Romain Welsch, président et co-fondateur de Theoreim, revient sur le positionnement et les résultats obtenus par sa SCPI européenne Log In. Il défend les avantages d’un véhicule spécialisé sur une seule classe d’actifs. Tout en suggérant d’autres techniques de diversification. Point de vue.
Focus sur votre société, Theoreim. Elle gère une SCPI, Log In, et deux autres fonds. Mais quel est, globalement, son positionnement ?
Romain Welsch – Theoreim, société que nous avons créée avec mes associés en 2020, s’adresse aux épargnants français. En leur proposant des produits qu’ils peuvent souscrire en direct – comme la SCPI Log In-, ou au travers de contrats d’assurance-vie. Parmi ces formules assurance-vie, on trouve notamment la SC Pythagore, lancée lors de la création de la société. Il s’agit d’un véhicule diversifié sur plusieurs classes d’actifs immobiliers, en direct ou via d’autres fonds. De manière à capter les meilleures opportunités du marché. Pythagore a subi, à l’instar de bon nombre d’unités de compte immobilière, le retournement de 2023. Mais elle s’est plutôt bien comportée en 2024, avec une performance légèrement positive. Depuis le début de l’année 2025, elle affiche déjà une performance de plus de 1%[1].
Parlons de la SCPI Log In : elle a été lancée en 2022, donc au début de la crise, pendant la crise même. En 2024, elle figure néanmoins parmi les SCPI les plus performantes du marché. Comment expliquez-vous ce résultat ?
Romain Welsch – Effectivement, la date de lancement est importante. 2022, c’était en réalité le tout début de la crise. Les acteurs « initiés » l’avaient vu venir. Pour le compte de la SCPI, nous avons pu profiter de cette phase de marché, en achetant de très bons immeubles dont les valorisations avaient déjà commencé à baisser. Mais si ce véhicule se comporte bien, c’est surtout en raison de sa stratégie « systématique ». Log In investit systématiquement dans une classe d’actifs – les actifs industriels et logistiques-. Ce qui nous conduit à analyser énormément d’opportunités d’investissement. Et nous permet de choisir nos immeubles en fonction, certes, du critère du rendement, mais aussi en fonction de leur capacité à créer de la performance sur le long terme.
Recherche, donc, de performance sur le long terme ?
Romain Welsch – Ce point est important car, dans le marché des SCPI aujourd’hui, on observe une accentuation de ce phénomène de « course au rendement ». Or, cette course au rendement peut parfois conduire certains gestionnaires à privilégier le court terme aux dépens du long terme. Ce qui n’est pas notre cas. Log In se positionne comme une SCPI qui sélectionne ses actifs en vertu d’une stratégie très précise, et accorde une grande importance à la notion de diversification européenne. Le tout dans le cadre d’une collecte maîtrisée…
Une collecte qui permet effectivement d’investir. Quels sont d’ailleurs vos objectifs en termes de collecte en 2025 ?
Romain Welsch – Notre objectif est de l’ordre de 100 M€ de collecte pour 2025, ce qui nous permettra d’acheter cette année entre 5 et 10 immeubles.
Vous avez déjà un « pipe » d’investissements ?
Romain Welsch – Parfaitement. Nous avons déjà procédé à une première acquisition, en Irlande, en début d’année. Deux autres actifs sont en cours de négociation, ils devraient rejoindre le portefeuille d’ici le 30 juin prochain. Nous continuons d’enrichir ce pipe qui s’alimente d’opportunités présentes dans les marchés sur lesquels nous avons déjà investi – Espagne, Italie, Allemagne, Royaume-Uni, Irlande…-, mais aussi dans d’autres pays où nous allons prendre pied, comme la Pologne par exemple très prochainement…
La particularité de Log In, c’est effectivement une diversification européenne, hors France. Et, donc, une spécialisation sur la classe d’actifs industriels et logistiques. Or, aujourd’hui, les SCPI qui rencontrent le plus de succès sont plutôt des SCPI diversifiées, présentées comme plus « agiles » et « opportunistes ». Le choix d’une spécialisation, ou d’exclusion de certains marchés, comme la France dans votre cas, n’est-ce pas un handicap pour séduire les investisseurs ?
Romain Welsch – Tout d’abord, ne pas être présent sur le marché français, ce n’est pas un handicap : c’est le positionnement de notre véhicule. Les épargnants ont, je crois, la possibilité de se positionner, s’ils le souhaitent, sur des SCPI qui investissent en France. Nous avons, pour notre part, décidé d’être complètement européens, hors France. En raison, notamment, d’un avantage fiscal bien connu. Cela ne signifie pas pour autant que nous considérions que la France n’est pas un marché intéressant. Sur le second point, celui du choix entre SCPI diversifiées et SCPI spécialisées, c’est une question de philosophie.
C’est-à dire ?
Romain Welsch – Lors du lancement de Log In, nous avons choisi un positionnement très clair. Avec la volonté de ne pas entrer dans cette logique que j’évoquais précédemment, celle de la course au rendement. Il est effectivement plus facile aujourd’hui, pour une SCPI diversifiée, de se positionner sur des classes d’actifs qui sont un peu moins recherchées par les investisseurs. Et, donc, d’obtenir de meilleurs rendements, à court terme tout du moins. Par exemple, les taux de rendement offerts sur certains actifs de bureaux sont actuellement très élevés. Parce qu’ils présentent plus de risques…
Et pour une SCPI spécialisée ?
Romain Welsch – Lorsque vous gérez un véhicule spécialisé, la logique est différente. Vous expliquez aux investisseurs quelle est votre feuille de route. Et vous vous engagez à la tenir. Ce qui, selon moi, en fait un véhicule extrêmement performant. Ceci n’exclut pas, je dirais même au contraire, que les conseillers en gestion de patrimoine qui proposent un véhicule spécialisé l’associe, dans le cadre d’une allocation d’actifs plus globale, à d’autres véhicules développant une autre stratégie. Afin de constituer un portefeuille plus diversifié. C’est une autre manière d’obtenir une diversification, mais résultant, cette fois, d’une exposition à plusieurs produits…
Propos recueillis le 15 avril 2025
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A propos de Theoreim(i)
Theoreim conçoit et gère des fonds d’investissements immobiliers distribués auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels. La Société Civile Pythagore (SC Pythagore), fonds immobilier paneuropéen en multigestion diversifié sur toutes les classes d’actifs, est exposée à 18 pays et accessible au travers de contrats d’assurance-vie et de retraite, sous forme d’unités de compte, référencée dans 9 compagnies d’assurance en France. Le Fonds Professionnel Spécialisé (FPS Newton), accessible aux clients professionnels ou assimilés à partir de 100 000 € en nominatif ou dans les contrats d’assurance-vie Luxembourgeois et la SCPI LOG IN dédiée à l’immobilier industriel et logistique en Europe, accessible en direct à partir de 1 000 €. THEOREIM gère au 30 juin 2024 plus de 600 M€.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Donnée disponible au 15 avril 2025.
