Laurent Boissin, directeur général adjoint, dresse le bilan 2022 et les perspectives 2023 pour les SCPI et SCI gérées par Perial AM. Et pour l’ensemble du marché de la gestion d’actifs immobiliers, de plus en plus engagé dans sa démarche ESG. Entretien.
Perial gère aujourd’hui environ 6,3 milliards d’euros d’actifs immobiliers. Pour le compte, notamment, de 4 SCPI et d’une société civile immobilière. Le marché des SCPI, précisément, a affiché l’an dernier une nouvelle collecte record : plus de 10 Md€. Soit près de 40% de plus qu’en 2021… Un commentaire ?
Laurent Boissin – Ce record de collecte -qui dépasse effectivement le seuil des 10 milliards d’euros- signifie que les SCPI sont en voie de banalisation dans le marché de l’épargne. Leur encours…
Proche de 90 milliards d’euros…
Laurent Boissin – Effectivement. C’est donc une classe d’actifs qui prend de plus en plus de place dans l’épargne des Français. L’immobilier est un sujet important pour les épargnants, et la SCPI fait dorénavant partie de leur « valeur » préférée. Sans doute parce que la SCPI est une solution adaptée aux problématiques de la retraite, de l’épargne en général. Elle permet d’envisager le futur, au-delà de l’immobilier direct, qui conserve néanmoins une place importante…
Sans doute aussi en raison des rendements affichés par le placement SCPI. En 2022, ces dernières ont affiché un rendement de 4,53%. Quasi-identique à celui de 2021 (4,49%). Comment expliquer une telle résistance, dans un contexte macro-économique disons « vacillant » ?
Laurent Boissin – Les SCPI affichent de fait des performances assez régulières. Elles reflètent tout simplement la dynamique des marchés sous-jacents, c’est-à-dire celle des loyers perçus par les SCPI pour le compte de leurs associés. Cette activité – la location d’actifs immobiliers- s’est plutôt bien comportée en 2022. Et dans tous les secteurs, bureau, commerce, logistique… L’effet indexation commence à se refléter dans les rendements. D’où des performances plutôt robustes en 2022. Qui devraient se maintenir à de bons en 2023. Notamment parce que certains secteurs qui étaient encore à la peine – je pense en particulier à celui de l’hôtellerie- reviennent dans la course…
Avant d’aborder 2023, restons sur 2022. Et les performances affichées par les véhicules gérés par Perial. Quid donc des rendements 2022 de vos 4 SCPI ? Et de votre SCI, d’ailleurs lancé plus récemment…
Laurent Boissin – Elle a effectivement été lancée il y a deux ans. Cette SCI, Perial Euro Carbone, a dépassé son objectif l’an dernier. Sa performance ressort à 4,17%. Contre un objectif de 4%. C’est donc un bon résultat pour ce véhicule qui développe une stratégie originale autour de la thématique bas carbone. Il va contribuer à intensifier sa collecte, qui a été relativement importante l’an dernier également sur nos SCPI. Parmi ces dernières, PF Grand Paris a atteint un niveau de distribution de 4,32% en 2022. En ligne donc avec son objectif de long terme. 4,32%, c’est également le Taux de Distribution de PFO2.
PFO2, qui est en quelque sorte la première SCPI « verte » du marché…
Laurent Boissin – Oui, tout à fait. PFO2 a été lancé dès 2009. Avec un angle « vert », « ESG », qui fait intégralement partie de sa stratégie de PFO2. Sa performance 2022 est un peu inférieure à celle de l’exercice précédent. Mais elle se maintient à un niveau assez proche de la moyenne des SCPI. Et, en réalité, supérieure à celle de sa catégorie, celle des SCPI de bureau, dont le rendement 2022 n’est que de 4,20%.
Plus étonnant est la performance de PFO. Cette SCPI, l’une des plus ancienne du marché, a considérablement progressé en termes de rendement l’an dernier. Pourquoi ?
Laurent Boissin – Le Taux de Distribution 2022 est effectivement en hausse, à 5,57%. Il résulte d’un important travail d’asset management mené par nos équipes. Sur l’ensemble de nos véhicules, d’ailleurs. Le cas de PFO est intéressant. Il montre le charme des SCPI « anciennes ». Qui ont parfois des pépites dans leur patrimoine. Lorsqu’elles sont vendues, ces pépites conduisent à la constatation d’imposantes plus-values. C’est en partie ce qui s’est passé l’an dernier. PFO s’est séparée d’un actif assez important à Clichy. La plus-value générée a impacté la distribution de 2022. Elle devrait aussi impacter les distributions qui seront effectuées au cours des années suivantes.
Raison pour laquelle Perial fait preuve d’optimisme pour les années à venir… Avant de préciser les objectifs 2023, un mot sur les investissements les plus emblématiques réalisés l’an dernier…
Laurent Boissin – L’une de nos thématiques est la diversification du patrimoine de nos SCPI. Nous venons, comme beaucoup de gestionnaires, d’un monde marqué par l’investissement en bureaux. Nos SCPI sont majoritairement investies en bureaux. C’est le cas de PF Grand Paris, déjà évoquée. Ou de PFO2, qui est également une SCPI à dominante bureau. Mais d’autres de nos véhicules ont choisi d’autres secteurs. C’est le cas par exemple de PF Hospitalité Europe -4,02% de Taux de Distribution en 2022-, centrée, comme son nom l’indique, sur le secteur de l’hospitalité. A cette diversification sectorielle s’ajoute une diversification géographique, PF Hospitalité Europe étant investie en zone euro hors France. Ce qui présente pas mal d’avantages pour les porteurs de parts…
Fiscaux, notamment…
Laurent Boissin – Oui, effectivement.
Quid des investissements emblématiques ?
Laurent Boissin – On peut retenir quelques exemples. Comme La Marseillaise, une grande tour de bureau située à Marseille. Que tous les tous les gens du Sud de la France et de la région PACA connaissent très bien. C’est un très bel immeuble, très attractifs pour les locataires du marché marseillais. C’est un investissement significatif porté par PFO2.
Quel est le montant de cette acquisition pour Perial ?
Laurent Boissin – Autour de 250 M€. Autre investissement emblématique, réalisé lui aussi par PFO2 : les murs d’un Club Med. Qui se diversifie ainsi dans le secteur des loisirs. Un secteur, je le signalais précédemment, en pleine « remontada ». Cet investissement est donc très porteur. Il bénéficie de l’engouement pour la marque Club Med. De l’attractivité des vacances à la montagne. Et du secteur loisir en général. Nous allons poursuivre dans ce type de diversification. PFO est par exemple sur le point d’acheter un hôtel en Espagne. Ce qui lui permettra de continuer à assurer des niveaux de distributions intéressants.
Vous êtes, je l’ai dit, visiblement assez optimistes pour 2023. Cela veut-il dire que les rendements vont continuer à progresser -tout du moins ne pas baisser- au cours des prochains mois, en dépit du contexte ?
Laurent Boissin – Je ne dirais pas exactement cela. Notre optimisme sur 2023 résulte des opportunités qu’offrent actuellement le marché. Sur la période passée -2021/2022-, la concurrence sur les marchés de l’investissement était très importante, en France et en Europe. 2023 donne l’avantage aux investisseurs « en cash ». Ce qui est le cas des gestionnaires de SCPI ou de SCI….
Pour le dire autrement, la disparition des investisseurs qui utilisaient le levier de la dette donne un avantage à ceux qui n’investissent qu’en fonds propres. Car ces derniers ont plus de latitude pour négocier les prix…
Laurent Boissin – Exactement. Et grâce à la collecte engrangée par nos véhicules SCPI, ces dernières vont pouvoir investir dans de bonnes conditions.
La performance d’une SCPI, c’est le rendement. Mais aussi la valorisation. Or les prix de l’immobilier ont commencé à baisser l’an dernier. Ce mouvement va se poursuivre en 2023. Ce qui, à un moment ou à un autre, va finir par impacter la valeur des parts des SCPI. Faut-il s’en inquiéter ?
Laurent Boissin – Je commencerais par rappeler ce que nous avons constaté en 2022. Nos SCPI ont déjà subi des baisses de la valeur de leurs patrimoines. Mais ces baisses sont très limitées. Entre -0,5% et -2%. Ce sont donc des variations à la marge. Que va-t-il se passer en 2023 ? Il est encore trop tôt pour le dire. Ce qui est certain, en revanche, c’est que les acquisitions qui seront réalisées cette année le seront dans d’excellentes conditions. Ce qui aura un effet amortisseur sur les valeurs d’expertises de fin d’année.
Evoquons, pour finir, l’un des autres grands défis du marché immobilier : concilier, désormais, approche ESG et performance financière. Quels sont les bonnes réponses, selon Perial ?
Laurent Boissin – L’une des réponses, c’est déjà d’avoir des produits labellisés ISR. C’est aujourd’hui un « must have ». Avec l’obtention du label par PFO, qui vient d’intervenir, Perial compte actuellement trois SCPI dotées de ce statut. PF Hospitalité Europe devrait les rejoindre en 2023. Mais, d’ores et déjà, 95% du patrimoine géré par Perial est labellisé ISR (dont 90% du patrimoine des SCPI). Concernant les enjeux ESG, l’industrie de la gestion d’actifs a déjà beaucoup travaillé sur l’aspect « E », pour environnemental. Nous allons continuer de le faire. Notamment parce qu’il s’agit d’un sujet de société qui aligne désormais les intérêts de toutes les parties prenantes. Y compris les locataires, qui pouvaient, auparavant, s’avérer moins en phase avec cet objectif. Ce n’est clairement plus le cas aujourd’hui.
Quoi d’autre en termes de tendances ESG ?
Laurent Boissin – La montée en puissance du « S », pour sociétal. Il y a clairement une poussée des engagements en matière sociétale, c’est une nouvelle tendance qui va profondément marquer le marché immobilier…
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A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 6,3 milliards d’euros au 31/12/2022, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 200 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 40 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
