Pour payer moins d’impôt, pensez aux SCPI fiscales !

La défiscalisation en toute transparence, c’est possible. Des SCPI Borloo, Robien, Malraux, Girardin et Demessine sont actuellement en cours de collecte. Leur notice d’information, visée par l’AMF, explique tout. Sans tricher !

pierrepapier-img_1082Les derniers mois de l’année sont traditionnellement propices à la course aux produits de défiscalisation. Objectif : alléger la note d’impôt de l’année suivante. Mais la précipitation est mauvaise conseillère. La défiscalisation ne justifie pas qu’on fasse entrer n’importe quoi dans son patrimoine. La prudence est d’autant plus de rigueur que les méthodes de vente employées par certains réseaux commerciaux sont très critiquables.  (Voir “Les abus de la défiscalisation”)

Alors, un conseil : si vous vous intéressez à l’un des dispositifs en vigueur, prenez le temps de lire la notice d’une SCPI correspondante (voir ci-contre, en marge), même si vous envisagez de réaliser une acquisition en direct. Elle vous informera loyalement et sans fard sur les caractéristiques et les contraintes du dispositif. L’autorité de contrôle des placements financiers (l’AMF) y veille en supervisant toutes les notices d’information des SCPI, fiscales ou autres.

La mutualisation des risques

Pensez ensuite aux avantages que présentent les SCPI par rapport à un investissement en direct :

Les acquisitions sont réalisées par des professionnels de l’immobilier, après une étude approfondie du marché locatif local et de l’emplacement. Comme la SCPI achète généralement plusieurs logements dans un même programme, elle peut négocier des prix plus avantageux que ceux payés par un particulier pour un achat unique.

La société de gestion de la SCPI dispose des compétences nécessaires au choix des promoteurs pour les constructions neuves (Borloo, Robien) ou des entreprises de travaux pour les réhabilitations (Malraux). Il entre dans ses fonctions de suivre les chantiers et de veiller à leur bon achèvement.

La gestion locative des biens est assurée par la SCPI, sous sa seule et entière responsabilité, sans que les porteurs de parts n’aient à s’en soucier. Les SCPI qui investissent dans les résidences services (Demessine) sont mieux à même de négocier le bail commercial avec l’exploitant et de contrôler sa gestion qu’un particulier copropriétaire d’un seul logement.

Le fait que la SCPI investisse dans un grand nombre de logements, répartis dans plusieurs secteurs géographiques et tous loués à des locataires différents permet une mutualisation des risques et un lissage des revenus. Une sécurité dont est privé l’acquéreur d’un bien unique.

Enfin, la relation entre l’épargnant et la SCPI ne s’achève pas une fois l’acquisition des parts réalisée : elle s’inscrit dans la durée. Chaque trimestre, les porteurs de parts reçoivent un bulletin d’infirmation. Chaque année, ils peuvent assister à l’assemblée générale et reçoivent un rapport de gestion. Pendant toute la durée de leur investissement, ils recevront les éléments nécessaires à l’établissement de leurs déclarations fiscales. Au terme de l’investissement, la société de gestion se charge de vendre les biens et de distribuer à chaque associé la part qui lui revient sur les prix de vente.

A savoir avant de défiscaliser

La défiscalisation immobilière utilise deux techniques différentes : la déduction du revenu imposable ou la réduction du montant de l’impôt dû.

La déduction. Cette technique consiste à autoriser la déduction, des loyers perçus, de charges autres que les dépenses courantes : l’amortissement du bien dans les dispositifs Robien et Borloo, les travaux de réhabilitation dans le dispositif Malraux. Ces charges, bien supérieures aux loyers perçus, génèrent un déficit foncier. Les dispositifs fiscaux en question autorisent le contribuable à imputer ce déficit sur son revenu global, soit jusqu’à une certaine limite (10 700 euros par an en Robien et Borloo), soit sans limite (loi Malraux*). L’économie d’impôt dépend donc de la tranche du barème fiscal dans laquelle se situe le contribuable. Ainsi, 10 000 euros en moins sur le revenu imposable, c’est 4 000 euros d’économie d’impôt pour un contribuable dans la tranche la plus haute (40 %). Mais c’est seulement 1 400 euros pour le contribuable dans la tranche à 14 %.

La réduction. L’avantage consiste, non plus à diminuer le revenu imposable, mais directement le montant de l’impôt sur le revenu. Le contribuable va pouvoir réduire son impôt d’une partie du capital investi dans le bien faisant l’objet du dispositif concerné : investissement en ZRR (Demessine) ou en outre-mer (Girardin). Cette fois, pour un même investissement et à situation de famille égale, l’économie d’impôt est la même pour tous les contribuables. Attention toutefois à ne pas avoir droit à une réduction plus forte que le montant de l’impôt dû, car la différence n’est pas remboursée. La réduction d’impôt ne doit pas être confondue avec le crédit d’impôt (sur les intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition de la résidence principale ou sur certaines dépenses d’équipements destinés aux économies d’énergie) qui, lui, donne droit au remboursement du crédit pour les contribuables non imposables ou faiblement imposés.

* Le projet de loi de finances envisage de limiter l’imputation du déficit Malraux pour les nouvelles opérations engagées à partir de 2009.