2025 est sans doute encore une nouvelle année de transition pour les SCPI. Avec un marché toujours aussi dual, fracturé entre les véhicules qui collectent et performent et ceux en proie à des problèmes de liquidité et qui baissent le prix de leurs parts. Mais un marché qui continue d’attirer de nouveaux gestionnaires. Bilan…
Performances 2025 : les meilleures SCPI feront mieux qu’en 2024…
Les meilleures SCPI[1] avaient fait mieux en 2024 qu’en 2023. Le record précédent (8,16%[2]) était en effet battu par plusieurs véhicules dépassant l’an dernier le cap des 8%. Dont la SCPI Comète, au-delà des 11% en 2024. En 2025, on sait déjà que la barre a été fixée encore plus haut. C’est pour l’instant Wemo One qui tient la corde, avec un Taux de Distribution de… 15,27%. On voit mal qui pourrait faire mieux. Y compris en termes de Performance Globale Annuelle, le nouvel indicateur de référence des SCPI. Plusieurs véhicules aligneront toutefois des PGA supérieures à 8,5%. Outre Wemo One, on compte déjà dans ce palmarès Momentime (9,25%) et Transitions Europe (8,60%)[3]. Devraient sans doute aussi y figurer Sofidynamic (Sofidy), Reason (MNK Partners). Et peut-être Mistral Sélection[4] ou Comète[5]. Le Taux de Distribution moyen du marché pourrait être légèrement supérieur à celui servi en 2024 (4,72%).
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Encore des baisses de parts en 2025…mais aussi des hausses.
Depuis 2023, le marché des SCPI s’est fragmenté en plusieurs catégories. Du -mauvais- côté, les SCPI à la peine, en proie à des problèmes de valorisation de leurs actifs, et de liquidité. De l’autre côté -le bon-, des SCPI plus jeunes, qui profitent du contexte du marché et d’une collecte soutenue pour investir à bon compte. La première catégorie, déjà à l’origine de l’essentiel des baisses de parts actées en 2023 (23) et 2024 (17), a poursuivi ce processus de dépréciation en 2025. Avec 14 nouvelles baisses actées l’an dernier. En 2026, ce mouvement pourrait encore se poursuivre. Ou muer en un autre phénomène : la suspension de la variabilité du capital… Côté « bons élèves », on notera toutefois aussi plus de revalorisations (14) de parts l’an dernier qu’en 2024 (8).
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2025, une année encore fertile en créations pour les SCPI
2025 n’aura pas battu le record 2024. L’an dernier, ce sont néanmoins encore 11 nouvelles SCPI qui se seront lancées sur marché. Moins donc qu’en 2024 (18). Mais autant qu’en 2022, 2021, ou 2019. Un nombre toutefois supérieur à celui constaté lors d’exercices moins fructueux. Comme l’année 2020, marquée par la pandémie, où seuls 8 véhicules auront été lancés. Contrairement aux lancements effectués lors des exercices précédents, ce n’est pas nécessairement le « momentum » de marché qui aura majoritairement motivé la création de nouvelles SCPI l’an dernier. Dans la plupart des cas, c’est plutôt une logique de « complément de gamme » qui semble avoir prévalu. La plupart, comme en 2024, sont toutefois des SCPI diversifiées sectoriellement. En termes géographiques, c’est aussi l’international qui domine. Avec une tendance au « 100% hors de France ». On notera aussi que 4 nouveaux gestionnaires ont investi le marché l’an dernier.
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2025 : une collecte qui se redresse… mais pas pour tout le monde
Les chiffres du 4T 2025 (et donc de l’année entière) sortiront dans quelques jours. Les derniers disponibles, ceux du 3T 2025, confirment qu’après un redressement, depuis fin 2024, la collecte se stabilise. Sur neuf mois, elle totalise 3,3 Md€. Soit une progression de 33% par rapport à la même période de 2024. La collecte 2025 devrait donc logiquement s’établir à un niveau supérieur à celui de l’exercice précédent. Mais toujours très loin des records des années 2022 (plus de 10 Md€) ou même 2023 (un peu moins de 6 Md€). En revanche, le phénomène d’archipélisation des SCPI conduit toujours à une très forte dichotomie entre celles qui ne collectent plus -et sont confrontées à d’importants problèmes de liquidité-, et celles qui collectent toujours -et parfois très massivement- . Pour mémoire, 15 véhicules ont trusté à eux-seuls 75% de la collecte nette du 3T 2025…
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Changement d’indicateur de référence pour les SCPI en 2025
Le fait marquant 2024 pour les SCPI, en termes réglementaires, avait été l’ordonnance « portant modernisation des fonds d’investissement alternatifs »[6]. En 2025, la principale réforme est celle actée par l’ASPIM en octobre dernier, instaurant notamment un nouvel indicateur de performance pour les SCPI, la Performance Globale Annuelle. Cette PGA se calcule tout simplement en additionnant le Taux de Distribution annuel et la variation du prix -public- de souscription d’une SCPI au cours du même exercice de référence. L’ASPIM apporte également d’utiles précisions sur les modalités de calcul du Taux de Distribution. Pour éviter les errements constatés début 2025, on sait désormais que le prix à retenir pour calculer un TD s’entend «hors prix fondateur » et « hors prix sponsor ». Les jeunes SCPI devront en outre avertir que leur premier rendement «n’est pas nécessairement représentatif d’une performance stabilisée… ». C’est dit…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] en termes de performances…
[2] Taux de Distribution de la SCPI Transitions Europe en 2023.
[3] toutes deux gérées par Arkéa REIM.
[4] Swiss Life AM.
[5] Alderan.
[6] Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 portant modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs
