La définition qui a démarré la grande aventure des SCPI
Et si l’on comparait les SCPI au placement immobilier direct ? C’est ce qu’a fait Guy Marty en 1980, à un moment où :
- Les SCPI étaient peu nombreuses, discrètes, et pour tout dire pratiquement inconnues.
- Le placement préféré des Français était la pierre : d’abord l’habitation principale bien sûr, mais ensuite un studio ou un appartement.
Dans un livre en 1980, puis dans de très nombreux articles, puis dans un livre encore en 1983, il a touché un large public de professionnels et de particuliers avec cette comparaison entre SCPI et placement immobilier direct…et peu à peu la collecte des SCPI est « partie » et elles sont entrées dans la carte des placements.
On comprend mieux aussi pourquoi il a lancé à cette époque l’expression de « pierre papier » qui appartient aujourd’hui au langage courant.
Nous reprenons un extrait de l’un de ses livres, d’où l’usage de la première personne.
“Si un investisseur pose une question sur la nature d’un placement, il attend une réponse en rapport avec sa préoccupation. La SCPI est une façon de placer son argent dans la pierre. Nous savons tous ce qu’est un placement immobilier. La présentation la plus simple et la plus utile consistera donc à définir les SCPI par le jeu des différences et des ressemblances.
Je me suis livré à ce jeu il y a bien des années. Je m’en souviens encore, c’était en été 1979, j’ai vidé toute l’encre d’un stylo à cet exercice. D’une masse grouillante de phrases et de ratures, est sorti un sobre exposé d’à-peu-près trois pages. J’ai redécouvert à cette occasion, à une très modeste échelle, la vieille ingratitude du métier d’écrivain. Vous suez pendant des heures, et vous arrivez finalement à un texte tellement simple, tellement évident, qu’il suffit de trois minutes pour le lire. Mieux vous avez réussi, plus votre texte semble avoir été écrit lui aussi en trois minutes, et plus votre lecteur a l’impression que vous venez de lui dire ce que finalement il avait toujours su…”
Les lignes qui vont suivre ont été publiées au détour d’un livre en 1980, puis dans l’hebdomadaire “Investir” en 1981, avant d’être happées dans la ronde des lieux communs. Tant pis si elles n’ont plus aucun parfum d’originalité, elles gardent au moins un mérite, celui de présenter une rapide synthèse.
Les limites du placement immobilier
Résumons brièvement les trois points de l’investissement immobilier “classique”, pratiqué selon une démarche individuelle.
Les difficultés d’accès au marché
II existe une différence de rentabilité très sensible entre l’immobilier d’habitation et l’immobilier d’entreprise. Des bureaux, des entrepôts ou des murs de magasins permettent d’obtenir, en pourcentage par rapport à l’investissement initial, un loyer net (après déduction de toutes charges et tous frais de gestion) nettement supérieur au loyer net obtenu d’un appartement ou d’un studio. Mais il faut bien reconnaître que pour l’achat de locaux d’entreprises, l’investissement nécessaire est d’une telle dimension que cette partie pourtant importante du marché immobilier est dans la pratique inaccessible à l’épargnant.
Le problème de la souplesse
Si une personne a réalisé une opération immobilière de bonne qualité, elle a contribué au bon équilibre de son patrimoine. Pourtant, même si elle détient un appartement ou une maison de 300 000 ou de 1 000 000 €, ceux-ci sont de peu de secours si elle a besoin de façon impérieuse de 20 000 ou de 100 000 €. La procédure des emprunts garantis par ces biens est relativement lourde, et il n’est pas possible de vendre une partie d’un appartement ou d’une maison.
Ce manque de souplesse du placement immobilier en est sans doute l’inconvénient majeur, celui qu’il est le plus fréquent de subir.
Le risque d’un placement non diversifié
Quand on effectue des placements “financiers”, on y introduit la notion de diversification. La prudence veut que l’on s’attache à établir une répartition par pays ou par secteurs d’activité, et cela quel que soit le montant de l’investissement. Il est difficile d’imaginer un portefeuille d’actions de 20 000 ou de 100 000 € qui serait entièrement constitué d’un seul titre, fût-ce un titre réputé de très bonne qualité.
L’achat d’une maison ou d’un appartement interdit toute possibilité de diversification. Par leur évolution, les axes de circulation, le dynamisme des quartiers, la vitalité des grands centres d’activité, etc. peuvent influencer irrémédiablement, de façon négative ou positive, la valeur du placement immobilier. Il y a parfois à ce niveau une source appréciable de revalorisation, mais il y a aussi un risque qu’on ne peut se permettre de sous-estimer.
Dans le même ordre d’idée, dépendre pour son revenu d’un ou deux locataires seulement ne correspond pas, manifestement, à un niveau élevé de sécurité.
Et les SCPI ?
A partir de ces constatations, il devient possible de mieux situer le placement en SCPI. Sans renier sa nature de placement pierre, il apporte des possibilités complémentaires.
L’accès au marché
En rassemblant les fonds de nombreux épargnants, les SCPI recueillent des capitaux importants qui rendent possible d’investir en immobilier d’entreprise. Les détenteurs de parts de SCPI peuvent ainsi bénéficier, quel que soit le montant de leur propre placement, d’une rentabilité plus intéressante que celle à laquelle ils auraient eu accès sur une base individuelle.
La souplesse
Cet avantage découle naturellement de la copropriété à grande échelle, où le placement peut s’exprimer en “parts” de faible montant. Alors qu’il n’est pas possible de vendre seulement un morceau de son appartement ou de sa maison, on peut négocier un nombre donné de parts de SCPI sans remettre en cause l’ensemble de son placement.
De même, à l’achat, on peut réaliser des investissements plus modestes que dans le cadre d’une acquisition immobilière classique. Ceci permet, sans avoir recours au crédit, de se constituer progressivement un patrimoine immobilier important.
La diversification
La somme de capitaux recueillis par une SCPI lui permet d’acquérir dix, vingt ou cinquante immeubles différents : sécurité du patrimoine immobilier, sécurité des revenus.
Plusieurs locataires, mais aussi la possibilité d’équilibrer sur l’ensemble les dépenses de travaux, d’aménagement, de mises aux normes. On peut s’attendre à ce qu’une telle formule donne des revenus relativement stables d’une année à l’autre.
La tranquillité
Enfin, l’existence d’une gestion commune permet de recevoir des revenus réguliers sans devoir se préoccuper personnellement de la recherche des locataires, de l’organisation des assurances et des contrats, des travaux d’entretien et des mille et une contraintes qui accompagnent habituellement la situation de propriétaire immobilier.
Voilà. Je vous avais annoncé quelques lignes d’une belle platitude rétroactive. Promesse tenue. Mais j’ai une excuse… cette définition date en effet de 1979, à une époque où les SCPI étaient encore pratiquement inconnues : le seul élément auquel on pouvait alors les rapprocher était l’achat immobilier en direct, le seul pratiqué alors.
Eh oui, quelques années plus tard Guy Marty proposait une nouvelle définition des SCPI qui est d’ailleurs, elle, est passée dans le patrimoine commun. C’est la définition « dynamique », la plus connue aujourd’hui.