Pour les gérants d’Immobilier 21, un fonds spécialisé sur les foncières cotées de la zone euro, les valeurs d’expertise des bilans des foncières sont sous-valorisées par rapport aux valeurs du marché. Ils estiment le potentiel de revalorisation des patrimoines sur les trois prochaines années à +20%.
Parmi les moteurs de performance des foncières cotées identifiés par Immobilier 21 dans son scénario à 3 ans, la revalorisation en capital figure en bonne place. Pour les gérants de ce fonds spécialisé créé en 2007, qui privilégient les foncières ayant une stratégie de long terme, les valeurs d’expertise – c’est-à-dire la valeur estimée des immeubles figurant à l’actif des bilans – sont en effet « significativement sous-évaluées ».
Potentiel de revalorisation de plus de 20%
Pour mesurer ce différentiel entre valeur d’expertise et valeur de marché, les gérants de Gestion 21 – la société de gestion qui gère Immobilier 21 et un autre fonds, Action 21- s’appuient sur la notion de taux de capitalisation[1]. Celui de l’immobilier commercial « prime » s’établissait à la fin du 1er semestre 2016 à 3,8% (valeur de marché), tandis que le taux de capitalisation des immeubles détenus par les foncières s’inscrivait à la même date à 5,6% (valeur d’expertise). Si ce dernier s’ajustait au niveau du taux de capitalisation du marché, il en résulterait une revalorisation de la valeur des immeubles d’un peu moins de 50%[2]. Les gérants d’Immobilier 21 n’anticipent évidemment pas un rattrapage aussi soudain et d’une telle ampleur. Leur scénario table sur une baisse prudente de 1% des taux de capitalisation des valeurs d’expertise sur les trois prochaines années. « Nous estimons ainsi le potentiel de rattrapage des valeurs d’expertise vers les valeurs de marché à +20% pour les patrimoines et à +33% pour les Actifs Nets Réévalués des foncières », écrivent ainsi les gérants dans leur dernière lettre mensuelle.
Les dernières publications font déjà état d’une hausse des patrimoines
Les dernières cessions réalisées et publications des foncières confortent leur analyse. Les communiqués de 5 foncières analysées par les gérants d’Immobilier 21 présentent ou anticipent en effet de nouvelles revalorisations de leurs patrimoines à fin 2016, de l’ordre de +13% en moyenne. Et plusieurs des dernières ventes rendues publiques font état de fortes plus-values de cession. Ainsi la vente par Unibail-Rodamco, les 18 et 19 octobre dernier, de deux immeubles à Puteaux et à Issy-les-Moulineaux s’est-elle traduite par une prime moyenne de +20% sur la dernière valeur d’expertise. Et jusqu’à 25% lors de la vente du portefeuille santé de Foncière des Régions en juillet dernier… Des annonces qui confortent les gestionnaires de Gestion 21 dans leur analyse -les immeubles des foncières sont significativement sous-valorisés par rapport aux prix constatés lors des transactions sur le marché physique- et les conduisent à anticiper des hausses de patrimoine comprises entre +5% et +10% sur l’ensemble des publications des foncières en 2016.
A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion entrepreneuriale agréée par l’AMF en juillet 2007 au capital social de 500 000 €. Elle bénéficie à la fois du dynamisme inhérent à sa jeunesse et de l’expérience de ses deux gérants fondateurs : Daniel Tondu et Laurent Gauville, qui cumulent plus de 25 ans d’expérience professionnelle sur les marchés financiers. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la Zone Euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] Taux de capitalisation = Loyers/Prix de l’immeuble
[2] 5,6/3,8 = 1,473 soit 47,3%
