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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) s’adressent aux épargnants désireux de diversifier leur patrimoine dans la pierre sans devoir assurer eux-mêmes l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Le fonctionnement de ces sociétés non cotées est strictement borné.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société civile immobilière (SCI) particulière. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, en majorité des particuliers, elle leur remet des parts sociales. Avec l’argent collecté, la SCPI achète des immeubles (bureaux, logements, résidences thématiques) dont elle perçoit les loyers.
Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu’il possède. Le capital d’une SCPI ne peut être inférieur à 760 000 euros. Il est divisé en parts, réparties entre les associés. Les parts sont nominatives et d’un montant minimum de 150 euros.
Les SCPI doivent remplir certaines conditions : la société qui a en charge sa gestion doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et doit publier une notice au “Bulletin d’Annonce légale obligatoire” (BALO) ainsi qu’établir un bulletin de souscription. L’AMF intervient ici non pas en sa qualité bien connue de “gendarme de la Bourse”, mais dans le cadre de sa mission plus générale de surveillance des produits financiers proposés au public.
Des sociétés spécialistes de la gestion d’immobilier locatif
Les SCPI ont une activité unique : l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. “Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ; elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.” (Article L 214.86 et suivants du code monétaire et financier).
Les travaux à la charge des SCPI
Des travaux d’amélioration des biens régulierssont destinés à adapter le patrimoine aux nouvelles normes règlementaires ou de confort font partie du quotidien des SCPI. Ils apportent aux locaux des équipements ou des éléments de confort plus adaptés, sans modifier la structure existante.
Plus rarement, les SCPI peuvent entreprendre des travaux d’agrandissement. Ils permettent l’accroissement du volume des immeubles ou de la surface habitable, dès l’acquisition ou postérieurement. Une condition à respecter toutefois : le coût des travaux ne doit pas dépasser 30 % de la valeur vénale de l’immeuble et 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. Si ces travaux ne sont pas effectués au cours d’un même exercice, ces seuils sont cumulables avec ceux de l’année suivante, soit 60 % et 20 %.
Les SCPI ont aussi la possibilité d’entamer des travaux de reconstruction. Ils consistent, entre autres, à transformer des locaux à usage de bureaux en habitation ou encore à refaire un immeuble en ne conservant que sa façade. Ces travaux sont également devenus possibles quelle que soit la durée de détention de l’immeuble. Leurs coûts ne doivent pas excéder 10 % de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI, contre 3 % auparavant. Si les travaux s’étalent sur deux ans, le seuil est cumulable et passe alors à 20 %.
Des cessions d’immeubles strictement encadrées
Toute cession d’un actif immobilier doit être approuvée par l’assemblée générale ordinaire des associés et l’immeuble ne doit pas avoir été acquis en vue d’une revente. La SCPI doit être propriétaire de l’immeuble cédé depuis au moins 6 ans à la date de cession. De même, les travaux d’agrandissement ou de reconstruction qui ont pu être réalisés doivent être achevés depuis au moins six ans. La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société. Toutefois, si aucune cession n’est réalisée au titre d’un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut être cumulée avec celle de l’exercice suivant dans la limite de trois exercices consécutifs pour atteindre jusqu’à 45 % au total.
Les SCPI : à capital fixe ou à capital variable
Le capital d’une SCPI peut être fixe ou variable. L’information (essentielle pour les modalités d’acquisition de parts) est donnée dans la notice d’information de la SCPI et reprise dans la plupart des documents.
Dans les SCPI à capital fixe, les statuts prévoient la création de parts nouvelles par augmentations de capital successives. Avant toute souscription en vue d’augmenter le capital, l’émission de parts nouvelles fait l’objet d’une notice publiée au “Bulletin d’Annonces légales obligatoires” (BALO). Une SCPI à capital fixe peut être déclarée « fermée » lorsqu’elle a atteint sa taille maximale ou lorsque le patrimoine immobilier est parvenu à un équilibre satisfaisant, ne nécessitant pas de nouvelles acquisitions. A défaut d’émission de parts nouvelles, on ne peut alors acquérir des parts qu’en en achetant à un associé qui souhaite les vendre.
Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à tout moment tant que le capital plafond n’est pas atteint. Le capital varie donc en fonction des souscriptions et des retraits, sous réserve de respecter les minima et maxima statutairement prévus. Une émission de parts nouvelles n’est possible que si les trois quarts au moins des souscriptions précédentes ont été investies ou sont affectées à des investissements en cours. Il faut aussi qu’il n’y ait pas d’offres de cession de parts non satisfaites pour un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs.
Le cadre des SCPI protège les épargnants
Tous les investisseurs, et donc les porteurs de parts de la SCPI, sont associés, chacun en proportion de son investissement. Chaque associé doit avoir reçu ou recevoir : les statuts ; la note d’information ; le rapport annuel pour chaque exercice ; le bulletin trimestriel, quatre fois par an. L’associé participe à la vie de la SCPI en prenant part aux votes des résolutions présentées au cours des assemblées générales.
Les SCPI sont strictement encadrées par un régime juridique protecteur pour l’épargnant. Elles doivent de plus posséder une garantie bancaire visée par l’AMF. Cette dernière permet aux épargnants de récupérer leurs fonds si la souscription du public à la SCPI est insuffisante.
Dans les SCPI, depuis la loi de sécurité financière du 1er août 2003, le risque (théorique) de l’épargnant a été ramené à la seule perte de son apport si l’assemblée générale des associés a autorisé que les parts fassent l’objet de démarchage financier.
Tout au cours de sa vie, chaque SCPI a l’obligation d’avoir un dépositaire. Indépendant, ce dernier protège les intérêts des investisseurs. En charge de la vérification de la propriété des biens immobiliers de la SCPI, il conserve également les actifs, contrôle et surveille le passif ainsi que la valeur des parts.