2025 se positionne comme un millésime « moyen » en termes de lancement de SCPI. 11 nouveaux produits ont vu le jour l’an dernier, contre 18 en 2024. Et 2026 ? Un nouvel entrant s’est déjà déclaré…
2025 marque un retour à la « moyenne historique ». L’an dernier, 11 nouvelles SCPI auront vu le jour. Autant qu’en 2022, 2021, ou 2019. Un nombre toutefois supérieur à celui constaté lors d’exercices moins fructueux. Comme l’année 2020, marquée par la pandémie, où seuls 8 véhicules auront été lancés. Ou bien encore l’exercice 2023, année de maigre récolte pour les fonds immobiliers (seulement 7 SCPI lancées). 2024, avec pas moins de 18 nouvelles SCPI mises sur le marché, demeure donc l’année record de la dernière décennie.
Lancements en 2025 : la logique de « complément de gamme » prédomine
Contrairement aux lancements effectués lors des exercices précédents, ce n’est en outre pas nécessairement le « momentum » de marché qui aura majoritairement motivé la création de nouvelles SCPI en 2025. Si l’on met de côté les deux lancements de renouvellement de SCPI fiscales (Urban DNO, chez Urban Premium, et Kyaneos Denormandie 5, chez Kyaneos AM), et les produits proposés par de nouveaux entrants, dans la plupart des cas, c’est plutôt une logique de « complément de gamme » qui semble avoir prévalu. C’est le cas par exemple pour Imarea Pierre, la première mise sur le marché de l’année signée BNP Paribas REIM. Pour le gestionnaire historique, ce nouveau véhicule avait clairement pour objectif de relancer une gamme en panne de collecte. Et marquée par plusieurs dévalorisations de parts.
Déclinaison de gamme chez BNP Paribas REIM et Iroko
Objectif d’ailleurs visiblement atteint : à la fin du 3T 2025, Imarea Pierre avait en effet déjà presque franchi le seuil des 60 M€ de capitalisation… Pour d’autres gestionnaires, il s’agissait davantage de tenter de décliner, sur un nouveau véhicule, la réussite rencontrée par un mono-produit existant. C’est un peu le credo fixé, par exemple, à Iroko Atlas. Cette SCPI lancée commercialement en septembre dernier par Iroko s’appuie en effet sur les mêmes ressorts -diversification, opportunisme, structure sans frais d’entrée notamment- qui ont conduit au succès d’Iroko Zen. Encore plus diversifiée géographiquement que la précédente, plus dynamique aussi, Iroko Atlas a donc été positionnée comme une alternative plus « opportuniste et internationale » qu’Iroko Zen. Là encore avec réussite : Iroko Atlas aura réussi l’exploit de collecter plus de 60 M€ de souscriptions en quelques semaines…
Mais aussi chez Euryale, Epsicap REIM ou Remake
On retrouve cette même logique de diversification chez deux autres gestionnaires. Chez Euryale, avec le lancement d’un véhicule – Euryale Horizons Santé – doté d’un spectre d’investissement plus large que l’historique Pierval Santé. Et chez Espicap REIM, avec la création d’Epsicap Explore, la déclinaison « midcaps » de sa SCPI Epsicap Nano. Rappelons que cette stratégie de déclinaison autour d’un second produit avait déjà été mise en œuvre au cours des exercices précédents par Arkéa REIM (avec Momentum) ou par Alderan (avec Comète). Remake AM, qui ne disposait jusqu’alors lui aussi que d’un seul véhicule – Remake Live- s’est également attelé à l’exercice de la diversification de sa gamme en 2025. Mais avec une approche plus originale. Le gestionnaire a en effet choisi de lancer l’an dernier un véhicule atypique : une SCPI à capital fixe à durée de vie limitée.
Quatre nouveaux gestionnaires sur le marché des SCPI en 2025
Remake UK 2025 a en effet pour objectif de capter une tendance de marché -celle du marché britannique, dans ce cas- sans les contraintes de liquidité des SCPI à capital variable (dilution, réinvestissement…)-. Une première initiative qui pourrait être suivie par d’autres gestionnaires en 2026… L’année 2025 aura aussi vu l’entrée sur le marché des SCPI de quatre nouveaux acteurs. Telamon Asset Manager a ainsi lancé son premier véhicule – Télamon Borea – en avril dernier. Aroxys, New Gen, en juin. En septembre, ce fut le tour de Spirit REIM, avec sa SCPI New Gen. Et de Principal Asset Management, avec Principal Inside. A noter que l’arrivée de Principal Asset Management sur le créneau des SCPI marque sans doute une nouvelle étape dans le développement de ce marché.
Lancements 2025 : pratiquement autant de gestionnaires « historiques » que de nouveaux entrants
Non seulement parce que le véhicule lancé prévoit d’investir la moitié de ses actifs aux Etats-Unis. Même s’il n’est le seul dans ce cas… Mais surtout parce que Principal Asset Management, avec plus de 100 milliards de dollars d’encours sous gestion, se positionne parmi les plus grands gérants de fonds immobiliers au niveau mondial. Qu’un tel acteur s’intéresse au marché des fonds immobiliers grand public français peut donc être interprété comme un signe de maturité. On notera par ailleurs que la répartition entre acteurs « historiques » -gestionnaires ayant lancé leurs premières SCPI il y a plus de 10 ans- et nouveaux entrants sur le marché – premier véhicule lancé il y a moins de 3 ans- est sensiblement identique à celle de 2024 : environ 50/50.
Déjà un nouvel entrant sur le marché des SCPI identifié pour 2026 : le groupe Premium
Difficile d’anticiper ce que sera, de ce point de vue, 2026. Mais l’on sait déjà qu’un nouvel acteur -le groupe Premium, qui vient de prendre une participation majoritaire dans Pierre Premier Gestion- a l’intention de lancer une première SCPI cette année…
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A propos d’Aroxys(i)
Fondé en 2024 par Ara Adjennian, Aroxys est une société de gestion de portefeuille indépendante agréée par l’AMF offrant à ses clients privés et institutionnels des solutions d’investissement sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers. Aroxys se distingue par une approche dynamique portée par ses engagements en faveur d’une démocratisation de l’accès à une gestion institutionnelle de l’investissement immobilier. Aroxys s’appuie sur une équipe composée de 6 experts engagés à générer des rendements sur le long terme et suivant des standards élevés de performance et de transparence.
A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose aux investisseurs une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement, basée sur de fortes convictions. Notre ancrage européen nous confère une connaissance approfondie des marchés locaux. Que nous appréhendons à travers chaque m², chaque rue, chaque quartier, chaque écosystème urbain. Avec nos 340 collaborateurs, nous prenons soin des immeubles que nous gérons comme des êtres vivants. Proposant ainsi notre version du vivre ensemble au bénéfice de nos plus de 250 investisseurs institutionnels. Et plus de 140 000 investisseurs particuliers. Fin 2023, BNP Paribas REIM gérait 26,1 milliards d’euros d’actifs européens immobiliers et vivants pour le compte d’investisseurs institutionnels et particuliers.
A propos d’Epsicap REIM(i)
Basée à Bordeaux, Epsicap REIM est une société de gestion portefeuille indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, spécialisée dans l’immobilier. Elle a lancé en décembre 2021 son premier véhicule grand public, la SCPI Epsilon 360° (renommée Epsicap Nano en juin 2025), spécialisée dans l’immobilier « Smallcaps » (actifs tertiaires – bureaux, commerces, santé, logistique, activité etc. – d’une valeur unitaire généralement compris entre 1 et 10 m€).
A propos d’Euryale(i)
Créée en 2009, Euryale est une société de gestion de portefeuille d’actifs immobiliers dans le domaine de la santé, en France, en Europe et à l’international. Notre conviction : donner du sens à la finance à travers une approche stratégique et raisonnée des investissements. Notre ambition : avoir un impact sociétal positif pour un mieux-vivre collectif. À travers l’intégration progressive des enjeux ESG dans nos processus d’investissement et de gestion, la création des premières SCPI et SC à fonds de partage – Pierval Santé et Trajectoire Santé – avec l’institut du Cerveau, nous mettons chaque jour en pratique nos valeurs fondées sur l’audace, le collectif, la confiance et la proximité avec nos partenaires.
A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
A propos de Kyaneos AM(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
A propos de Principal Asset Management(i)
Avec des capacités sur les marchés publics et privés dans toutes les classes d’actifs, Principal Asset Management et ses spécialistes en investissement envisagent la gestion d’actifs sous un angle différent, en créant des solutions pour aider à atteindre les objectifs d’investissement de ses clients. En conjuguant une connaissance fine des marchés locaux à une vision mondiale, Principal Asset Management identifie des opportunités d’investissement distinctives et attractives pour plus de 1 100 clients institutionnels sur plus de 80 marchés. Principal Asset Management est l’entité mondiale de solutions d’investissement de Principal Financial Group® (Nasdaq : PFG), gérant 559,1 milliards de dollars d’actifs et reconnue comme l’un des « Meilleurs employeurs dans le domaine de la gestion financière » depuis 12 années consécutives.
A propos de Remake Asset Management(i)
Remake AM est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF en 2021, au capital social initial d’un 1,2 million d’euros. Nouvel acteur dans les solutions d’investissement en immobilier destinées au grand public, Remake se différencie par sa vision de l’épargne comme un vecteur majeur de la mutation des territoires périurbains, et par son ambition sociale. En conciliant valeur financière et utilité sociale, Remake souhaite devenir un acteur de référence de l’épargne immobilière responsable.
A propos de Spirit REIM Services(i)
Spirit REIM Services est une société de gestion de portefeuilles immobiliers gérant aujourd’hui 300 M€ d’actifs sur des fonds régulés. Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis décembre 2020, elle offre aux investisseurs professionnels un accès à l’ensemble du marché immobilier, par la création et la gestion de fonds d’investissement ainsi que par la structuration de club deals dédiés. Acteur indépendant, l’entité intervient en tant que Fund manager, Asset et Property Manager, sur de l’immobilier tertiaire, résidentiel et hôtelier à travers différents supports d’investissement.
A propos de Telamon(i)
Promoteur, investisseur et asset manager, Telamon développe et réalise des opérations en immobilier d’entreprise et en résidentiel. Société de Gestion Agréée, l’entreprise intervient comme investisseur pour son propre compte ainsi que pour celui de ses clients et partenaires. Depuis 2022, Telamon est également producteur d’énergies renouvelables : il conçoit et réalise des projets solaires pour participer activement à l’évolution du mix énergétique et contribuer à un avenir plus responsable. À travers ses différents métiers, Telamon est actif en résidentiel, bureau, logistique et activité, commerce et hôtellerie.
A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
