Selon la dernière étude des Safer, le marché foncier viticole a connu en 2022 une intensité transactionnelle inédite. Le prix des vignes a, lui aussi, progressé. Chiffres.
« Après un rebond en 2021, le nombre de transactions en foncier viticole progresse encore légèrement en 2022 (+1,1%). Pour atteindre son plus niveau depuis 2008 », se félicitent les Safer[1] dans la dernière édition de leur étude des marchés fonciers ruraux[2].
Un marché tiré par les ventes de parcelles viticoles non bâties
Les surfaces échangées augmentent en outre « encore plus vivement ». De +5,4% en 2022. Ce marché « particulièrement actif » a été tiré par les ventes de parcelles non bâties. La progression est particulièrement sensible en Val-de-Loire (+10,8%), en Champagne (+8,7%) et dans l’ensemble Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura (+3,9%). Les transactions de domaines viticoles (fonciers bâtis) sont quant à elles en léger repli. Mais elles s’affichent néanmoins « au deuxième niveau le plus haut depuis 30 ans », soulignent les Safer. Un score qui s’explique par une activité record pour les domaines viticoles en Languedoc-Roussillon (+58%). « Ce bassin représente 20% des transactions en domaines viticoles en 2022 », précise l’étude.
Les Groupements fonciers viticoles représentent une part croissante des transactions
En termes d’acquéreurs, les Safer observent que la part des « personnes physiques agricoles » est en repli constant (-33% entre 1993 et 2022). A l’inverse, les personnes morales agricoles entretiennent la dynamique. Les Groupements fonciers viticoles (GFV), notamment, représentent une part croissante des transactions. En 10 ans, ces GFV et autres sociétés de « portage du foncier » ont multiplié par 3 les surfaces acquises en vignes. En 2022, ils étaient ainsi à l’origine de 15,8% des transactions, en surfaces. Et de 16,4%, en valeur. Ce dynamisme des transactions s’accompagne encore d’une hausse des prix. Celui des vignes AOP progresse de 2,3%, portant la valeur moyenne d’un hectare à 151 200 €. Hors Champagne, la hausse annuelle ressort à 2,1%.
Hausse en Champagne, baisse à Bordeaux
L’hectare champenois atteint de nouveaux sommets, à 1 065 700 € (vs 1 040 600 € en 2021). Ce sont d’ailleurs, soulignent les Safer, les appellations « prestigieuses » qui soutiennent la hausse des prix. Notamment en Bourgogne (+9,4%, en moyenne, en 2022). A l’inverse, la région bordelaise enregistre de nouveau une contre-performance, la quatrième d’affilée. « La crise se précise pour les vignes en bordeaux rouge, dans un contexte de désaffection des consommateurs pour les appellations d’entrée de gamme », constatent les Safer. Les vignes bordelaises ont perdu près d’un tiers de leur valeur en 4 ans. Un repli que ne compensent pas les appellations les plus prestigieuses (Pauillac, Pomerol, Saint-Julien,…), dont les prix moyens à l’hectare sont désormais stables.
Le foncier viticole hors AOP se revalorise de nouveau en 2022
A noter toutefois que, hors AOP, le prix moyen de l’hectare de vignes confirme avoir enrayé son trend baissier. Après une chute de près de 30% entre 2000 et 2010, il remonte progressivement la pente. Sous l’effet d’une nouvelle hausse en 2022 (+1,9%), il est actuellement de « 22% supérieur à sa valeur plancher de 2010 », précisent les Safer[3]. Cette revalorisation des terres viticoles, au sens large, profite bien évidemment aux solutions collectives gérées par les gestionnaires d’actifs. La Française REM, notamment, vient d’annoncer la progression de son portefeuille sous gestion. Les dernières expertises, diligentées sur une sélection de vingt-huit propriétés, « font état d’une revalorisation comprise entre environ 1 % et 7 % pour dix-neuf » d’entre elles, précise le gestionnaire. Les actifs viticoles de La Française progressent ainsi au total de 2,5%, sur un an glissant[4], à 335 M€.
Hausse du prix de souscription de la SCPI LF Les Grands Palais en janvier dernier
Le gestionnaire, présent sur ce segment de marché depuis 40 ans, est aussi le seul à proposer une SCPI dédiée au secteur vinicole. LF Les Grands Palais, lancée en 2020, a acquis un nouveau vignoble en 2022, situé à Pomerol. Portant ainsi à 3 le nombre de propriétés détenues, pour une surface totale d’environ 4,6 hectares. Fin 2022, constatant que « les valeurs d’expertise, pour la deuxième année consécutive, s’établissaient significativement au-dessus des valeurs d’acquisitions », La Française REM a décidé de procéder à une revalorisation du prix des parts de la SCPI. Son prix de souscription a ainsi progressé de 3,27% le 1er janvier dernier…
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A propos des Safer(i)
Une Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) est une société anonyme, sans but lucratif (sans distribution de bénéfices), avec des missions d’intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. Les Safer couvrent le territoire français métropolitain et 3 DOM. Issues des lois d’orientation agricole de 1960 et 1962, les Safer ont aujourd’hui plus de cinquante ans d’expérience sur le terrain. Leurs actions relèvent des tribunaux judiciaires (tribunaux de grandes instances, cours d’appel et Cour de cassation). Les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) permettent à tout porteur de projet viable – qu’il soit agricole, artisanal, de service, résidentiel ou environnemental – de s’installer en milieu rural. Les projets doivent être en cohérence avec les politiques locales et répondre à l’intérêt général.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Société d’aménagement foncier et d’établissement rural.
[2] « Analyse des marchés fonciers ruraux en 2022 » – Safer – Mai 2023.
[3] Une progression portée essentiellement pas les régions Haute-Corse et Languedoc-Roussillon.
[4] Au 30/06/2023.
