La SCPI GMA Essentialis, lancée début 2022 par Greenman Arth, détient déjà 12 actifs en France et en Allemagne. Occupés par des grands acteurs de la distribution alimentaire. Un gage de stabilité. Focus.
GMA Essentialis s’est positionnée sur le segment considéré comme l’un des plus résilient du secteur commerce : l’alimentaire. La SCPI, lancée en janvier 2022 par Greenman Arth – filiale du géant irlandais Greenman-, investit donc exclusivement dans des actifs immobiliers occupés par de grandes enseignes de la distribution alimentaire. Fin 2023, elle détenait 12 actifs. Loués, pour la moitié d’entre eux, au groupe Carrefour, en France. Et essentiellement aux enseignes Edeka et Rewe, pour les six autres actifs situés, quant à eux, en Allemagne.
GMA Essentialis : un portefeuille de 12 actifs fin 2023
Des investissements que GMA Essentialis a réalisés dès sa première année d’existence. Le portefeuille des six actifs français a en effet été acquis en janvier 2022. Sur la base d’une valeur d’environ 12 M€. Les six actifs allemands ont quant à eux été signés en novembre 2022. Pour un total d’environ 35 M€. Ce qui aura permis à la SCPI de distribuer ses premiers dividendes. 11,04 € au titre de 2022. Soit un Taux de Distribution de 5,52%. Ces acquisitions ont aussi, visiblement, été opérées dans des conditions attractives. Les expertises menées en fin d’année 2022 attestaient en effet une augmentation de la valeur du portefeuille français. De +13,7%. Ce qui a d’ailleurs conduit les gestionnaires de GMA Essentialis à annoncer une revalorisation très significative de la valeur de sa part, en juillet 2023.
GMA Essentialis : revalorisation du prix de souscription de +3% en 2023
Le prix de souscription de la SCPI passait alors de 200 € à 206 €. Soit une hausse de +3%. L’une des plus significatives de l’exercice 2023, plutôt marqué, on le sait, par des annonces de dépréciation des prix de parts… Voilà pour les bonnes nouvelles. La mauvaise, c’est que le rendement 2023 de GMA Essentialis est en très net repli. La SCPI aura distribué, au titre de l’exercice écoulé, un dividende de 6,02 € par part. Soit un Taux de Distribution de seulement 3,01% en 2023. Abhishek Jha, le président de Greenman Arth, a évidemment expliqué les raisons de ce recul. Notamment au cours des webinaires trimestriels organisés par la société de gestion. Cette baisse du rendement est, de fait, essentiellement due « au retard d’intégration des actifs allemands » dans le portefeuille de la SCPI.
Retard dans l’intégration des actifs allemands dans le portefeuille…
L’acte de vente définitif notarié de ces 6 actifs allemands a en effet bien été signé le 24 novembre 2022. Les droits d’enregistrement auprès de l’Etat allemand ont d’ailleurs été payés le 17 janvier 2023. Mais la négociation du financement bancaire des actifs a pris -beaucoup- plus de temps que prévu… Il aura fallu en effet près d’un an pour finaliser un accord. Conclu, finalement, le 22 décembre dernier. La conséquence de ce décalage se mesure en termes de loyers. La SCPI n’a commencé à percevoir ceux versés par les locataires de trois de ses actifs allemands[1] que depuis le 1er octobre 2023. Les loyers des trois autres actifs viendront quant à eux progressivement s’ajouter aux revenus de la SCPI au cours du 1er semestre 2024[2]. Une partie a d’ailleurs été versée dès le 1er trimestre de l’exercice en cours.
GMA Essentialis va mettre à profit la « vacance verticale »
Les perspectives de distribution sur 2024 sont donc de nouveau en phase avec les objectifs. Le rendement devrait se situer dans une fourchette comprise entre 4,5% et 5%. Car non seulement les loyers auront plus que doublé cette année. Mais d’autres sources de revenus viendront progressivement s’y ajouter. Greenman Arth envisage en effet d’utiliser la « vacance verticale » des bâtiments détenus pour installer des panneaux solaires, ou des hyper-chargeurs, en association avec l’une des filiales du groupe Greenman, Greenman Energy. Une stratégie plus globale d’asset management, intégrant des critères ESG[3], devrait aussi contribuer à améliorer la valeur des actifs au fil du temps. C’est d’ailleurs ce trend temporel qui anime les équipes de gestion de GMA Essentialis.
Des baux de très longue durée
Son positionnement sur le segment de la distribution alimentaire vise en effet à minimiser le risque opérationnel. Les baux signés avec les locataires sont de très longue durée. Plus de 15 ans, par exemple, pour les actifs situés en Allemagne. Et ces locataires ont vocation à rester. Edeka, par exemple, occupe les bâtiments aujourd’hui détenus par GMA Essentialis, « depuis 1996 », précisait Abhishek Jha lors d’un webinaire. Cette stabilité se mesure notamment par des taux de recouvrement et d’occupation financiers proches de 100%. D’autres actifs pourraient en outre rejoindre le portefeuille de la SCPI cette année. Il s’agirait, comme les précédentes, d’opérations traitées « off-market ». Donc, a priori, négociées dans des conditions attractives, via des transactions en sale and leaseback. GMA Essentialis disposera sans doute des liquidités nécessaires en cours d’année, si sa collecte se maintient.
GMA Essentialis : une capitalisation de 33,4 M€ fin 2023
Fin 2023, elle avait collecté 11,3 M€ de nouveaux capitaux nets. Portant sa capitalisation à 33,4 M€. Malgré le retrait de quelques associés -dont un institutionnel-, GMA Essentialis ne présentait aucune part en attente en fin d’année. Un autre point positif dans le contexte de marché actuel…
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A propos de Greenman Arth(i)
Greenman Arth (GMA) est une société de gestion française basée à Paris et agréée par l’AMF. GMA est une filiale du Greenman Group qui en chiffres représente 1,2 Mds€ d’actifs sous gestion, 9 filiales, 120 salariés dans 6 pays différents.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Situés à Baddeckenstedt, Lemförde et Geisa.
[2] « Le transfert a été finalisé le 30 septembre 2023 pour les actifs de Baddeckenstedt, Lemförde et Geisa. Puis le 31 décembre 2023 pour les actifs d’Heldrungen et Lehrte-Ahlten. Et le 31 janvier 2024 pour Rossleben », précise le bulletin du 4T 2023 de GMA Essentialis.
[3] GMA Essentialis vise l’obtention du statut article 9, au sens de la réglementation européenne SFDR.
