La formule est de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Pour qui le secteur des foncières cotées est désormais disloqué. Et dont chacune des composantes peut évoluer à l’inverse des autres. En fonction de la santé économique des locataires qui occupent les actifs sous gestion. Conséquence : l’année 2021, boursièrement parlant, risque d’être sportive…
« L’immobilier coté, ce n’est pas que des bureaux poussiéreux, ou des centres commerciaux à bout de souffle », s’est plu à rappeler Laurent Saint Aubin, gestionnaire du fonds Sofidy Sélection 1 lors de son dernier point de marché. Une formule qui ravira les adeptes de l’office ou du retail bashing. Mais qui correspond en tout cas à une réalité boursière.
Le secteur immobilier n’en est plus un…
Comme le précisait déjà le gérant dans l’un de ses reporting mensuels, le secteur des bureaux ne représente en effet plus que 23% de l’immobilier coté européen. Celui du commerce, 18%. C’est désormais le secteur du logement qui domine, avec 42% de la capitalisation boursière immobilière. Les secteurs dits alternatifs – mais qui le sont de moins en moins -, tels que la logistique ou la santé, forment quant à eux un ensemble de 17%. « 2020 marque la dislocation du secteur immobilier, qui n’en est d’ailleurs plus un », estime donc Laurent Saint-Aubin. Parce que ce « secteur » n’est plus cohérent en termes de performances. Sinon, comment expliquer l’écart entre les +24% affichés par Vonovia, le leader allemand du secteur résidentiel ? Et les -54% subis par Unibail Rodamco Westfield en 2020 ? L’explication est en partie conjoncturelle.
Disloqué, conjoncturellement et structurellement
« Ce qui, basiquement, attire les investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier », rappelle le gestionnaire, « c’est le fait que des loyers sont payés sur une base régulière. Et bénéficient d’une indexation ». De ce point de vue, le résidentiel et la logistique ont, l’an dernier, respecté le deal. Mais pas les bureaux et le commerce… Si l’immobilier est un secteur « disloqué », c’est aussi pour des raisons structurelles. Car ses différents sous-segments n’ont clairement pas le même niveau de sensibilité aux cycles économiques. « La cote immobilière européenne compte plus de 300 sociétés. Qui sont toutes généralement spécialisées sur un secteur géographique ou une typologie d’actifs », constate Laurent Saint Aubin. Chacune de ces valeurs est donc dépendante non pas de la bonne santé d’un « secteur immobilier ». Mais de celle de chacun des secteurs économiques dans lesquels évoluent les locataires de leurs actifs.
L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines
« L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines », résume joliment le gérant. Une manière de rappeler que le job d’un gestionnaire de fonds d’immobilier coté n’est pas une sinécure. Qu’au-delà de l’analyse des valeurs, il faut aussi se forger des convictions sur l’évolution attendue de bon nombre d’activités économiques. Conviction – et agilité – sont d’ailleurs les maîtres-mots de la réussite boursière pour 2021. Comme le détaille Laurent Saint Aubin dans sa lettre « Perspectives Marchés » de janvier, les foncières européennes cotées devraient continuer à évoluer cette année « au gré de l’appétit ou de l’aversion pour le risque des investisseurs ». Avec, d’un côté, les foncières de croissance spécialisées sur le résidentiel ou la logistique. Et, de l’autre, les foncières cycliques positionnées sur le commerce ou le bureau.
Une gestion active de conviction
« Une situation qui devrait faire la part belle à la gestion active de conviction. Pour saisir des opportunités d’investissement, stratégiques ou tactiques », estime le gérant. Qui détient, en la matière, un certain savoir-faire. En 2020, alors que l’ensemble du marchés des foncières cotées européennes plongeait de 10,9%[1], son fonds Sofidy Sélection 1 signait une année blanche[2]. Dont acte.
Frédéric Tixier
[1] Performance annuelle de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped
[2] Avec une valorisation de la part revenue à son niveau de fin 2019 (performance de +0,0% pour la part P, par exemple)
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A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
