S’il est si difficile d’anticiper l’évolution de nos marchés immobiliers, et en particulier celui du logement, c’est  parce qu’il n’existe pas d’indice suffisamment probant. Mais un tel indice est-il possible ?

A la veille de l’été, le 18 juin 2009 précisément, dans un édito intitulé « le miroir à deux faces de la statistique immobilière », nous déplorions l’absence d’une troisième face à ce miroir, capable de refléter les marchés immobiliers dans leur intégralité et dans leur instantanéité. Nous devancions – sans le savoir – de quelques jours le débat public lancé sur le sujet à la suite du clash survenu à la FNAIM à propos de son indice logement. Au cours de ce débat, l’indice INSEE-Notaire n’a pas épargné non plus. C’est donc sans surprise que nous avons appris, en cette rentrée, que le Secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, avait sollicité le Professeur Michel Mouillart pour mettre en place un nouvel indice logement. Exhaustif et réactif, probablement.

En présentant la remarquable enquête CLAMEUR sur l’évolution des loyers en France, dont il est également maître d’oeuvre, le Professeur a laissé entendre, si nous l’avons bien compris, que cet indice retiendrait la méthode des ventes répétées. Elle consiste à mesurer l’évolution dans le temps des prix d’achat et de revente d’un échantillon représentatif de biens. C’est le modèle retenu par le S&P/Case-Shiller Home Price Indices, principal indice logement aux Etats-Unis. De base 100 en janvier 2000, il a culminé à 206,52 en juillet 2006, avant de retomber à 139,22 en avril 2009 et d’amorcer depuis un léger redressement.

Ce type d’indice soulève des difficultés. D’après INSEE Méthodes, « un changement progressif de la qualité des logements échangés au cours du temps biaise l’évolution des prix moyens ». Il faudrait donc « compliquer et affiner le modèle en prenant en compte la dépréciation naturelle des logements (nette des améliorations apportées), ou d’autres variables de qualité susceptibles d’évoluer entre deux ventes (par exemple un élément de confort qui a été ajouté au logement) ». L’exercice s’annonce difficile mais probablement passionnant pour l’homme de l’art.

Autre limite, les indices de transaction, qu’ils soient de ventes répétées ou hédoniques comme les indices FNAIM et INSEE Notaire, ne sont pas « investissables ». Autrement dit, ils ne peuvent pas servir de référence à des contrats dérivés. Faut-il s’en réjouir, après les accusations portées contre les produits dérivés lors de la récente crise financière ? Ou le regretter pour l’immobilier, condamné à rester une classe d’actifs à part et, comme disent les financiers, sans instrument de couverture ?

Christian Micheaud