SCPI, une définition dynamique et moderne
Voici la dĂ©finition des SCPI qui les a positionnĂ©es dans la panoplie des placements : ce sont de lâimmobilier PLUS de la finance.
Il faut savoir que, comme toute innovation, si lâon reprend le schĂ©ma de Schopenhauer sur ce qui arrive Ă une vĂ©ritĂ©, il y a dâabord une phase de mĂ©pris, puis elle est plutĂŽt considĂ©rĂ©e comme dangereuse et enfin elle devient Ă©vidente.
Au milieu des annĂ©es quatre-vingt, les SCPI Ă©taient gĂ©nĂ©ralement traitĂ©es dans le monde bancaire et financier comme marginales et peu dignes dâintĂ©rĂȘt. Puis, avec le rĂ©veil de la collecte, elles furent considĂ©rĂ©es comme une fausse piste. Ă partir de 2007, elles furent considĂ©rĂ©es de façon plus paisible et enfin, Ă partir de 2015 et de la nouvelle rĂ©glementation europĂ©enne, elles sont de plein droit dans les « fonds » dâinvestissement : le produit et ses acteurs bĂ©nĂ©ficient enfin de la considĂ©ration quâils mĂ©ritent.
La dĂ©finition consistant Ă dire que les SCPI sont de lâimmobilier PLUS de la finance les a accompagnĂ©es et soutenues tout au long de ce chemin.
Ici encore nous citons un passage dâun livre de Guy Marty, dâoĂč lâemploi de la premiĂšre personne.
âLa dĂ©finition qui me semble la plus prĂ©cise, la plus concrĂšte, est la suivante : vous prenez la bonne vieille copropriĂ©tĂ© immobiliĂšre, vous lui donnez les atouts de lâĂ©pargne financiĂšre, et vous avez une SCPI.â
La copropriété immobiliÚre
Elle peut ĂȘtre divise ou indivise. Dans le premier cas, le plus courant, chaque copropriĂ©taire possĂšde en propre un appartement dĂ©fini de lâimmeuble, et tous ensemble possĂšdent de façon indistincte les parties communes. Dans le second cas, tous sont indistinctement propriĂ©taires de lâensemble, sans affectation individualisĂ©e, les recettes et charges Ă©tant rĂ©parties au prorata de lâapport de chacun.
Les premiĂšres SCPI ont repris le principe de la copropriĂ©tĂ©, mais en la changeant dâĂ©chelle : il ne sâagissait plus de regrouper quatre, cinq ou vingt copropriĂ©taires pour autant dâappartements, mais des centaines de copropriĂ©taires pour tout un ensemble de biens immobiliers. DĂšs lors, câest la copropriĂ©tĂ© indivise qui sâimposait rationnellement. Un pied Ă©tait mis sur le chemin qui mĂšne Ă lâĂ©pargne moderne.
LâĂ©pargne financiĂšre
LâĂ©pargne moderne est profondĂ©ment influencĂ©e par les techniques financiĂšres. Elle a essentiellement quatre caractĂ©ristiques : mutualisation des risques, dĂ©lĂ©gation de gestion, souplesse et information.
Mutualisation des risques
Inutile dâen dĂ©montrer lâintĂ©rĂȘt. Le sort dâune action est trĂšs alĂ©atoire, lâĂ©volution dâun panel de vingt ou trente actions permet de limiter les risques par la diversification. Une SCPI, en Ă©largissant la copropriĂ©tĂ© Ă de nombreux immeubles et plusieurs locataires, applique Ă lâimmobilier cette technique vieille comme le monde financier.
Délégation de gestion
On a beaucoup argumentĂ© sur la nĂ©cessitĂ© dâun vĂ©ritable professionnalisme pour une gestion efficace dans notre monde devenu si mouvant, si instable. Câest sans doute vrai aussi dans lâimmobilier, mĂȘme si celui-ci connaĂźt des Ă©volutions plus lentes, des âtendances plus lourdesâ, pour employer le jargon dernier cri.
Mais la dĂ©lĂ©gation de gestion reprĂ©sente en fait beaucoup plus. Elle ajoute le service du temps, sans doute lâun des plus recherchĂ©s Ă notre Ă©poque. On achĂšte des parts dâOPCVM, et on oublie son portefeuille en sachant que quelquâun dâautre y passe ses journĂ©es. Les investisseurs modernes veulent pour la plupart placer avec justesse leur argent, mais ils nâont pas lâintention dây consacrer beaucoup de temps. Lâadage âĂ chacun son mĂ©tierâ est devenu âĂ chacun ses occupationsâ. La SCPI rĂ©pond exactement Ă ce besoin dans le domaine des placements immobiliers.
Souplesse
Nous sommes Ă lâĂ©poque de la vitesse. Le changement, et mĂȘme le changement dans le changement, sont devenus pour nous une seconde nature. Cela ne peut que se reflĂ©ter dans le monde de lâargent. Au moment dâentrer, on pense Ă la sortie. Les marchĂ©s financiers se dĂ©finissent, dâabord et avant tout, par leur liquiditĂ©. A chaque instant on peut tout vendre. On ne sait pas toujours Ă quel prix, mais on sait quâon pourra sortir Ă tout moment. LâĂ©pargne moderne a Ă©tĂ© entiĂšrement conquise par cette façon de voir.
Seule la fiscalitĂ©, lorsquâelle monnaie ses faveurs, impose des durĂ©es de dĂ©tention. Elle relĂšve nĂ©anmoins dâun ministĂšre qui veille jalousement Ă la liquiditĂ© des marchĂ©s, qualitĂ© sacro-sainte selon le dogme en vigueur. La SCPI introduit une certaine liquiditĂ© dans le placement immobilier. Le mĂ©canisme nâest peut-ĂȘtre pas parfait mais, en amĂ©liorant le degrĂ© de liquiditĂ© par rapport Ă ce qui prĂ©vaut sur le marchĂ© immobilier, la SCPI sâefforce de ramener le placement immobilier dans le giron de lâĂ©pargne moderne, câest-Ă -dire facilement disponible.
Information
Câest probablement la mutation la plus importante de lâunivers financier au cours des derniĂšres dĂ©cennies.
Au dĂ©but des annĂ©es soixante, les analystes financiers avaient du mal Ă obtenir mĂȘme le chiffre dâaffaires de certaines sociĂ©tĂ©s cotĂ©es. Aujourdâhui, ĂȘtre cotĂ© en Bourse revient pour une entreprise Ă ĂȘtre constamment passĂ©e aux rayons X, dans ses comptes, dans ses stratĂ©gies, dans ses Ă©tats dâĂąme, et Ă voir son bulletin de santĂ© circuler dans les mĂ©dias, ĂȘtre analysĂ©, commentĂ©, sans relĂąche et sans pitiĂ©. Les performances des SICAV font lâobjet de palmarĂšs annuels, plus gĂ©nĂ©ralement trimestriels ou mĂȘme mensuels. Aucun placement nâĂ©chappe dĂ©sormais Ă la mĂ©diatisation qui sâest imposĂ©e dans notre civilisation fĂ©brile. Cela induit des excĂšs â notamment lorsque des placements qui se jouent sur le long terme sont soumis Ă des hit-parades sur des pĂ©riodes trĂšs courtes â mais cela prĂ©sente un avantage certain : lâinformation est abondante.
Par leur politique de transparence, les SCPI sont le cheval de Troie du monde plutĂŽt hermĂ©tique du placement immobilier. La rentabilitĂ© exacte dâun appartement, pour ĂȘtre dĂ©terminĂ©e, nĂ©cessite de nombreux calculs que peu de propriĂ©taires ont la patience de faire dans le dĂ©tail. Avec une SCPI, le coĂ»t rĂ©el est le prix auquel on a achetĂ© les parts, le revenu rĂ©el aprĂšs tous frais et charges est le revenu distribuĂ©. La presse Ă©conomique et patrimoniale consacre une place importante aux SCPI â en moyenne plus dâun article par jour â et donne souvent leurs performances respectives sur plusieurs annĂ©es. De nombreux autres aspects sont couramment Ă©voquĂ©s, ce qui plonge les SCPI dans le courant des placements sur lesquels rĂšgne la toute-puissance de lâinformation, ce qui est une protection indĂ©niable pour les investisseurs.
Quâest-ce quâune SCPI ?
La traditionnelle copropriĂ©tĂ© immobiliĂšre ayant succombĂ© aux charmes de lâĂ©pargne financiĂšre, ainsi peut donc se dĂ©finir la SCPI.
Câest dâailleurs pour cette raison que les Anglo-Saxons ont tant de mal Ă comprendre ce quâest une SCPI. Lâappellation âSociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilierâ est non seulement intraduisible mot Ă mot, mais elle reprĂ©sente aussi un condensĂ© dâexpĂ©rience franco-française. Je me souviens de mon embarras lorsque le Herald Tribune mâavait demandĂ© un article sur le sujet. Il nâĂ©tait pas possible, sous peine de tomber dans un large exposĂ© technique tout Ă fait dĂ©placĂ© dans les colonnes de ce journal, de donner une dĂ©finition prĂ©cise des SCPI. Comment parler de leur importance dans la dynamique française de lâĂ©pargne sans dire ce quâelles Ă©taient ? Il fallait impĂ©rativement traverser les barriĂšres du langage et de la culture. Câest le traducteur qui mâa apportĂ© la solution, en proposant la formule A real estate coockoo in the fĂŻnancial nest, âun coucou immobilier dans le nid financierâ. Le ânid de coucouâ est une expression amĂ©ricaine courante, faisant rĂ©fĂ©rence aux mĆurs bien connues de cet oiseau qui pond ses Ćufs dans le nid des autres. Le titre du film iconique âVol au-dessus dâun nid de coucouâ, dans lequel lâacteur Jack Nicholson exprima son immense talent, Ă©tait dâailleurs la traduction littĂ©rale du titre amĂ©ricain, dans lâimpossibilitĂ© de trouver une expression française Ă©quivalente.
La SCPI est donc une incursion de la copropriĂ©tĂ© immobiliĂšre sur le terrain de lâĂ©pargne financiĂšre. Mais cela fait des annĂ©es quâon le dit⊠Nây aurait-il pas une dĂ©finition des SCPI pour maintenant, dans notre monde tel quâil est devenu, avec les smartphones, les tablettes et le passeport europĂ©en des placements ?