Stéphane Biez, président fondateur d’Epsilium, revient sur la transformation de son cabinet : de l’immobilier fiscal vers les SCPI. Une approche par conviction, centrée sur le rendement, le long terme et la pédagogie client. Interview.
Alexandra Giacalone – Stéphane Biez, votre cabinet est historiquement positionné sur l’immobilier direct, notamment adossé aux dispositifs d’optimisation fiscale. Comment avez-vous fait évoluer votre approche ?
De l’immobilier fiscal à la SCPI : un pivot imposé par le marché
Stéphane Biez – Historiquement, nous étions effectivement très orientés immobilier direct en France, notamment sur les dispositifs de défiscalisation. C’est notre culture. Mais l’année 2023 a été un véritable point de bascule. La hausse des taux a fortement réduit la capacité d’emprunt des clients, tandis que les avantages fiscaux, notamment le dispositif Pinel, ont perdu en attractivité. Résultat : des opérations devenues plus difficiles à financer, moins rentables… et parfois même inaccessibles aux épargnants. Dans ce contexte, il a donc fallu s’adapter. Les SCPI se sont imposées comme une solution évidente pour continuer à proposer du rendement à nos clients tout en parlant d’immobilier en sous-jacent.
Alexandra Giacalone – Qu’est-ce qui a motivé ce basculement vers les SCPI ?
Retrouver du rendement dans un marché contraint
Stéphane Biez – Très clairement, le rendement. Dans l’immobilier classique, un bon rendement se situe autour de 6 à 7 % brut avant frais de gestion. C’est aussi ce que l’on retrouve aujourd’hui sur certaines SCPI. La différence, c’est que la SCPI permet d’accéder à ce niveau de rendement sans les contraintes de gestion. Mais il faut bien comprendre que le rendement, indicateur instantané dit « Taux de Distribution » n’est pas la rentabilité qui elle, s’envisage sur toute la durée du placement à travers le « Taux de Rendement Interne ». La rentabilité globale inclut notamment la plus ou moins-value à la sortie. Et une opération financière peut être rentable même avec une moins-value, si les flux de revenus ont été suffisants.
Alexandra Giacalone – L’immobilier reste-t-il une valeur refuge ?
Immobilier : la fin du mythe du « sans risque »
Stéphane Biez – Non, et c’est une idée qu’il faut absolument déconstruire. L’immobilier est un actif cyclique. On l’a vu récemment : même des marchés comme Paris ont connu des baisses. Certaines SCI ou SCPI ont subi des décotes importantes, parfois de l’ordre de 20 %, souvent au-delà de la réalité du marché. Mais il faut rappeler une chose essentielle : la perte n’est réelle qu’au moment de la vente. La SCPI permet justement de lisser ce risque grâce à la mutualisation des actifs d’une part et la détention sur temps long (15 -20 ans et plus). Nous ne sommes pas sur un produit spéculatif et il faut bien l’indiquer au client.
Alexandra Giacalone – Comment sélectionnez-vous les SCPI aujourd’hui ?
Une sélection par conviction, à l’opposé du catalogue
Stéphane Biez – Nous travaillons par conviction et ne proposons pas un catalogue exhaustif de SCPI. Nous sélectionnons un nombre limité de véhicules dans lesquels nous croyons réellement. Quatre axes conditionnent nos choix :
- des SCPI jeunes, entrées sur un marché immobilier plutôt bas
- des SCPI européennes, pour optimiser la fiscalité, qui reste relativement élevée en France
- des SCPI diversifiées, pour réduire le risque sectoriel
- des SCPI qui pondèrent leur quota d’investisseurs institutionnels
Cette stratégie permet de rechercher un rendement net attractif.
Alexandra Giacalone – Comment construisez-vous une allocation en SCPI ?
Diversifier pour sécuriser la performance
Stéphane Biez – À partir d’un certain montant, la diversification devient essentielle. À partir de 50 000 – 100 000 €, nous recommandons systématiquement une allocation répartie sur plusieurs SCPI. Par exemple :
- une SCPI jeune et dynamique
- une SCPI plus patrimoniale
- éventuellement une troisième pour compléter l’exposition
Le système idéal n’existant pas, l’objectif est de mixer les stratégies, les sociétés de gestion et les sous-jacents.
Alexandra Giacalone – Les frais de souscription sont-ils un critère déterminant dans votre sélection de SCPI ?
Frais d’entrée ? Un faux débat…
Stéphane Biez – Non, clairement car dans notre mental, les frais d’entrée sont comparables aux frais d’acquisition (notaire, agent immobilier) dans l’immobilier direct. Ils s’amortissent dans le temps. Ce qui compte, c’est la qualité de la gestion et la stratégie d’investissement. Un investisseur qui sort rapidement perd mécaniquement de l’argent. Mais ce n’est pas la vocation de la SCPI où nous préconisons d’investir pour rester et dégager du revenu complémentaire.
Alexandra Giacalone – Quels modes de souscription privilégiez-vous ?
Un produit flexible… mais exigeant
Stéphane Biez – La SCPI offre une grande flexibilité :
- pleine propriété
- démembrement
- crédit
- réinvestissement des loyers
Nous adaptons la solution au profil du client. Un client sans besoin de revenus immédiats pourra privilégier la nue-propriété. Un autre cherchera un effet de levier via le crédit. Nous sommes convaincus que le réinvestissement des dividendes offre un formidable effet de levier sur les SCPI hors France grâce à leur fiscalité allégée, donc l’effet d’intérêts composés est magnifié.
Alexandra Giacalone – À qui s’adressent les SCPI selon vous ?
Une clientèle très large, du jeune actif au retraité
Stéphane Biez – Nous travaillons essentiellement sur une clientèle de particuliers et par recommandation à 80%. Nous avons des jeunes actifs de 21 ans qui investissent quelques milliers d’euros pour commencer. Et à l’extrémité du spectre, des retraités qui placent des capitaux importants pour générer des revenus. La SCPI est accessible, flexible… mais elle nécessite de la pédagogie.
Alexandra Giacalone – Vous avez évoqué des expériences difficiles sur certains supports. Qu’en retenez-vous ?
Une leçon majeure : privilégier l’investissement en direct
Stéphane Biez – La principale leçon concerne les investissements en assurance-vie que nous avons préconisés par le passé. Certaines SCI ont subi de fortes décotes, avec des blocages d’arbitrage qui ont invité le cabinet Epsilium à se mobiliser pour procéder aux arbitrages et préserver notre clientèle. Ce cap délicat a renforcé notre conviction : il vaut mieux investir en SCPI en direct, pour garder la maîtrise. Nous sommes également attentifs à la composition des investisseurs. Une forte présence institutionnelle peut générer des risques de retraits massifs qui engorgent les carnets d’ordre, autrement dit qui impactent le délai de revente des parts des particuliers.
Alexandra Giacalone – Entre rendement et liquidité, où placez-vous le curseur ?
Rendement vs liquidité : un arbitrage assumé
Stéphane Biez – Nous privilégions clairement le rendement. La SCPI est un investissement de long terme.
La liquidité n’est pas le critère principal. L’objectif est de générer du revenu immédiatement, dans une logique de détention longue.
Alexandra Giacalone – Quelles tendances observez-vous chez vos clients ?
Une nouvelle génération d’investisseurs plus exigeante
Stéphane Biez – Les jeunes générations recherchent du sens, ça va sans dire mais c’est mieux en le disant et ce n’est pas qu’un slogan. Elles sont attentives aux critères ESG (critères écologiquement responsables), aux thématiques comme la santé, et à l’investissement à l’étranger. Elles sont aussi plus conscientes très tôt de la nécessité de constituer leur propre retraite sans subir le diktat de l’âge minimum de 64 ans.
Alexandra Giacalone – Pour conclure, quelle est votre philosophie ?
« Un investissement se gagne comme un combat : sur la durée, par l’adaptation. »
Stéphane Biez – La clé, c’est la pédagogie. Nous devons expliquer les mécanismes, les risques, les horizons d’investissement. L’immobilier reste un outil puissant de création de revenus, mais il doit être utilisé avec méthode, discipline et vision long terme. Le judo m’a appris qu’on ne gagne pas en force, mais en maîtrise. En gestion de patrimoine, c’est pareil. Tomber fait partie du jeu. L’important, c’est de savoir se relever, en investissement comme en judo, avec les bons partenaires à ses côtés.
À retenir
- Le choc de 2023 a accéléré le basculement vers les SCPI
- Le rendement redevient le critère central
- La sélection repose sur des convictions fortes (jeunes, européennes, diversifiées)
- La diversification est pertinente dès 100 000 €
- La pédagogie est essentielle pour accompagner les investisseurs
A propos d’Epsilium
Epsilium est un cabinet de gestion de patrimoine historiquement spécialisé dans l’immobilier direct, fondé par Stéphane Biez, ancien sportif de haut niveau. Face aux évolutions du marché, il a progressivement intégré les SCPI dans ses recommandations, avec une approche centrée sur le rendement, la diversification et le long terme. Le cabinet accompagne une clientèle variée, avec un ancrage local à Paris, Bordeaux, Lyon et Annecy.
