Entre urbanisation, e-commerce et relocalisation industrielle, l’immobilier logistique européen est à la croisée des dynamiques démographiques et économiques, estime une étude de Knight Frank. Analyse.
L’immobilier logistique européen entre dans une phase de transformation accélérée. Porté par des mutations démographiques profondes et l’essor de l’e-commerce, ce segment de marché voit sa demande s’intensifier, tout en faisant face à des contraintes de plus en plus complexes. L’étude prospective menée par Knight Frank[1] livre un éclairage sur les principaux moteurs – et freins – qui façonneront les investissements et les rendements de cette classe d’actifs dans les prochaines années.
Hausse du nombre de ménages et essor du e-commerce
Premier vecteur de croissance identifié : l’augmentation du nombre de ménages. Alors même que la population européenne progresse moins vite qu’ailleurs dans le monde, la taille moyenne des foyers diminue (de 2,43 personnes en 2003 à 2,09 prévues en 2033). Générant ainsi une hausse significative du nombre d’adresses de livraison – et donc des besoins logistiques. D’ici 2033, ce sont ainsi, par exemple, environ 2,35 millions de ménages supplémentaires qui verront le jour au Royaume-Uni. Et plus de 2 millions en France. Le commerce en ligne, plus gourmand que le commerce traditionnel – il nécessite environ trois fois plus d’espace logistique – continue lui aussi d’être un levier de croissance majeur. Avec des ventes attendues en hausse de 27 % sur les principaux marchés européens d’ici 2027, ce seul canal pourrait générer la demande de 10,2 millions de mètres carrés de stockage supplémentaires.
Urbanisation et logistique du dernier kilomètre
En France, sachant que le commerce en ligne n’y a pas encore atteint sa maturité[2], le taux de croissance du e-commerce pourrait même s’élever à près de 40 % d’ici 2027. Ce qui générerait 26 Md€ supplémentaires de chiffre d’affaires. Et 2,8 millions de mètres carrés logistiques à absorber… Autre facteur d’impact global : l’urbanisation galopante. Le taux d’urbanisation en Europe, de 71 % il y a vingt ans, s’établit aujourd’hui à 76 %. Il devrait atteindre 80 % à l’horizon 2050. Les villes deviennent donc le terrain de jeu stratégique de la logistique. Résultat : une pression accrue sur le foncier urbain. Des coûts de développement en hausse. Mais aussi des opportunités liées aux besoins de livraison du dernier kilomètre. Paris, Londres, Berlin ou Amsterdam figurent parmi les métropoles où la croissance du nombre de ménages appelle de nouvelles implantations logistiques, plus petites, plus proches, plus agiles.
Réindustrialisation et réorganisation des supply chains logistiques
Enfin, la croissance industrielle – manufacturière notamment – reste un pilier structurel du marché logistique. En Allemagne ou en Tchéquie, où l’industrie représente plus de 20 % du PIB (10% en France), la demande d’actifs logistiques reste soutenue, voire prépondérante. Par ailleurs, les budgets de défense en forte hausse en Europe soutiennent les besoins en immobilier pour les secteurs de l’aéronautique, de l’électronique ou encore des composants militaires. Avec des effets d’entraînement sur les pôles industriels locaux. Toutes ces évolutions conduisent à la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement. Car ces stratégies de relocalisation –nearshoring et reshoring industriel – favorisent une production plus proche du consommateur. La montée en puissance des infrastructures (Fehmarn Belt, Rail-2-Sea, corridors logistiques paneuropéens) accentue ce phénomène, en offrant de nouvelles routes commerciales aux zones logistiques stratégiques comme l’Europe centrale ou les pays du Benelux.
France : l’un des marchés logistiques à plus fort potentiel en Europe
Dans ce contexte, la France est particulièrement bien placée. « Les moteurs domestiques – croissance démographique, urbanisation, poussée du e-commerce – placent la France parmi les marchés logistiques à fort potentiel en Europe. A cela s’ajoute un retour stratégique de l’industrie, notamment de défense, qui renforce la profondeur d’un marché tricolore qui devrait encore attirer des capitaux d’investissement » estime ainsi Magali Marton, Directrice Études & Recherche chez Knight Frank France. Le marché français de la logistique a déjà fortement rebondi l’an dernier, selon les données de BNP Paribas Real Estate. Les investissements y ont quasiment doublé, passant de 1,9 à 4 Md€. Soit déjà près de 10% du total des investissements dans les secteurs de la logistique et des locaux d’activités en Europe…
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A propos de BNP Paribas Real Estate(i)
BNP Paribas Real Estate est un leader international de l’immobilier, offrant à ses clients une large gamme de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 4 500 collaborateurs et en tant qu’entreprise « à guichet unique », BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités. Grâce à son expertise locale, dans 23 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate fait partie du groupe BNP Paribas, leader mondial de services financiers.
A propos de Knight Frank(i)
Fondé il y a plus de 125 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 27 000 collaborateurs intervenant depuis plus de 740 bureaux dans 50 pays. Sa branche française, créée il y a plus de 50 ans intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise et résidentiel. Avec plus de 100 collaborateurs intervenant depuis Paris, Knight Frank France est organisée autour de 5 lignes de service : la commercialisation de bureaux et le conseil aux utilisateurs ; l’aménagement d’espaces de travail ; l’investissement ; le département locatif commerces ; et l’expertise avec sa filiale Knight Frank Valuation & Advisory.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « Future Gazing – L’industrie et la logistique au service de l’avenir de l’Europe » – 2025 – Knight Frank.
[2] 15,5 % de taux de pénétration en France contre 16,8% en moyenne européenne.
