SCPI : La définition d’aujourd’hui : un Fond d’Investissement Alternatif

Pour la première fois depuis le début de leur longue et belle aventure, en 2013, les SCPI ont été considérées par les autorités de l’épargne non plus comme plus ou moins « à part » mais intégrées normalement dans la carte des placements.

C’est la directive « sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs », appliquée à l’ensemble des pays européens, qui leur a ainsi donné leurs lettres de noblesse en même temps qu’une définition :

La SCPI est un Fonds d’Investissement Alternatif en immobilier, ouvert à des investisseurs non-professionnels.

Mais pourquoi un fonds d’investissement « alternatif » ?

L’univers des placements régulés

Épargner pour la sécurité, pour des projets, pour la retraite, est un acte courant. Dans une société de droit, cet acte fait l’objet de règles qui prévoient de façon précise les relations entre l’investisseur et les professionnels de la finance, et qui organisent les informations, les procédures et les protections.

On peut acheter en Bourse des actions ou des obligations, ou sur le marché immobilier on peut acquérir un appartement ou une maison. Ces activités sont réglementées de longue date.Mais la grande tendance des dernières décennies a été la multiplication des « fonds d’investissement » : on rassemble l’épargne d’un nombre plus ou moins important de particuliers, et on investit cette « collecte » dans certains « actifs » (actions, obligations, immeubles, forêts, etc.). Les particuliers font ainsi des placements indirects. Il fallait prendre acte de la nouvelle richesse du répertoire des placements.

La réglementation qui s’applique aux « fonds d’investissement », forme moderne et courante des placements, est désormais harmonisée à l’échelle européenne.

Vous avez dit « alternatif » ?

Traditionnellement, la finance s’intéressait aux « valeurs mobilières », les actions et les obligations (d’où l’expression de « papier »). De très nombreux fonds ont été conçus à partir de ces deux types d’actifs, avec peu à peu la mise en place de procédures de fonctionnement, d’information, de contrôle, dans l’objectif d’assurer la protection des investisseurs.

Progressivement, l’activité des financiers et leurs procédures ont été élargies à d’autres actifs… que l’on appelle “alternatifs” par opposition aux actifs classiques que sont les actions et les obligations.

L’immobilier, de ce fait, entre dans la catégorie des actifs alternatifs. Ce n’est peut-être pas flatteur pour lui qui constitue en réalité l’essentiel de la richesse accumulée (la valeur du seul immobilier d’entreprise est souvent égale à la capitalisation boursière et la valeur des logements est de plusieurs fois la capitalisation boursière, et ceci dans la plupart des pays), mais c’est ainsi que le vocabulaire a été formé.

L’immobilier est donc un actif alternatif, et les fonds qui seront investis dans une proportion plus ou moins grande en immobilier seront ainsi des « fonds d’investissement alternatifs ».

Investisseurs non professionnels

Dans la pratique, la réglementation distingue deux types d’investisseurs :

Les « investisseurs professionnels » qui sont prêts à échanger une moindre protection contre une plus grande souplesse d’action. Certains fonds pourront leur être proposés, dotés d’un appareil de contrôle plus léger.
Un « investisseur professionnel » se définit soit à partir de critères spécifiques (de fortune, d’expérience d’investisseur, d’acceptation de risque, etc., la réglementation exige la signature d’un formulaire très précis), soit… parce qu’il peut investir par montants unitaires d’au moins 100 000 €.
Tous les autres sont des « investisseurs non professionnels » et il est autorisé de leur proposer un certain nombre de fonds comme les SCPI et les OPCI pour l’immobilier.

Dès lors il y aura société de gestion, organisme de conservation, expertises immobilières, contrôles par commissaire aux comptes, liste des informations à communiquer aux investisseurs avant leur souscription et à différentes étapes de la vie du fonds.

Et que deviennent les Organismes de Placement Collectifs ?

L’expression d’OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) n’a pas disparu. Elle demeure quand il s’agit d’un fonds qui gère uniquement des actions et des obligations.

Pourtant, le principe des Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) est le même : mutualisation de tous les capitaux rassemblés, gestion professionnelle, distribution des résultats au prorata de la part de chaque investisseur, information. Eh bien, selon la réglementation, les FIA sont des OPC, ce qui introduit une autre notion : chaque fonds doit avoir une stratégie d’investissement clairement définie. C’est le cas de chaque SCPI.

Ici le vocabulaire devient subtil, car les SCPI sont des OPC immobiliers, mais il y a aussi les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), produits proches mais en même temps très différents des SCPI.

Pour conclure

Il y a donc aujourd’hui une terminologie précise, harmonisée, pour décrire les vieux principes de la gestion collective appliquée à l’immobilier.

Le terme de FIA entrera dans le langage courant des placements, celui d’OPC restera sans doute dans le jargon des professionnels et de leurs autorités de régulation. L’essentiel est que la réalité est bien vivante : l’investissement immobilier indirect, mutualisé, géré professionnellement, accompagné de beaucoup d’informations et dans un contexte où l’investisseur individuel bénéficie d’un ensemble de protections.