La SCPI bureaux gérée par Allianz Immovalor ne modifie pas la valeur de sa part. Son patrimoine a relativement bien résisté au choc des valorisations. Et sa stratégie active d’asset management devrait lui permettre d’encore améliorer sa résilience. Focus.
Allianz Pierre résiste… Alors que plusieurs véhicules « historiques », de taille équivalente ou supérieure -plus d’un milliard d’euros de capitalisation-, et essentiellement positionnés sur la classe d’actifs bureaux, ont subi d’importantes révisions à la baisse de la valeur de leurs patrimoines, et connaissent actuellement des problèmes de liquidité, la SCPI gérée par Allianz Immovalor a jusqu’à présent été en mesure de maintenir le prix de sa part inchangée.
Allianz Pierre : prix de souscription maintenu
Son prix de souscription reste de fait fixé à 340 €, confirme le dernier bulletin trimestriel de la SCPI. Tout comme son rendement 2023, identique à celui de 2022 (4,01%). Pour expliquer cette résilience patrimoniale, Allianz Immovalor met en avant trois principaux arguments. D’abord, une approche de la collecte « raisonnée » et « adaptée à la profondeur du marché de l’investissement ». Sur les 6 dernières années, Allianz Pierre n’aura en effet collecté qu’un peu plus de 620 M€. Quand d’autres SCPI de même nature auront très largement dépassé le milliard de souscriptions nettes. Et certaines parfois le double… Cette maîtrise des flux entrants aura donc permis, selon Allianz Immovalor, « un déploiement progressif du capital ». Sans subir de « pression à l’investissement ». Conséquence -et c’est le second argument- : Allianz Pierre a pu ainsi choisir avec plus de discernement la localisation de ses investissements.
Allianz Pierre : collecte maîtrisée, patrimoine résilient, et stratégie de valorisation prudente
A la différence, là encore, d’autres SCPI de bureaux, le patrimoine d’Allianz Pierre est à plus de 30% positionné sur des actifs parisiens intra-muros. 50% si l’on inclut la petite couronne « prisée »[1]. Là où la rareté de l’offre a permis le maintien, voire la hausse, des valeurs locatives. La SCPI est, corrélativement, peu exposée aux « localisations secondaires ». Les plus sensibles « à la correction des valeurs observées sur le marché actuellement », estime le gestionnaire. Enfin, troisième argument expliquant la capacité de la SCPI à maintenir un prix de part inchangé : une stratégie prudente en matière de revalorisation. Ces dix dernières années, Allianz Pierre n’a en effet procédé qu’à deux ajustements de son prix de souscription. En 2016 (+3,1%). Et en 2018 (+3%).
Pas d’endettement, pas de problème de refinancement
Conséquence : fin 2022, son prix de souscription était encore très décoté (de -6,3%) par rapport sa valeur de reconstitution. Ce qui lui a permis d’absorber le « choc de marché 2023 » sans être contrainte d’ajuster le prix de sa part. La valeur de son patrimoine a bien sûr baissé. La valeur de reconstitution d’Allianz Pierre a en effet reculé de 5,5% entre fin 2022 et mi-2023. Mais cette valeur, établie sur la base des évaluations menées à mi-année[2], laisse encore le prix de souscription en situation de -faible- décote (-0,4%). Mais de décote quand même… La SCPI d’Allianz Immovalor bénéficie enfin -argument supplémentaire- d’un niveau d’endettement nul. Ce choix assumé ces dernières années, en dépit d’un contexte qui incitait à recourir à l’effet de levier du crédit, fait que la SCPI n’est pas aujourd’hui confrontée au risque de refinancement de ses actifs..
Allianz Pierre : une active stratégie d’asset management
Ce qui lui permet de mener sereinement l’active stratégie d’asset management mise en place par Allianz Immovalor ces dernières années. Elle lui a notamment permis de redresser le Taux d’Occupation Financier d’Allianz Pierre. Ce dernier, qui dépassait les 93% en 2021, s’était dégradé en 2022. Mi-2023, il était passé sous le seuil des 86%. Mais s’améliore désormais progressivement d’un trimestre à l’autre. Fin 2023, il frôlait les 88%. Et devrait encore remonter au 1T 2024, estime Allianz Immovalor. Le gestionnaire poursuit également activement le recentrage du portefeuille de la SCPI. En 2023, quatre actifs non stratégiques ont été cédés. Pour un total de plus de 33 M€. Permettant à Allianz Pierre de dégager près de 6 M€ de plus-values. D’autres cessions ont déjà été finalisées au 1T 2024. Elles aussi génératrices de plus-values.
Encore plus de 100 M€ investis en 2023
Côté investissements, Allianz Pierre a aussi été active l’an dernier. Au premier trimestre, la SCPI s’est portée acquéreur d’un immeuble à Neuilly (pour environ 45 M€). Au second semestre, elle a également participé, à hauteur de 50%, à l’acquisition du siège social de Vyv, dans le 13e arrondissement parisien (transaction d’un montant total de 124 M€). La SCPI aurait d’autres projets d’acquisition en ligne de mire, comme l’expliquait dernièrement Christian Cutaya, le directeur général d’Allianz Immovalor. Mais elle compte agir avec encore plus de prudence. Et sous réserve d’une collecte suffisante. C’est d’ailleurs le point d’interrogation pour 2024. L’an dernier, la SCPI a encore réussi à collecter près de 40 M€[3]. Mais essentiellement grâce à un premier semestre encore positif.
Allianz Pierre : un enjeu de collecte en 2024
Depuis lors, le niveau des souscriptions nettes est au point mort. 3,4 M€ au 3T. 0 au 4T. La SCPI termine d’ailleurs l’année avec un stock de parts en attente. Qui demeure toutefois peu significatif : il représente moins de 0,3% de la capitalisation de la SCPI. Contre 2,3% pour la moyenne du marché. Mais l’enjeu reste bien de relancer l’attractivité d’Allianz Pierre auprès de souscripteurs cette année. Elle a, on l’a vu, des arguments à faire valoir…
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A propos d’Allianz Immovalor(i)
Créée en 1983, Allianz Immovalor est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des fonds d’investissements immobiliers grand public et institutionnels. CPI pour le compte de 33 000 associés. C’est une filiale à 100% du groupe Allianz. Elle gère actuellement 5,8 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2022). Ce qui représente environ 250 immeubles et 800 000 m² d’immobilier d’entreprise.. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 1 SCPI résidentielle, 8 SCPI fiscales, 6 SCI (société civile immobilière – dont 3 en unités de compte), et 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Neuilly-sur-Seine, Levallois, Boulogne.
[2] Allianz Immovalor n’a pas encore publié les expertises à fin 2023.
[3] Contre une collecte jugée « exceptionnelle » de plus de 113 M€ en 2022.
