Christian Cutaya, directeur général d’Allianz Immovalor, détaille les stratégies mises en œuvre sur ses différents véhicules sous gestion, SCPI et SCI. Avec un leitmotiv commun : asset management. « Acteurs de la pierre-papier », suite.
Pouvez-vous nous rappeler les divers véhicules gérés par Allianz Immovalor ? Qui représentent au total, je le précise, quelque 5 Md€ actuellement…
Christian Cutaya – Allianz Immovalor gère deux SCPI. Notre « flagship », Allianz Pierre, qui pèse plus d’un milliard d’euros. Et une SCPI plus récente, lancée il y a 3 ans, Allianz Home. Cette dernière a « décollé » en termes de collecte. Raison pour laquelle nous avons décidé de pratiquer un stop and go, pour aller chercher des investissements relutifs. Nous gérons également deux SCI, référencées au sein de l’enveloppe d’assurance-vie Allianz Vie. Il s’agit respectivement d’Allianz Invest Pierre, autre « flagship », mais dans le domaine des unités de compte immobilières. Et d’Allianz Immobilier Durable, lancée seulement l’an dernier, et sur laquelle nous fondons beaucoup d’espoirs.
Nous y reviendrons. Nous l’avons évoqué précédemment : les marchés et les fonds immobiliers sont entrés dans une nouvelle phase. Quelles stratégies de gestion ces derniers doivent-ils dorénavant mettre en œuvre pour « réussir » au cours des prochaines années ?
Christian Cutaya – Le maître-mot, c’est l’asset management. Et une politique de collecte maîtrisée. Bien qu’aujourd’hui, compte tenu de la fenêtre de marché dans laquelle nous sommes, ce second point est plus marginal. C’est en effet clairement le moment de booster sa collecte. Comme le font actuellement beaucoup de nouveaux entrants, en se positionnant sur des gestions de conviction de type high yield… Mais l’asset management reste essentiel. Pour générer de la valeur via la gestion locative. Ou par des stratégies d’arbitrage et de derisking, tout en extériorisant des plus-values. Ou bien encore en recapitalisant les actifs, lorsque les liquidités le permettent…
C’est-à-dire ?
Christian Cutaya – Recapitaliser et transformer des actifs. Ce que les SCPI n’avaient pas l’habitude de faire auparavant. Mais que nous savons dorénavant très bien faire chez Allianz Immovalor. Et pas seulement pour nos SCPI. Ce sont aussi des actions que nous réalisons pour le compte de nos unités de compte immobilières. Ce sont d’ailleurs toutes ces opérations d’asset management qui ont généré la résilience de nos fonds sous gestion.
Quelles cibles d’investissements – bureaux et hors-bureaux – avez-vous identifiées pour cette année ?
Christian Cutaya – Nous connaissons très bien le bureau. Sur le marché d’Île-de-France. Sur Paris intra-muros. Ou sur celui des grandes métropoles de province. Nous allons donc continuer à faire ce que nous savons bien faire. Nous ne sortirons pas du bureau, tant que nous serons en mesure de sélectionner des emplacements très prime, très qualitatifs. Sur lesquels nous serons en capacité d’aller chercher le moteur de l’indexation des loyers, qui est le propre de la classe d’actifs immobilière. Ce qui ne veut pas dire que nous ne sommes pas ouverts à d’autres drivers. Comme, par exemple, les enjeux sociétaux et démographiques. Sur Allianz Home, par exemple, nous réfléchissons à un élargissement de sa stratégie d’investissement. Pour en plus la limiter au secteur résidentiel stricto sensu. Ce qui nous a amenés à investir l’an dernier dans une école, à Bordeaux.
Et sur le bureau ?
Christian Cutaya – Sur le bureau parisien, nous avons réalisé l’an dernier des transactions assorties de taux de rendement compris entre 4,5% et 5%. En phase d’ailleurs avec ceux de l’école bordelaise, après indexation. Ces actifs ont été très résilients pour le portefeuille durant la campagne d’expertise.
Donc, de belles acquisitions, des rendements intéressants… Quels véhicules de votre gamme allez-vous plus particulièrement mettre en avant en 2024 ?
Christian Cutaya – Nous allons tous les mettre en avant… Allianz Pierre, parce que c’est un « gros paquebot », très résilient, capable de servir un revenu stable dans le temps. Et de maintenir son prix de part. Nous y tenons beaucoup. Nos clients aussi. D’où l’importance de ce véhicule. Tout comme notre autre flagship, Allianz Invest Pierre. Pas de sujet particulier le concernant. Nous allons mener des campagnes d’expertise trimestrielles cette année. Et nous irons chercher de la collecte, pour lui permettre de réaliser des investissements relutifs pour le portefeuille.
Et Allianz Home et Allianz Immobilier Durable ?
Christian Cutaya – Pour Allianz Home, des réflexions très poussées sont en cours. Nous avons déjà commencé à élargir sa stratégie. Pour rehausser son objectif de rendement. Afin d’anticiper les demandes de rentabilité de nos clients d’ici 12 à 18 mois, et en tenant compte des taux offerts par les placements sans risque. Enfin, Allianz Immobilier Durable développe une gestion ESG très rigoureuse. Cette unité de compte immobilière vise une cible de rendement très attractive. Elle va profiter des opérations très relutives que nous voyons passer sur le marché aujourd’hui…
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A propos d’Allianz Immovalor(i)
Créée en 1983, Allianz Immovalor est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des fonds d’investissements immobiliers grand public et institutionnels. CPI pour le compte de 33 000 associés. C’est une filiale à 100% du groupe Allianz. Elle gère actuellement 5,8 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2022). Ce qui représente environ 250 immeubles et 800 000 m² d’immobilier d’entreprise.. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 1 SCPI résidentielle, 8 SCPI fiscales, 6 SCI (société civile immobilière – dont 3 en unités de compte), et 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
