Perial AM vient d’annoncer la modification du délai de jouissance de trois de ses SCPI. Une décision justifiée par l’adaptation « au nouvel environnement immobilier ». Explications.
Trois des SCPI de Perial AM sont concernées. Depuis le 1er juillet dernier, le délai de jouissance de PF Grand Paris, PFO et PFO2 a en effet été ramené du 1er jour du 6e mois au 1er jour du 4e mois qui suit la souscription. Cette réduction, explique le gestionnaire, vise à faire bénéficier les futurs acquéreurs de ces SCPI des « nouvelles conditions du marché immobilier ».
Les SCPI Perial PF Grand Paris, PFO et PFO2, réduisent leur délai de jouissance
Pour les investisseurs concernés, l’abaissement du délai de jouissance signifie de fait un gain immédiat en termes de revenus potentiels. En l’espèce, les nouveaux souscripteurs de ces 3 SCPI commenceront donc à toucher leurs premiers dividendes 4 mois après la matérialisation de leur investissement. Contre 6 mois auparavant. Soit l’équivalent de deux distributions mensuelles sur une année glissante après la souscription. Rappelons que ce décalage entre la date de souscription et la « date d’entrée en jouissance » – d’où le terme de délai de jouissance, ou de report de jouissance – est fixé de façon discrétionnaire par la société de gestion de la SCPI. Il est le plus souvent justifié par une contrainte technique : le temps nécessaire à la recherche et à la sélection des actifs immobiliers dans lesquels sera investie l’épargne nouvellement collectée. Ce délai permet également d’assurer l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés.
Le délai de jouissance s’était allongé ces dernières années
Car, tant que les nouvelles souscriptions n’ont pas été investies, leur rendement est en effet théoriquement proche de zéro[1]. Rémunérer immédiatement les nouveaux souscripteurs reviendrait donc à diluer le rendement des anciens… Ces dernières années, les SCPI ont plutôt eu tendance à allonger ce délai de jouissance. La moyenne du marché serait actuellement de l’ordre de 4 mois. Sachant que des délais de 6 mois sont devenus pratique courante. Ce qui était loin d’être le cas au milieu des années 2010… Mais cet allongement est de fait justifié par l’effet de ciseau auquel ont été confrontés les gestionnaires de SCPI ces dernières années. D’un côté, une collecte de plus en plus abondante, tout du moins pour la majorité d’entre eux. De l’autre, des marchés immobiliers de plus en plus concurrentiels, tirés vers le haut par des taux d’intérêt au plus bas. Et l’entrée massive de nouveaux investisseurs.
Les délais d’investissement se sont réduits
Pour les SCPI, l’investissement de la collecte dans de bonnes conditions de rentabilité était donc devenu un exercice délicat. Qui demandait, en tout cas, plus de temps. D’où l’allongement progressif des délais de jouissance ces dernières années… Mais cette période est dorénavant révolue. D’abord, parce que certaines SCPI collectent moins. Mais, surtout, parce que les marchés immobiliers ont changé de paradigme. « Le nouveau cycle est plus favorable aux investisseurs », explique Perial AM dans son communiqué. Il est d’ailleurs en réalité surtout plus favorable aux investisseurs qui disposent de fonds propres à investir. Ce qui est effectivement le cas des SCPI. Ce nouvel équilibre leur laisserait plus de marges de manœuvre. Désormais, « nos équipes ont la capacité de réduire les délais d’investissement de la collecte », constate Perial AM. D’où cette baisse annoncée du délai de jouissance « au bénéfice des épargnants ».
D’autres réductions des délais de jouissance à venir ?
D’autres gestionnaires pourraient sans doute emboiter le pas à Perial AM au cours des prochains mois. En partie pour la raison évoquée par Perial, celle de délais d’investissement plus rapides. Mais pas que… Les gérants de SCPI ont en effet aussi désormais la possibilité de « stocker » les souscriptions en attente d’investissement dans de bonnes conditions de rentabilité. La hausse des taux a en effet dopé le rendement des placements de trésorerie. Ce qui rend donc moins « urgente » la transformation des liquidités en actifs immobiliers générateurs de loyers. Enfin, n’oublions pas que la réduction des délais de jouissance est aussi un argument commercial, visant à doper la collecte d’une SCPI. Que certains gestionnaires utilisent régulièrement, quelle que soit la configuration des marchés immobiliers…
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A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 6,3 milliards d’euros au 31/12/2022, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 200 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 40 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Tout du moins lorsque les taux de rendement des placements de trésorerie sont également proches de zéro, voir négatifs, ce qui fut le cas ces dernières années.
