Christian Cutaya, directeur général d’Allianz Immovalor, estime que le segment des bureaux prime a pour l’heure été plutôt résilient. Du moins pour ses portefeuilles d’actifs sous gestion. C’est en outre le bon « momentum » pour y investir. Il ne croit pas, par ailleurs, à un « désamour » durable des investisseurs pour les fonds immobiliers. Il est l’invité des « Acteurs de la pierre-papier ». Interview.
Après 2023, année horribilis pour les marchés immobiliers -recul des prix, recul des transactions…-, à quoi peut-on s’attendre cette année ? Certains courtiers estiment que le marché pourrait, non pas repartir, mais au moins se stabiliser avant la fin 2024. Partagez-vous ce sentiment ?
Christian Cutaya – Effectivement, annus horribilis, c’est bien résumé. Les marchés immobiliers, toutes classes d’actifs confondues, ont baissé, en volume d’investissement, de près de 60%. La stabilisation en 2024 est envisagée. Mais loin d’être certaine….
Pas de signes de stabilisation ?
Christian Cutaya – On a vu quelques opérations, en début d’année, soutenues par des investisseurs privés. Elles sont venues réenfoncer les taux à Paris. Ce à quoi nous ne nous attendions pas. Mais est-ce une tendance ? A suivre et à confirmer. En tout cas, ces opérations signifient bien qu’il convient de rester prudents, et très sélectifs en termes d’investissements.
Un segment intéresse plus particulièrement les investisseurs. Puisqu’il s’agit du segment majoritaire, celui des bureaux, que vous venez d’évoquer. Il a beaucoup souffert, y compris dans sa frange prime. Pas non plus de signes de stabilisation sur cette catégorie d’actifs ?
Christian Cutaya – Je rappelle que la crise immobilière actuelle est d’abord une crise financière. Une crise liée à la remontée mécanique des taux. Qui a induit une correction des marchés de l’investissement. Cette correction a été relativement mesurée pour nos fonds sous gestion. Qui sont très largement investis sur ce segment prime que vous évoquez. Sur d’autres segments non core, les corrections ont été de plus grande amplitude. Sur le segment prime, les fondamentaux sont en effet toujours là. Sur le marché parisien, par exemple, il y a toujours une pénurie d’offres. L’emplacement prime reste donc plébiscité. Les baisses ne sont que de l’ordre de 10%. C’est du moins ce que nous avons constaté…
On dit plutôt que ce sont précisément les actifs de plus grande qualité qui ont le plus baissé. Car ils sont plus faciles à vendre…
Christian Cutaya – Effectivement. Mais, en réalité, il y a eu très peu de transactions de ce type en 2023. En tout cas sur le segment des opérations à plus de 50 M€. Le segment des transactions prime de moins de 50 M€ est quant à lui resté extrêmement résilient. Avec des baisses, je le disais, de l’ordre de 10%. Ce qui, comparé aux hausses de valeurs enregistrées ces dix dernières années, reste tout à fait « acceptable ».
Quid du marché immobilier en régions ?
Christian Cutaya – C’est un peu le même constat, si l’on parle des grandes métropoles que ciblent nos stratégies d’investissement. Il y a eu très peu de mouvements de marché. Donc très peu de baisses, en réalité. Ces baisses sont « mécaniques », car liées à la remontée des taux. C’est toujours ce créneau, que nous connaissons parfaitement, qui nous intéresse. Et nous saurons continuer à surfer sur les corrections de marchés à venir, y compris en termes d’investissements.
Ce décalage entre « prix » et « valeur » va-t-il se corriger en 2024 ?
Christian Cutaya – Il était en tout cas de très grande amplitude l’année dernière. On s’attendait, début 2024, à ce que ce décalage s’accentue encore cette année. Mais les opérations que j’évoquais précédemment sont venues en partie contredire cette projection. Il est donc encore trop tôt pour répondre. Il faut attendre que le retour des investisseurs, et donc celui des transactions, matérialise le soutien des valeurs.
Ce qui compte, aujourd’hui, ce sont les évaluations. La baisse des valeurs qu’elles ont constatées a eu un effet dépressif pour les fonds investis en actifs immobiliers. Les SCI et les OPCI sont en décollecte. Les SCPI résistent encore. Mais sont elles aussi confrontées à des problèmes de liquidité. Il y a clairement aujourd’hui un marché à deux vitesses sur ce secteur. Les véhicules qui continuent à collecter. Et les autres. Cette dichotomie va-t-elle perdurer ?
Christian Cutaya – La correction des taux a effectivement généré cette correction des valeurs. Qui a eu pour effet un début de remise en question de l’attrait pour la classe d’actifs immobilière. Tout du moins au cours des 18 derniers mois. C’est un constat.
Mais la classe d’actifs immobilière peut-elle redevenir attractive en 2024 ? Ou plus tardivement ?
Christian Cutaya – Oui. Parce que les souscripteurs savent faire la part des choses. Les nôtres, en tout cas. Il connaissent bien les mécanismes qui régissent les SCPI, notamment leurs mécanismes de liquidité. Ils sont aussi capables de faire la différence entre les gestions de qualité et les autres. Ou le niveau de prise de risques des gestionnaires. D’ailleurs, sur nos fonds, très peu de sorties de type « retail » ont été enregistrées. Les principaux rachats auxquels nous avons été confrontés émanaient d’investisseurs institutionnels. Et essentiellement pour répondre à des besoins de liquidité…
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A propos d’Allianz Immovalor(i)
Créée en 1983, Allianz Immovalor est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des fonds d’investissements immobiliers grand public et institutionnels. CPI pour le compte de 33 000 associés. C’est une filiale à 100% du groupe Allianz. Elle gère actuellement 5,8 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2022). Ce qui représente environ 250 immeubles et 800 000 m² d’immobilier d’entreprise.. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 1 SCPI résidentielle, 8 SCPI fiscales, 6 SCI (société civile immobilière – dont 3 en unités de compte), et 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
