Réconcilier SCPI et OPCI

On ne reviendra pas sur la tentative d’homicide perpétrée contre les SCPI par les OPCI naissantes. La faute a été absoute. Les deux enfants de la pierre papier non cotée n’en continuent pas moins de s’observer avec méfiance. Mais la panne de liquidité rencontrée par une SCPI à capital variable au 1er semestre 2009 donne à réfléchir. Ces deux produits n’ont-ils pas vocation à se compléter plutôt qu’à se jalouser ?

La force d’une SCPI à capital variable, c’est sa liquidité intrinsèque. Celle-ci provient de son système d’achat-souscription et de revente-retrait des parts, simple et économique (pas de droits d’enregistrement). Mais dès que les retraits ne sont plus compensés par des souscriptions, le marché se bloque. L’existence d’un fonds de remboursement peut retarder le blocage mais il est insuffisant contre une demande de retrait massive de la part d’associés institutionnels. Des assureurs vie, par exemple.

Une vraie liquidité intrinsèque requiert une poche d’actifs financiers bien supérieure à celle prévue par les fonds de remboursement de SCPI. L’AMF ne dit pas autre chose : pour accorder son visa aux OPCI grand public (des SPPICAV, en l’occurrence), elle a exigé que leur part d’immobilier soit limitée à 60 % ou 65 % des actifs. Les 35 à 40 % de surplus sont constitués valeurs mobilières réalisables rapidement.

Au risque de passer pour l’avocat du diable, osons une question : et si l’avenir de la SCPI à capital variable n’était autre que… la SPPICAV ? Il n’y aurait plus d’inconvénient à ce que les assureurs vie en incorporent dans leurs contrats : l’OPCI SPPICAV a justement été conçu pour ça. Sans doute le rendement s’en ressentirait-il, du moins tant que les placements financiers rapporteront moins que l’immobilier. Mais ce serait le prix de la liquidité.

Seules les sociétés à capital fixe resteraient des SCPI. Leur liquidité, extrinsèque, est satisfaisante depuis la réforme du marché secondaire, en vigueur depuis 2002, malgré l’injustice fiscale qui les frappe (les 5 % de droits d’enregistrement grevant les cessions). Bien sûr, elles gagneraient à un toilettage législatif, pour leur donner plus de souplesse dans la gestion des actifs et pour améliorer encore leur marché secondaire. Mais elles seraient parfaites dans leur rôle de fonds immobiliers purs… et néanmoins liquides.

Christian Micheaud