Tous les secteurs de l’immobilier n’ont pas le même niveau de résilience face à la crise. Pour un investisseur, mieux vaut pour l’instant être exposé au secteur des bureaux qu’à celui des commerces. Ou au secteur résidentiel qu’à celui de l’hôtellerie. Focus sur les secteurs dans lesquels les SPCI ont le plus investi…
Tous les secteurs immobiliers ne seront pas touchés dans les mêmes proportions par la crise sanitaire. Quels sont ceux qui résisteront le mieux ? Ceux qui seront les plus atteints ?
L’impact de la crise varie selon les secteurs immobiliers
Plusieurs gestionnaires d’actifs se sont essayés à estimer cet impact sectoriel, dont UBS AM. Chez Primonial REIM, Daniel While, le directeur Recherche et Stratégie, propose une analyse selon le caractère cyclique ou non des activités des locataires. Les plus touchés sont évidemment les plus cycliques. Pour Daniel While, les commerces jugés non indispensables, l’hôtellerie de tourisme et d’affaires, mais également les bureaux et locaux d’activités loués aux PME, sont ceux qui subissent « le choc de plein fouet ». Les activités peu cycliques, quant à elles, « subiront un choc opérationnel plutôt que financier ». C’est le cas pour les bureaux core et l’immobilier de santé. Enfin, les activités acycliques, au premier rang desquelles l’immobilier résidentiel, seront, a priori, préservées. Question : dans quels types d’actifs les SCPI investissent-elles en priorité ? Bonne nouvelle : les bureaux demeurent leur cible favorite…
Les bureaux restent l’actif de prédilection des SCPI
Leur part relative est toutefois en diminution. Elle était encore de 62,7% en 2019. Mais s’établissait à 64,1% en 2018, et à 68,5% en 2017. La part des investissements en commerce, autre bonne nouvelle, est en très fort repli. Elle est passée de 20,3% en 2017 à… 12,1% en 2019. Ce sont d’autres thématiques qui ont le vent en poupe. La logistique, tout d’abord, dont la part relative s’est propulsée de 1,7% en 2017 à près de 9% en 2019. Mais aussi la santé, passée de 5,9% à 7% sur la même période. Ou bien encore les résidences services, qui représentaient 0,3% des investissements en 2017. Mais 4,1% en 2019… L’hôtellerie, l’un des secteurs les plus touchés à court terme par la crise du coronavirus, pesait quant à elle environ 4,2% des investissements en 2019. Soit un peu moins qu’en 2018 (4,5%). Et un peu plus qu’en 2017 (3,5%).
L’internationalisation des investissements des SCPI est devenue la norme
Côté diversification géographique, les SCPI ont désormais pris le pli de l’international. La proportion des actifs acquis hors de France change d’une année sur l’autre. Mais semble se stabiliser autour des 30% depuis 2017. Une année charnière, avant laquelle la part investie hors de France était inférieure à 20%. L’Allemagne reste la destination favorite (48% des investissements étrangers en 2019). Mais d’autres pays sont également explorés par les SCPI. Après l’Europe du Nord, l’Europe du Sud est venue s’ajouter aux zones d’acquisition. Avec notamment l’Italie, qui a récolté 6,2% des investissements en 2019… Là encore, la diversification géographique des SCPI revêt une importance particulière face à la crise sanitaire. Car ses conséquences économiques seront a priori plus importantes pour les pays les plus durement touchés…
SCPI, une part croissante au sein des investisseurs en immobilier d’entreprise
Rappelons que les SCPI font partie des investisseurs les plus actifs sur les marchés de l’immobilier. En 2019, l’investissement en immobilier d’entreprise français établissait un nouveau record, à 41,5 Md€. Les SCPI, avec 6,2 Md€[1], étaient à l’origine de près de 16% des investissements réalisés dans l’hexagone. Une proportion qui varie chaque année. Mais s’affiche globalement à la hausse. Plus les SCPI collectent – et ce fut le cas en 2019 -, plus elles investissent. En 2018, avec un niveau de souscription en repli, elles ne représentaient que 12,3% des investissements sur le marché français. Mais jusqu’à 18,3% en 2017, autre année de collecte historique. En 2019, le niveau global de leurs investissements, en France et hors de France, a atteint un nouveau sommet : 9,2 Md€. Contre 6,2 Md€ en 2018 et 7,3 Md€ en 2017.
Frédéric Tixier
[1] Source : ASPIM, IEIF.Lire aussi
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