Avec les annonces de Kyaneos Pierre (chez Kyaneos AM), d’Epsicap Nano (Epsicap REIM), et de Cœur d’Europe (Sogenial Immobilier), ce sont dorénavant 5 SCPI qui ont révisé à la hausse le prix de leur part depuis le début de l’année 2025. Etat des lieux.
Les deux premières sont des habituées de la revalorisation de parts. Kyaneos Pierre, lancée en juillet 2018, et l’une des rares SCPI à avoir surfé avec succès sur la thématique de l’immobilier résidentiel, vient d’annoncer la sixième révision, à la hausse, de son prix de souscription. L’ex-Epsilon 360°, récemment rebaptisée Epsicap Nano, et dédiée aux actifs immobiliers de petite taille, en est, depuis sa création en décembre 2021, à sa cinquième revalorisation. Quant à Cœur d’Europe, elle vient de procéder à la deuxième hausse de son prix de part en 2025…
Sixième revalorisation depuis 2018 pour la SCPI Kyaneos Pierre
Le prix de souscription de Kyaneos Pierre est ainsi passé de 222 € à 224 €, soit une hausse de +0,90%. Une revalorisation du même ordre que celle annoncée l’an dernier à la même date (+0,91%). Et qui porte la hausse cumulée du prix de souscription, depuis le lancement de la SCPI, à +11,47%. On notera qu’à l’instar des précédents ajustements, le nouveau prix de souscription reste en situation de décote[1] par rapport à la valeur de reconstitution[2] de la SCPI. Mais, cette fois, de manière très marginale… La décote, sur la base de la « VR » au 31/12/2024 (225,32 €) et du nouveau prix de souscription (224 €), s’établit en effet à seulement -0,59%. L’an dernier, la revalorisation positionnait le prix de souscription à -3,82% en dessous de sa valeur de reconstitution. Ce plus faible niveau de décote peut s’expliquer par l’évolution défavorable des valeurs d’expertises l’an dernier.
Mise en place d’une garantie de loyers impayés
La SCPI a en effet connu une légère dépréciation des valeurs de réalisation et de reconstitution (-2,38%) en 2024. Mais elle présente par ailleurs des indicateurs globalement au beau fixe. Kyaneos Pierre continue en effet de collecter. 56 M€ en 2024. Encore 12 M€ au 1T 2025. Ce qui lui aura permis de franchir le seuil des 400 M€ de capitalisation en mars dernier. Elle a servi à ses associés un rendement de 4,96% en 2024. Et affiche un TRI de 6,14% depuis sa création. Seule ombre au tableau : une hausse du taux d’impayés depuis quelques trimestres. Le gestionnaire a « l’impression que cela est la conséquence du pic d’inflation que nous avons connu en 2022/2023 ». Mais ce problème l’a néanmoins conduit, sans gaité de cœur, à mettre en place, depuis le 1er mai dernier, une Garantie de Loyers Impayés sur une partie de son parc immobilier.
Déjà +1,26% de revalorisation pour Epsicap Nano en 2025
Du côté de la SCPI Epsicap Nano, la revalorisation, elle aussi en date du 1er juillet, porte le prix de sa part de 253,80 € à 257 €. Soit une hausse de +1,26%. La SCPI « small cap » avait annoncé en juillet 2024 une variation de son prix de part de +0,80% (à 252 €). A laquelle était venue s’ajouter une nouvelle hausse en fin d’année (à 253,80 €), portant donc la revalorisation 2024 à +1,52%. Il n’est donc pas exclu qu’une autre opération intervienne fin 2025. Car Epsicap Nano a encore de la marge. Son nouveau prix de souscription (257 €) reste en effet encore décoté de 6,94% par rapport à la valeur de reconstitution au 31/12/2024 (276,16 €). Rappelons que la SCPI annonce en outre un Taux de Distribution minimum de 7% pour 2025 (6,55% en 2024…).
Et +2% pour Cœur d’Europe depuis le début de l’année
Pour la SCPI européenne de Sogenial Immobilier, lancée en 2021, il s’agit déjà de la deuxième revalorisation actée en 2025. Cœur d’Europe avait en effet relevé de 1% son prix de souscription le 6 janvier dernier, celui-ci passant alors de 200 € à 202 €. La modification du 1er juillet le porte à 204 €. Soit une hausse annuelle de 2%. Là encore, cette nouvelle revalorisation laisse le prix de souscription de Cœur d’Europe en situation de décote (-3,80%, sur la base d’une valeur de reconstitution de 212,05 € fin 2024). Pour mémoire, la SCPI de Sogenial Immobilier affichait une capitalisation de 185 M€ à fin mars. Et a distribué un rendement de 6,02% en 2024. Son objectif -non garanti- pour 2025 est de 6%.
Cinq SCPI ont revalorisé le prix de leur part depuis le début de l’année
Avec ces trois nouvelles annonces de hausse de prix de part, ce sont donc dorénavant 5 SCPI qui ont revalorisé leur prix de part depuis le début de l’année. Les deux autres sont Sofidynamic (Sofidy), en date du 3 janvier. Et Patrimonia Capital & Rendement (Patrimonia Capital), en date du 16 mars. Pour mémoire, il y avait eu 8 revalorisations en 2024. Et 13 en 2023. Côté baisses, la grande vague amorcée mi-2023 semble retomber peu à peu. Depuis le début de l’année, ce sont toutefois encore 13 dévalorisations qui ont été annoncées. D’autres baisses -ou hausses- pourraient intervenir -ou pas- dans le sillage des expertises des portefeuilles à mi-année…
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A propos d’Epsicap REIM(i)
Basée à Bordeaux, Epsicap REIM est une société de gestion portefeuille indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, spécialisée dans l’immobilier. Elle a lancé en décembre 2021 son premier véhicule grand public, la SCPI Epsilon 360° (renommée Epsicap Nano en juin 2025), spécialisée dans l’immobilier « Smallcaps » (actifs tertiaires – bureaux, commerces, santé, logistique, activité etc. – d’une valeur unitaire généralement compris entre 1 et 10 m€).
A propos de Kyaneos Asset Management(i)
Société de Gestion de portefeuilles agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-18000002 en date du 26 février 2018, Kyaneos Asset Management gère des SCPI investies en immobilier résidentiel. Née de la volonté d’améliorer la qualité des logements en France métropolitaine, sa stratégie repose sur la rénovation d’immeubles résidentiels anciens en région. Ce positionnement atypique répond à trois objectifs : Proposer un couple risque/rendement attractif à ses investisseurs, avoir un impact environnemental positif en réduisant la consommation énergétique des immeubles rénovés et leurs émissions de gaz à effet de serre, avoir un impact social en améliorant la qualité des logements qu’elle rénove.
A propos de Patrimonia Capital(i)
Patrimonia Capital est la société de gestion du groupe Patrimonia depuis 2019, agrée par l’AMF sous le numéro GP – 19000008 pour la gestion de fonds immobiliers professionnels et grand public, ainsi que pour l’investissement hôtelier. Fondé par Jean-Hubert Moitry il y a plus de 25 ans, Patrimonia est un groupe indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et de l’hôtellerie, avec près de 1 Mds € d’actifs sous gestion.
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
A propos de Sogenial Immobilier(i)
Depuis 1981, Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 40 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier est depuis 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Sogenial Immobilier gère 6 Club Deals, 9 OPPCI, 2 SLP, 1 FPCI, 1 FCPR, 1 SICAV-SIF et 1 RAIF de droits Luxembourgeois, 1 GFI : CœurForest et 4 SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions labellisée ISR, Cœur d’Europe et Cœur d’Avenir, une SCPI sous forme de fonds de partage, liée à l’enfance, aux adolescents et aux étudiants.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Rappelons que lorsque le prix de souscription d’une SCPI se rapproche de la limite « haute » (110% de la valeur de reconstitution) la SCPI est dite en situation de surcote. Autrement dit, que les nouveaux souscripteurs vont payer leur part plus cher que la « juste » valeur de la SCPI. A l’inverse, lorsque le prix de souscription est dans le bas de la fourchette (90% de la valeur de reconstitution), la SCPI est dite en situation de décote. Ceux qui y investissent font alors une « bonne affaire ». Puisqu’ils achètent leurs parts à un prix inférieur à la valeur de reconstitution.
>[2] La « valeur de reconstitution » d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu’elle détient, plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer, à l’identique, le patrimoine d’une SCPI, frais de transaction et commission de souscription inclus.
