SCPI, une définition dynamique et moderne

Voici la dĂ©finition des SCPI qui les a positionnĂ©es dans la panoplie des placements : ce sont de l’immobilier PLUS de la finance.

Il faut savoir que, comme toute innovation, si l’on reprend le schĂ©ma de Schopenhauer sur ce qui arrive Ă  une vĂ©ritĂ©, il y a d’abord une phase de mĂ©pris, puis elle est plutĂŽt considĂ©rĂ©e comme dangereuse et enfin elle devient Ă©vidente.

Au milieu des annĂ©es quatre-vingt, les SCPI Ă©taient gĂ©nĂ©ralement traitĂ©es dans le monde bancaire et financier comme marginales et peu dignes d’intĂ©rĂȘt. Puis, avec le rĂ©veil de la collecte, elles furent considĂ©rĂ©es comme une fausse piste. À partir de 2007, elles furent considĂ©rĂ©es de façon plus paisible et enfin, Ă  partir de 2015 et de la nouvelle rĂ©glementation europĂ©enne, elles sont de plein droit dans les « fonds » d’investissement : le produit et ses acteurs bĂ©nĂ©ficient enfin de la considĂ©ration qu’ils mĂ©ritent.

La dĂ©finition consistant Ă  dire que les SCPI sont de l’immobilier PLUS de la finance les a accompagnĂ©es et soutenues tout au long de ce chemin.

Ici encore nous citons un passage d’un livre de Guy Marty, d’oĂč l’emploi de la premiĂšre personne.

“La dĂ©finition qui me semble la plus prĂ©cise, la plus concrĂšte, est la suivante : vous prenez la bonne vieille copropriĂ©tĂ© immobiliĂšre, vous lui donnez les atouts de l’épargne financiĂšre, et vous avez une SCPI.”

La copropriété immobiliÚre

Elle peut ĂȘtre divise ou indivise. Dans le premier cas, le plus courant, chaque copropriĂ©taire possĂšde en propre un appartement dĂ©fini de l’immeuble, et tous ensemble possĂšdent de façon indistincte les parties communes. Dans le second cas, tous sont indistinctement propriĂ©taires de l’ensemble, sans affectation individualisĂ©e, les recettes et charges Ă©tant rĂ©parties au prorata de l’apport de chacun.

Les premiĂšres SCPI ont repris le principe de la copropriĂ©tĂ©, mais en la changeant d’échelle : il ne s’agissait plus de regrouper quatre, cinq ou vingt copropriĂ©taires pour autant d’appartements, mais des centaines de copropriĂ©taires pour tout un ensemble de biens immobiliers. DĂšs lors, c’est la copropriĂ©tĂ© indivise qui s’imposait rationnellement. Un pied Ă©tait mis sur le chemin qui mĂšne Ă  l’épargne moderne.

L’épargne financiĂšre

L’épargne moderne est profondĂ©ment influencĂ©e par les techniques financiĂšres. Elle a essentiellement quatre caractĂ©ristiques : mutualisation des risques, dĂ©lĂ©gation de gestion, souplesse et information.

Mutualisation des risques

Inutile d’en dĂ©montrer l’intĂ©rĂȘt. Le sort d’une action est trĂšs alĂ©atoire, l’évolution d’un panel de vingt ou trente actions permet de limiter les risques par la diversification. Une SCPI, en Ă©largissant la copropriĂ©tĂ© Ă  de nombreux immeubles et plusieurs locataires, applique Ă  l’immobilier cette technique vieille comme le monde financier.

Délégation de gestion

On a beaucoup argumentĂ© sur la nĂ©cessitĂ© d’un vĂ©ritable professionnalisme pour une gestion efficace dans notre monde devenu si mouvant, si instable. C’est sans doute vrai aussi dans l’immobilier, mĂȘme si celui-ci connaĂźt des Ă©volutions plus lentes, des “tendances plus lourdes”, pour employer le jargon dernier cri.

Mais la dĂ©lĂ©gation de gestion reprĂ©sente en fait beaucoup plus. Elle ajoute le service du temps, sans doute l’un des plus recherchĂ©s Ă  notre Ă©poque. On achĂšte des parts d’OPCVM, et on oublie son portefeuille en sachant que quelqu’un d’autre y passe ses journĂ©es. Les investisseurs modernes veulent pour la plupart placer avec justesse leur argent, mais ils n’ont pas l’intention d’y consacrer beaucoup de temps. L’adage “à chacun son mĂ©tier” est devenu “à chacun ses occupations”. La SCPI rĂ©pond exactement Ă  ce besoin dans le domaine des placements immobiliers.

Souplesse

Nous sommes Ă  l’époque de la vitesse. Le changement, et mĂȘme le changement dans le changement, sont devenus pour nous une seconde nature. Cela ne peut que se reflĂ©ter dans le monde de l’argent. Au moment d’entrer, on pense Ă  la sortie. Les marchĂ©s financiers se dĂ©finissent, d’abord et avant tout, par leur liquiditĂ©. A chaque instant on peut tout vendre. On ne sait pas toujours Ă  quel prix, mais on sait qu’on pourra sortir Ă  tout moment. L’épargne moderne a Ă©tĂ© entiĂšrement conquise par cette façon de voir.

Seule la fiscalitĂ©, lorsqu’elle monnaie ses faveurs, impose des durĂ©es de dĂ©tention. Elle relĂšve nĂ©anmoins d’un ministĂšre qui veille jalousement Ă  la liquiditĂ© des marchĂ©s, qualitĂ© sacro-sainte selon le dogme en vigueur. La SCPI introduit une certaine liquiditĂ© dans le placement immobilier. Le mĂ©canisme n’est peut-ĂȘtre pas parfait mais, en amĂ©liorant le degrĂ© de liquiditĂ© par rapport Ă  ce qui prĂ©vaut sur le marchĂ© immobilier, la SCPI s’efforce de ramener le placement immobilier dans le giron de l’épargne moderne, c’est-Ă -dire facilement disponible.

Information

C’est probablement la mutation la plus importante de l’univers financier au cours des derniĂšres dĂ©cennies.

Au dĂ©but des annĂ©es soixante, les analystes financiers avaient du mal Ă  obtenir mĂȘme le chiffre d’affaires de certaines sociĂ©tĂ©s cotĂ©es. Aujourd’hui, ĂȘtre cotĂ© en Bourse revient pour une entreprise Ă  ĂȘtre constamment passĂ©e aux rayons X, dans ses comptes, dans ses stratĂ©gies, dans ses Ă©tats d’ñme, et Ă  voir son bulletin de santĂ© circuler dans les mĂ©dias, ĂȘtre analysĂ©, commentĂ©, sans relĂąche et sans pitiĂ©. Les performances des SICAV font l’objet de palmarĂšs annuels, plus gĂ©nĂ©ralement trimestriels ou mĂȘme mensuels. Aucun placement n’échappe dĂ©sormais Ă  la mĂ©diatisation qui s’est imposĂ©e dans notre civilisation fĂ©brile. Cela induit des excĂšs – notamment lorsque des placements qui se jouent sur le long terme sont soumis Ă  des hit-parades sur des pĂ©riodes trĂšs courtes – mais cela prĂ©sente un avantage certain : l’information est abondante.

Par leur politique de transparence, les SCPI sont le cheval de Troie du monde plutĂŽt hermĂ©tique du placement immobilier. La rentabilitĂ© exacte d’un appartement, pour ĂȘtre dĂ©terminĂ©e, nĂ©cessite de nombreux calculs que peu de propriĂ©taires ont la patience de faire dans le dĂ©tail. Avec une SCPI, le coĂ»t rĂ©el est le prix auquel on a achetĂ© les parts, le revenu rĂ©el aprĂšs tous frais et charges est le revenu distribuĂ©. La presse Ă©conomique et patrimoniale consacre une place importante aux SCPI — en moyenne plus d’un article par jour – et donne souvent leurs performances respectives sur plusieurs annĂ©es. De nombreux autres aspects sont couramment Ă©voquĂ©s, ce qui plonge les SCPI dans le courant des placements sur lesquels rĂšgne la toute-puissance de l’information, ce qui est une protection indĂ©niable pour les investisseurs.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La traditionnelle copropriĂ©tĂ© immobiliĂšre ayant succombĂ© aux charmes de l’épargne financiĂšre, ainsi peut donc se dĂ©finir la SCPI.

C’est d’ailleurs pour cette raison que les Anglo-Saxons ont tant de mal Ă  comprendre ce qu’est une SCPI. L’appellation “SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier” est non seulement intraduisible mot Ă  mot, mais elle reprĂ©sente aussi un condensĂ© d’expĂ©rience franco-française. Je me souviens de mon embarras lorsque le Herald Tribune m’avait demandĂ© un article sur le sujet. Il n’était pas possible, sous peine de tomber dans un large exposĂ© technique tout Ă  fait dĂ©placĂ© dans les colonnes de ce journal, de donner une dĂ©finition prĂ©cise des SCPI. Comment parler de leur importance dans la dynamique française de l’épargne sans dire ce qu’elles Ă©taient ? Il fallait impĂ©rativement traverser les barriĂšres du langage et de la culture. C’est le traducteur qui m’a apportĂ© la solution, en proposant la formule A real estate coockoo in the fĂŻnancial nest, “un coucou immobilier dans le nid financier”. Le “nid de coucou” est une expression amĂ©ricaine courante, faisant rĂ©fĂ©rence aux mƓurs bien connues de cet oiseau qui pond ses Ɠufs dans le nid des autres. Le titre du film iconique “Vol au-dessus d’un nid de coucou”, dans lequel l’acteur Jack Nicholson exprima son immense talent, Ă©tait d’ailleurs la traduction littĂ©rale du titre amĂ©ricain, dans l’impossibilitĂ© de trouver une expression française Ă©quivalente.

La SCPI est donc une incursion de la copropriĂ©tĂ© immobiliĂšre sur le terrain de l’épargne financiĂšre. Mais cela fait des annĂ©es qu’on le dit
 N’y aurait-il pas une dĂ©finition des SCPI pour maintenant, dans notre monde tel qu’il est devenu, avec les smartphones, les tablettes et le passeport europĂ©en des placements ?

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