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Collecte en hausse de 80% pour Advenis REIM

Tirée par le succès de sa SCPI de bureaux allemands Eurovalys, Advenis REIM enregistre une collecte brute de plus de 232 millions d’euros en 2019. Sa capitalisation atteint 620 millions d’euros. Elle ambitionne de franchir le cap du milliard en 2021.

« Advenis REIM a de nouveau réussi à gagner des parts de marché l’an dernier. Grâce à son positionnement paneuropéen sur les SCPI d’entreprise », explique, d’entrée de jeu, Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. C’est effectivement grâce à son produit phare, Eurovalys, que la société de gestion a pulvérisé son record annuel. Cette SCPI, avec 200 M€ de souscriptions nettes, représente près de 92% de sa collecte nette annuelle 2019.

SCPI Eurovalys, révision à la hausse du prix de souscription en 2019

Lancée en 2015, Eurovalys fait partie des premières SCPI à s’être aventurées sur le créneau de l’investissement européen. Et plus précisément allemand. Plus d’un an et demi, toutefois, après la pionnière du secteur, Novapierre Allemagne. Cette dernière, désormais remplacée par Novapierre Allemagne 2, visait le secteur du commerce. Eurovalys cible quant à elle les actifs de bureaux. Un secteur lui aussi porteur. Selon Advenis REIM, il a connu une croissance d’environ 10% au cours des deux dernières années. Un taux qui cumule à la fois l’augmentation des prix et la croissance des loyers de bureaux outre-Rhin. Et qui a permis à la SCPI de procéder, l’an dernier, à la revalorisation du prix de ses parts. En juillet dernier, celui-ci passait de 1 000 € (sa valeur d’origine) à 1 015 €. Soit une progression de 1,5%. Compte tenu de l’effet prorata temporis, Eurovalys affiche une VPM[1] de 0,85% en 2019.

Un taux de distribution de 4,53%

Auquel vient s’ajouter, pour les actionnaires de la SCPI, le versement d’un dividende annuel également en progression. Le dividende annuel 2019 s’établit en effet à 45,68 € par part[2]. Contre 45 € en 2018. Ce qui, compte tenu de la revalorisation des parts, conduit à un taux de distribution (DVM) très légèrement supérieur à celui de l’an dernier, à 4,53%[3]. La SCPI Eurovalys va en outre désormais offrir un nouveau service à ses futurs nouveaux actionnaires. Advenis REIM a en effet décidé d’autoriser les souscriptions en démembrement. La SCPI poursuit par ailleurs ses investissements. Après une année 2019 déjà dynamique, elle vient d’annoncer une nouvelle acquisition.

Déjà plusieurs acquisitions en 2020

L’actif se situe à Gaimersheim, près de Ingolstadt, la sixième plus importante ville de Bavière. Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, construit en 2015, et parfaitement entretenu. Son prix d’acquisition : 25 M€… La nouvelle SCPI lancée en 2019, Elialys, a quant à elle réalisé son premier investissement. Dédié aux pays d’Europe du Sud, elle vient de se porter acquéreur d’un immeuble de

bureaux à Madrid. Situé dans le quartier de La Florida, il développe une surface de 6 444 m². Et a été acquis pour 15,5 M€, hors droit. Un montant qui correspond presque très exactement au niveau des souscriptions recueillies par Elialys en 2019. Pour l’année en cours, Advenis REIM affiche d’ailleurs ses ambitions. Elle espère faire progresser la collecte de cette nouvelle SCPI. Ainsi d’ailleurs que celle de son dernier opus fiscal, Renovalys 7.


De 400 à 500 M€ d’investissements en Europe

Cette SCPI de déficit foncier n’a recueilli l’an dernier qu’un peu plus de 2,6 M€. Il lui reste l’année 2020 pour atteindre le niveau de collecte cible, d’environ 20 M€. Côté Eurovalys, la société de gestion est moins ambitieuse. Mais escompte néanmoins collecter au moins autant qu’en 2019. En vertu de ces objectifs, et d’un recours accru à la dette, Advenis REIM projette d’investir cette année entre 400 et 500 M€ en Europe. Avec une conviction : que le marché des bureaux, notamment en Allemagne et en Espagne, reste toujours aussi porteur.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.

[2] Dividende net des impôts étrangers et des prélèvements obligatoires prélevés à la source.

[3] Source : IEIF.


Lire aussi

Elialys : une nouvelle SCPI dédiée à l’Europe du Sud

Déficit foncier : Renovalys numéro 7 entre en scène


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de dix fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces dix SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 620 millions d’euros à fin 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Novapierre Allemagne vient de réaliser une nouvelle acquisition en Westphalie. C’est sa 14opération depuis le début de l’année. La 1ère SCPI à s’être totalement dédiée aux investissements en Allemagne dépasse désormais les 400 M€ de capitalisation.

Novapierre Allemagne met les bouchés doubles… La SCPI gérée par Paref Gestion, 100% orientée investissements allemands, ajoute un nouvel actif à son portefeuille. Il s’agit cette fois d’un ensemble commercial d’une superficie d’environ 12 900 m2, le « Darley Park », situé près de Münster, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

14e  opération depuis le début de l’année

Selon le gestionnaire, le bâtiment, achevé en 2006, est entièrement loué et occupé par deux enseignes phares outre-Rhin : Marktkauf, un acteur majeur de la grande distribution, filiale du groupe EDEKA, et Toom, l’une des principales chaînes de bricolage, filiale du groupe REWE. Novapierre Allemagne ajoute ainsi de nouvelles références à son portefeuille de locataires, déjà composé des plus grandes marques allemandes de distribution en alimentaire et en équipement de la personne ou de la maison. Cette transaction, dont le montant n’est pas encore communiqué, vient s’ajouter aux 13 investissements déjà réalisés depuis le début de l’année. La SCPI, dont le compteur des acquisitions s’affichait déjà à près de 160 M€ fin septembre (déjà trois fois plus qu’en 2017), devrait donc conclure l’année sur un niveau d’investissement record.

Dividendes de 3€ par trimestre

La SCPI, qui a dernièrement relevé son prix de souscription, connaît également une année exceptionnelle en termes de collecte. Sa capitalisation, qui frisait les 270 M€ fin 2017, a dépassé le seuil des 400 M€ fin septembre, soit une progression de déjà près de 50% sur les neuf premiers mois de l’année. Cette croissance se fait sans impact visible sur les indicateurs de gestion, Novapierre ayant encore préservé au 3trimestre un taux d’occupation financier supérieur à 97% (98% au 3T). Ce qui est toutefois assez normal pour une SCPI aussi jeune. Côté distribution, le rythme d’un acompte de dividende de 3 € par trimestre est lui aussi maintenu. Rappelons que la SCPI a distribué 12 € par part au cours des deux derniers exercices, ce qui laisse présager un niveau de distribution du même ordre en 2018. Compte tenu de la revalorisation du prix de souscription, le taux de distribution risque en revanche d’être légèrement inférieur à celui de l’an dernier (4,71%).

Frédéric Tixier


A propos de Paref Gestion(i)

Paref Gestion, filiale à 100 % de Paref, gère 8 SCPI : Pierre 48, SCPI de logements occupés en loi de 48 ou assimilés, Novapierre 1, SCPI de murs de magasins, Interpierre France, SCPI de bureaux et locaux d’activité, Capiforce Pierre, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité, Novapierre Allemagne, SCPI investie exclusivement en Allemagne dans l’immobilier commercial, Atlantique Pierre 1, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité, Cifocoma, SCPI de murs de boutiques et Cifocoma 2, SCPI de murs de boutiques. Paref Gestion a été agréée au début de 2008 par l’AMF en tant que société de gestion de portefeuille et gère 3 OPPCI investis dans l’immobilier de tourisme, loisirs et l’immobilier d’entreprise. Au 30 juin 2018, le groupe Paref détient un patrimoine immobilier de 149 M€ et gère en outre 1,6 Md€ d’actifs pour compte de tiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

A compter du 1er octobre prochain, le prix de souscription de Novapierre Allemagne passe de 255 € à 260 €, soit une revalorisation de 1,96%. La SCPI spécialiste des marchés immobiliers d’outre-Rhin affiche une capitalisation proche de 350 M€. Elle a généré un rendement de 4,71% l’an dernier.

La 1ère SCPI à s’être totalement dédiée aux investissements en Allemagne poursuit sereinement sa croissance. Avec une collecte de plus de 100 M€ l’an dernier, et déjà 70 M€ sur le 1er semestre 2018, sa capitalisation frôle désormais les 350 M€.

Diversifiée sur une dizaine de länder allemands

Une taille significative qui lui permet d’afficher aujourd’hui une diversification de ses investissements – essentiellement des murs de commerces – sur une dizaine de länder allemands. La SCPI, lancée en 2014, a procédé en 2017 à quatre acquisitions (pour un total de 55 M€), et à huit acquisitions sur les six premiers mois de 2018 (pour plus de 78 M€), accentuant notamment sa présence en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, qui représentait 20% de son patrimoine fin juin 2018. Elle bénéficie du dynamisme de l’économie allemande et du contexte immobilier local, toujours marqué par une demande de biens supérieure à l’offre disponible.

Progression de la valeur du patrimoine

En 2017, la valeur des actifs détenus s’est ainsi appréciée de 3,65% (valeur de réalisation), la valeur de reconstitution par part progressant de son côté de 2,28% (de 263 € à 269 €). La SCPI, qui n’avait pas procédé à la revalorisation de son prix de souscription depuis septembre 2016, a donc décidé de modifier, à compter du 1er octobre prochain, la valeur de ses parts. Le nouveau prix de souscription est fixé à 260 € (contre 255 € actuellement), soit une revalorisation de 1,96%. A ce niveau, le prix de la part affiche une légère décote (3,35%) sur la valeur de reconstitution au 31/12/2017.

Dividendes de 3€ par trimestre

Les autres indicateurs de gestion de Novapierre Allemagne sont très largement satisfaisants. La SCPI conserve un taux d’occupation financier supérieur à 97% depuis plusieurs trimestres, et son résultat par part, en 2017, reste dans l’épure de celui de 2016, à 62% environ des recettes locatives brutes (11,98 € contre 13 €). La SCPI a distribué 12 € par part au cours des deux derniers exercices, et a procédé au versement de deux premiers acomptes de 3 € au 1er semestre 2018, ce qui laisse présager un niveau de distribution du même ordre en 2018. Compte tenu de la revalorisation du prix de souscription, le taux de distribution risque en revanche d’être légèrement inférieur à celui de l’an dernier (4,71%).

Frédéric Tixier


A propos de Paref Gestion(i)
Paref Gestion, filiale à 100 % de Paref, gère 8 SCPI : Pierre 48, SCPI de logements occupés en loi de 48 ou assimilés ; Novapierre 1, SCPI de murs de magasins ; Interpierre France, SCPI de bureaux et locaux d’activité ; Capiforce Pierre, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité ; Novapierre Allemagne, SCPI investie exclusivement en Allemagne dans l’immobilier commercial ; Atlantique Pierre 1, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité ; Cifocoma, SCPI de murs de boutiques et Cifocoma 2, SCPI de murs de boutiques. Paref Gestion a été agréée au début de 2008 par l’AMF en tant que société de gestion de portefeuille et gère 3 OPPCI investis dans l’immobilier de tourisme, loisirs et l’immobilier d’entreprise. Au 30 juin 2018, le groupe Paref détient un patrimoine immobilier de 149 M€ et gère en outre 1,6 Md€ d’actifs pour compte de tiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

L’OPCI lancé en début d’année par Sofidy a procédé cet été à ses premières acquisitions d’immobilier physique en Europe. Fin août, la poche immobilière de Pierre Europe était exposée à hauteur de 19% sur l’Allemagne, et de 9% sur les Pays-Bas.

Après un premier investissement en France (un portefeuille de restaurants à l’enseigne Léon de Bruxelles), Sofidy Pierre Europe commence à dérouler sa stratégie paneuropéenne. L’OPCI lancé au 1er trimestre dernier par la société de gestion Sofidy (également présente sur le segment des SCPI et des OPCVM immobiliers) a procédé cet été à trois acquisitions, dont deux hors de France.

Allemagne et Pays-Bas

L’OPCI s’est en effet porté acquéreur, en partenariat avec la SCPI Immorente, le navire amiral du groupe, d’un actif de commerce à Son en Breugel, une commune proche d’Eindhoven, aux Pays-Bas. D’une surface de 7 965 m2, l’immeuble est constitué de 5 magasins sous-enseigne totalement occupés par des locataires de longue date, puisque 4 d’entre eux sont présents depuis 1994, année de construction du bâtiment. Sofidy Pierre Europe détient 8% de cet ensemble immobilier, Immorente 92%. La part de Sofidy Pierre Europe est valorisée à 960 000 €. Au cours de l’été, l’OPCI a également pris une participation, valorisée à près de 2 M€, dans un fonds allemand (TSC – Berlin Residential Fund), qui investit dans l’immobilier résidentiel berlinois, un secteur en « forte croissance depuis plusieurs années », comme le rappelle Sofidy dans son dernier reporting mensuel.

Diversification sectorielle

Afin de diversifier la typologie de ses actifs sous gestion, l’OPCI s’est également diversifié dans le secteur logistique, en prenant une participation (734 977 €) dans la SCI Cargo Property Holding, détentrice des plateformes logistiques « nouvelle génération » du groupe Carrefour. Finaoût, Sofidy Pierre Europe était donc déjà présent, sur sa poche d’immobilier physique, dans les secteurs de la restauration à thème, le résidentiel, le commerce de détail et, donc, le secteur logistique. Le gérant de l’OPCI, Peter Viens, prévoit d’accroître encore la diversification sectorielle du fonds, en procédant dans les mois à venir à des acquisitions dans le secteur des bureaux (en Ile-de-France) et des boutiques de pied d’immeubles (en région parisienne également).

Rendement

Une fois cette première phase de diversification accomplie (fin novembre a priori), l’OPCI Sofidy Pierre Europe « entrera alors progressivement dans son régime de croisière, avec un double objectif pérenne de recherche de rendement et de diversification continue », explique le gérant dans son dernier reporting.

Rappelons que Sofidy Pierre Europe est accessible à la clientèle des particuliers, via un contrat d’assurance vie (part A) ou un compte-titre (part B). La part I est réservée aux investisseurs professionnels. Depuis sa création, la valeur liquidative des parts A et B accuse un léger repli (-0,09%) fin août (à 99,91 €).

Frédéric Tixier


A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 4,5 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.

Selon les dernières données ASPIM/IEIF, les SCPI ont procédé à 2,3 Md€ d’acquisitions au 1er semestre 2018. Un montant quasi identique à celui du 1er semestre 2017 (2,4 Md€). La part des investissements à l’étranger est en léger recul (36% vs 40%), mais reste historiquement très élevée. Les actifs «alternatifs» montent en puissance.

L’européanisation des portefeuilles des SCPI se poursuit… Selon les dernières données ASPIM/IEIF, ces véhicules ont dirigé 36% de leurs investissements hors de France au 1er semestre 2018, soit près de 830 M€. Une tendance amorcée timidement en 2015 devenue aujourd’hui une tendance lourde.

Plus de 10% des portefeuilles hors de France

Fin 2014, la part du patrimoine des SCPI détenu hors de France était anecdotique. Selon l’IEIF¹, elle est passée de 4% en 2015 à près de 10% fin 2017, les flux investis à l’étranger ayant quant à eux plus que doublé – en part relative – sur la période 2016/2017. Au 1er semestre 2016, ils représentaient environ 18% du total des investissements des SCPI. Et 40% au 1er semestre 2017… Si le chiffre du 1er semestre 2018 est donc en léger tassement (36%), il confirme néanmoins l’engouement croissant des véhicules de la pierre-papier pour l’investissement international, ces derniers, comme le rappelaient Béatrice Guedj et Patrick Boério en janvier dernier, allant chercher hors des frontières le moyen de diversifier le placement d’une collecte toujours abondante – quoique quelque peu assagie au 1er semestre dernier – dans le cadre d’une «approche pragmatique de sécurisation des rendements à long terme ».

Evolution semestrielle de la répartition géographique des investissements des SCPI

Sources : IEIF, ASPIM – Données 1er semestre années N. En % du total des investissements.

L’Allemagne toujours en top position

C’est toujours l’Allemagne qui attire prioritairement les capitaux des SCPI, même si sa part relative (45% vs 58% au 1er semestre 2017) se contracte au profit de nouveaux pays, comme l’Espagne (13% vs 3%), le Royaume-Uni (6% vs 0%), ou l’Europe du Nord (17% vs 2%). A l’inverse, la Belgique, qui apparaissait il y a deux ans comme une source de diversification naturelle pour les investisseurs français, est aujourd’hui délaissée au profit, là encore, de pays aujourd’hui mieux positionnés dans le cycle immobilier. De façon globale, outre les SCPI qui se sont spécialisées sur le créneau de l’international, de plus en plus de véhicules, y compris parmi les acteurs historiques, détiennent désormais des actifs hors de France. Fin 2017, l’IEIF estimait déjà à 27 le nombre de SCPI présentes sur le seul marché allemand…

Evolution semestrielle de la répartition par pays des investissements des SCPI

Sources : IEIF, ASPIM – Données 1er semestre années N – En % des investissements hors de France.

Montée en puissance des actifs « alternatifs »

Côté sectoriel, les dernières données confirment le déclin relatif des deux typologies d’actifs historiquement privilégiées par les investisseurs : bureaux et commerces. La part des bureaux est ainsi passée de 74% au 1er semestre 2016 à 60% au 1er semestre 2018. L’évolution de la part des commerces est plus contrastée, mais semble tendanciellement vouloir s’installer sous la barre des 20%. Une tendance que confirment également les désinvestissements réalisés par les SCPI. Au 1er semestre 2018, elles ont en effet cédé pour environ 330 M€ d’actifs, essentiellement de bureaux (80%), les commerces se situant, loin derrière, en seconde position (5%). En revanche, la montée en puissance des actifs de santé et hôteliers est une évidence : le secteur santé pèse aujourd’hui 13% des investissements semestriels, contre 4% en 2016, quand le secteur hôtelier voit sa part relative doubler chaque année. Une tendance qui s’explique, là encore, par la recherche de rendements plus sécurisés sur le long terme.

Sources : IEIF, ASPIM – Données 1er semestre années N. En % du total des investissements.

Evolution semestrielle de la répartition sectorielle
des investissements des SCPI

Frédéric Tixier

[1] « Le patrimoine immobilier des grands investisseurs français » – IEIF- Août 2018


A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif, qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés.

A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

L’IEIF se penche, dans l’une de ses dernières études[1], sur le phénomène d’européanisation des portefeuilles des SCPI. Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche de l’IEIF, et Patrick Boério, analyste SCPI, détaillent les montants et la nature des investissements réalisés en Allemagne, qui représentent 60% du total des acquisitions réalisées hors de France par les SCPI en 2017.

Comment expliquer l’engouement actuel des SCPI pour l’Allemagne ?

Béatrice Guedj et Patrick Boério – Il faut déjà rappeler qu’avant d’investir en Allemagne, les SCPI investissent en Europe. La part de leurs engagements hors de France est passée de 20% en 2016 à 30% en 2017. Deux raisons objectives poussent à l’européanisation de leurs portefeuilles : la croissance de leur collecte, multipliée par 1,2 en moyenne depuis 2013, et une approche pragmatique de sécurisation de leurs rendements à long terme. Si l’Allemagne est privilégiée (60% des investissements à l’étranger en 2017), c’est parce qu’elle offre des atouts spécifiques : des perspectives économiques bien orientées, une taille du marché immobilier suffisamment large -environ 50 Md€ de transactions par an -, et une moindre volatilité des rendements.

Combien de SCPI sont présentes sur les marchés immobiliers allemands, et à quel type de biens s’intéressent-elles ?

Béatrice Guedj et Patrick Boério – On recensait 24 SCPI présentes en Allemagne – gérées par 11 sociétés de gestion actives sur ce marché –  à fin 2017, soit environ 26% de l’ensemble de ces véhicules. Ce ratio n’était que de 7,2% en 2014 et de 2,4% en 2010… Les actifs les plus plébiscités sont, sans surprise, les bureaux, qui représentent 65% des investissements en moyenne depuis 2014. Sans surprise, car la majorité des SCPI sont spécialisées sur cette classe d’actifs qui s’avère en outre être l’une des plus profondes. Le secteur du commerce vient en deuxième position (30% en moyenne), suivi de celui de la santé, qui représente entre 5% et 10% des montants investis chaque année.

Le marché allemand est un marché décentralisé. Quelles villes rencontrent le plus de succès et quelles sociétés de gestion y sont les plus actives ?

Béatrice Guedj et Patrick Boério – Six grandes villes allemandes sont plus particulièrement plébiscitées, Francfort, Berlin et Hambourg concentrant à elles seules plus de 80% du montant investi par les SCPI depuis 2014. Francfort reste le principal marché de bureaux. Amundi Immobilier, La Française REM, Corum AM, Advenis IM y sont les sociétés de gestion les plus actives. Leurs stratégies sont relativement différenciées : concentration des volumes investis sur quelques actifs versus diversification maximale sur plusieurs actifs. Berlin, la capitale administrative, attire également les SCPI spécialisées en bureaux, celles de La Française REM et d’Amundi Immobilier notamment. Mais d’autres sociétés de gestion sont également présentes via des acquisitions sur des actifs de santé ou de commerce, comme Primonial et Paref Gestion. Hambourg, la seconde ville allemande en termes de population, est le troisième marché des SCPI, notamment celles d’Amundi Immobilier, de Sofidy, de Corum (en commerces) et de La Française REM. Enfin, Düsseldorf, Munich et Cologne concentrent moins d’engagements, en liaison avec une plus grande rareté de l’offre. On y retrouve La Française REM (Düsseldorf, Munich), Foncia Pierre Gestion (Düsseldorf), Primonial REIM (Munich) et Advenis IM (Cologne).

Propos recueillis par Frédéric Tixier

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.


[1] « Les SCPI à la conquête de l’Allemagne » – IEIF – Décembre 2017

Les volumes investis en immobilier d’entreprise français au 1er trimestre 2017 ont bondi de 27% par rapport au 1er trimestre 2016. L’appétit des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise se confirme donc, et cet « acquis de croissance » laisse augurer un bon cru pour l’année 2017, espère le courtier Cushman & Wakefield.

L’année 2017 commence sur les chapeaux de roues… Après un 4T 2016 pourtant déjà « hyper dynamique » – 10,4 Md€ de cessions -, les trois premiers mois de l’année restent tout aussi positifs, avec un volume d’investissements recensés de 4 Md€, toutes catégories d’immobilier d’entreprise confondues.

Un contexte économique favorable – « Cette performance est de 27% meilleure que celle observée à la même époque l’an dernier (3,15 Md€) ou que celle des 10 dernières années (3,6 Md€ en moyenne) », explique Cushman & Wakefield dans sa dernière étude consacrée au marché français. Le courtier constate un contexte économique plus clément, et un financement « toujours aussi favorable », en dépit de la remontée des taux d’intérêt au cours du 1T 2017. Cette hausse a réduit le spread avec les taux de rendement prime. Pour autant cet écart, étalon de l’attractivité du marché immobilier en investissement, reste encore très incitatif : de l’ordre de 170 points de base en commerce, 190 points de base pour du bureau à Paris QCA (3,00%), et plus de 450 points pour la logistique », détaille Cushman & Wakefield.

Prévision d’un volume de l’ordre de 27 à 30 Md€ en 2017 – Ce constat pousse le courtier à l’optimisme. « Le pipeline est conséquent, avec près de 12 Mds€ d’actifs sur le marché », analyse Nils Vinck, Head of Capital Markets de Cushman & Wakefield. « Les investisseurs étrangers, dont certains avaient gelé leurs décisions dans l’attente des résultats des élections présidentielles, ont toujours autant d’appétit pour le marché français. Nous anticipons donc un volume d’investissements de l’ordre de 27 à 30 Mds€ pour l’ensemble de l’année 2017 », poursuit-il. Quelques tendances se dégagent par ailleurs sur le 1er trimestre : un regain d’intérêt pour l’investissement régional ; la poursuite de la montée en puissance des cessions de portefeuilles d’actifs ; et un très net retrait relatif de l’investissement en commerce, au profit des bureaux mais aussi et surtout de la logistique. Cushman & Wakefield n’y voit toutefois pas la marque d’une désaffection des investisseurs pour ce type d’actif, mais plutôt « une nouvelle illustration de la pénurie chronique mais temporaire d’opportunités de qualité ».

A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

retail_parkLa plus grosse SCPI du marché en termes de capitalisation (2,38 Md€ à la fin du 3e trimestre 2016) vient d’annoncer l’acquisition d’un « retail park » à Toulouse. Un actif qui s’ajoute aux 148,6 M€ déjà investis en direct depuis le début de l’année. Immorente prévoit par ailleurs un niveau de dividende identique à 2015 (15,72 € par part), soit un taux de rendement prévisionnel d’environ 4,84%.

Encore une nouvelle acquisition pour Immorente. Le patrimoine de la SCPI paquebot de Sofidy, et la plus importante du marché en termes de capitalisation, s’enrichit d’un autre « retail park », « l’Hippodrome » à Toulouse. Édifié autour d’un jardin central, il avoisine l’hippodrome de la Cépière et sa zone tertiaire, et regroupe dans un même lieu 14 530 m² de commerces (Casino, Décathlon, Genea, Chaussea…), 850 m² de restaurants, 1 200 m² de boutiques et services (Générale d’Optique) et 720 m² de bureaux, plus 588 places de parking.

Plus de 500 M€ d’acquisitions depuis le début de l’année – Immorente poursuit donc à un rythme soutenu son programme d’investissement et de renouvellement de son parc locatif. A fin septembre, le total des acquisitions directes réalisées en 2016 s’élevait à un peu plus de 148 M€, auquel il faut ajouter les participations prises par la SCPI au 3e trimestre dans divers véhicules d’investissements (l’OPCI professionnel « PREIM Santé », géré par Primonial, un autre OPCI géré par Tikehau, et une SCI professionnelle gérée par Mata Capital), pour 23,1 M€ au total. Sur la même période, Immorente a procédé à 18,3 M€ de cessions, dont un peu plus de 4 M€ sur le dernier trimestre, sur des « actifs vacants ne répondant plus aux critères actuels d’investissement », comme l’explique Sofidy.  La société de gestion disposait en outre, à fin septembre, d’un « pipe » de projets -engagements d’acquisitions- pour environ 117 M€, dont à priori le « retail park » toulousain dont l’achat s’est concrétisé le 18 octobre dernier. Un programme d’investissement ambitieux, donc, mais qu’il faut rapprocher du rythme de collecte de la SCPI au cours des derniers mois : près de 170 M€ de souscriptions nettes depuis le 1er janvier[1].

Maintien annoncé du dividende 2016 – Avec des acquisitions générant des rendements locatifs supérieurs à 6% en moyenne (6,4% à la fin du 1er semestre), une situation locative saine, quoique légèrement dégradée au 3e trimestre (baisse du taux d’occupation financier à 93,55%, légère baisse du niveau des loyers récurrents par rapport à 2015), et les plus-values générées sur la revente d’anciens actifs, Immorente espère maintenir un niveau de dividende en 2016 identique à celui de 2015. La SCPI a déjà distribué les mêmes acomptes par part que l’an dernier sur les trois premiers trimestres (respectivement 3,51 €, 3,54 €, 3,57 €), et estime être en mesure de distribuer un 4e acompte ordinaire en janvier prochain de 3,90 €, assorti d’un acompte exceptionnel de 1,2 €, soit au total 15,72 € de dividende par part. Comme l’an dernier également, l’acompte exceptionnel[2], prélevé sur les réserves de plus-values, reste raisonnable et préserve l’avenir des porteurs de parts d’Immorente. Le rendement TDVM[3] accusera en revanche une légère baisse (4,84% estimé, vs 4,90% en 2015), en raison notamment de la revalorisation du prix de souscription intervenu l’an dernier.

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[1] Immorente utilise également l’effet de levier de la dette bancaire pour financer ses investissements. Au 30 septembre 2016, le taux d’endettement (dette sur valeur du patrimoine) était de 12,4%.
[2] En 2015, Immorente a distribué un acompte exceptionnel de 1,20 €, contre 1,96 € en 2014, un écart qui explique en partie de la baisse du rendement entre 2014 (5,22%) et 2015 (4,90%)
[3] Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l’année.
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerce, et de bureaux. Premier acteur indépendant du monde des SCPI avec 3,7 milliards d’euros sous gestion au 31 décembre 2015, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF avec le statut de Société de Gestion de Portefeuille, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 37 000 porteurs de parts, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 3,7 milliards d’euros ; constitué de plus de 3 700 actifs commerciaux et de bureaux.
 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

cafeLa dernière étude de BNP Paribas Real Estate consacrée au marché de l’immobilier commercial annonce un volume des montants investis, à fin mai, de 1,43 Md€, en progression de 26% par rapport à la même période l’an dernier. Conséquence : les taux de rendement des commerces sont toujours sous pression. En pieds d’immeuble, ils devraient passer « sous la barre des 3% » d’ici la fin de l’année.

La situation économique s’améliore progressivement et profite au commerce de détail… Pour BNP Paribas Real Estate, le chiffre d’affaires des commerçants français est actuellement orienté à la hausse. Le courtier estime – sous réserve d’un contexte conjoncturel marqué par les attentats et la météo – que celui-ci devrait afficher une croissance de 2,2% par rapport à 2015 pour atteindre 463 Md€ cette année. Ce qui placerait la France dans le « trio de tête des pays européens » derrière, respectivement, l’Allemagne (prévision de 508 Md€) et le Royaume-Uni (442 Md€).

L’écart se creuse entre emplacements – En raison d’une demande croissante des enseignes internationales, l’écart se creuse entre les valeurs locatives des meilleurs emplacements et les autres. Si les premières progressent, les secondes ont tendance à stagner, voire à baisser. « L’immobilier de centre-ville est clairement devenu un marché à deux vitesses », souligne BNP Paribas Real Estate, qui rappelle également les autres tendances 2016 : innovation du commerce physique face à la poussée du e-commerce ; développement du format centre-ville des enseignes alimentaires ; multiplication des concepts de restauration mono-produit ; recherche d’espaces plus spacieux et de forte qualité architecturale des grandes chaînes internationales.

L’investissement toujours aussi dynamique – Côté investisseurs, l’appétit reste toujours aussi vif. Selon BNP Paribas Real Estate, les montants investis en commerce s’élèveraient à 1,43 Md€ sur les 5 premiers mois de l’année, « soit 20% du volume global, et en progression de +26% par rapport à la même période en 2015 ». Les centres commerciaux et les pieds d’immeuble représentent respectivement 23% et 38% de ce montant. Les commerces de périphérie restent cependant attractifs, avec 39% des montants investis. Conséquence : en raison de cet afflux massif de liquidités, et d’un coût du crédit toujours bas, les taux de rendement en commerce sont sous pression. « En pieds d’immeuble, les taux devraient passer sous la barre des 3% d’ici la fin de l’année à Paris et sous celle des 4% dans les grandes métropoles régionales », considère le courtier. « La demande est forte pour les emplacements n° 1, dynamisés par le secteur du luxe. On observe la même tendance à la baisse en retail park, tandis que les taux restent stables en centres commerciaux dans l’attente d’une baisse certaine au vu des produits disponibles sur le marché actuellement », explique Bruno Ancelin, Directeur du Département Investissement Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)
BNP Paribas Real Estate, l’un des principaux prestataires de services immobiliers de dimension internationale, offre une gamme complète de services qui intègre l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : promotion, transaction, conseil, expertise, Property Management et Investment Management. Avec 3 800 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate apporte à ses clients sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances qui représente, aujourd’hui, plus de 3 200 personnes) avec plus de 180 bureaux. BNP Paribas Real Estate est une société́ du Groupe BNP Paribas.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société