SCPI, une définition dynamique et moderne

Voici la définition des SCPI qui les a positionnées dans la panoplie des placements : ce sont de l’immobilier PLUS de la finance.

Il faut savoir que, comme toute innovation, si l’on reprend le schéma de Schopenhauer sur ce qui arrive à une vérité, il y a d’abord une phase de mépris, puis elle est plutôt considérée comme dangereuse et enfin elle devient évidente.

Au milieu des années quatre-vingt, les SCPI étaient généralement traitées dans le monde bancaire et financier comme marginales et peu dignes d’intérêt. Puis, avec le réveil de la collecte, elles furent considérées comme une fausse piste. À partir de 2007, elles furent considérées de façon plus paisible et enfin, à partir de 2015 et de la nouvelle réglementation européenne, elles sont de plein droit dans les « fonds » d’investissement : le produit et ses acteurs bénéficient enfin de la considération qu’ils méritent.

La définition consistant à dire que les SCPI sont de l’immobilier PLUS de la finance les a accompagnées et soutenues tout au long de ce chemin.

Ici encore nous citons un passage d’un livre de Guy Marty, d’où l’emploi de la première personne.

“La définition qui me semble la plus précise, la plus concrète, est la suivante : vous prenez la bonne vieille copropriété immobilière, vous lui donnez les atouts de l’épargne financière, et vous avez une SCPI.”

La copropriété immobilière

Elle peut être divise ou indivise. Dans le premier cas, le plus courant, chaque copropriétaire possède en propre un appartement défini de l’immeuble, et tous ensemble possèdent de façon indistincte les parties communes. Dans le second cas, tous sont indistinctement propriétaires de l’ensemble, sans affectation individualisée, les recettes et charges étant réparties au prorata de l’apport de chacun.

Les premières SCPI ont repris le principe de la copropriété, mais en la changeant d’échelle : il ne s’agissait plus de regrouper quatre, cinq ou vingt copropriétaires pour autant d’appartements, mais des centaines de copropriétaires pour tout un ensemble de biens immobiliers. Dès lors, c’est la copropriété indivise qui s’imposait rationnellement. Un pied était mis sur le chemin qui mène à l’épargne moderne.

L’épargne financière

L’épargne moderne est profondément influencée par les techniques financières. Elle a essentiellement quatre caractéristiques : mutualisation des risques, délégation de gestion, souplesse et information.

Mutualisation des risques

Inutile d’en démontrer l’intérêt. Le sort d’une action est très aléatoire, l’évolution d’un panel de vingt ou trente actions permet de limiter les risques par la diversification. Une SCPI, en élargissant la copropriété à de nombreux immeubles et plusieurs locataires, applique à l’immobilier cette technique vieille comme le monde financier.

Délégation de gestion

On a beaucoup argumenté sur la nécessité d’un véritable professionnalisme pour une gestion efficace dans notre monde devenu si mouvant, si instable. C’est sans doute vrai aussi dans l’immobilier, même si celui-ci connaît des évolutions plus lentes, des “tendances plus lourdes”, pour employer le jargon dernier cri.

Mais la délégation de gestion représente en fait beaucoup plus. Elle ajoute le service du temps, sans doute l’un des plus recherchés à notre époque. On achète des parts d’OPCVM, et on oublie son portefeuille en sachant que quelqu’un d’autre y passe ses journées. Les investisseurs modernes veulent pour la plupart placer avec justesse leur argent, mais ils n’ont pas l’intention d’y consacrer beaucoup de temps. L’adage “à chacun son métier” est devenu “à chacun ses occupations”. La SCPI répond exactement à ce besoin dans le domaine des placements immobiliers.

Souplesse

Nous sommes à l’époque de la vitesse. Le changement, et même le changement dans le changement, sont devenus pour nous une seconde nature. Cela ne peut que se refléter dans le monde de l’argent. Au moment d’entrer, on pense à la sortie. Les marchés financiers se définissent, d’abord et avant tout, par leur liquidité. A chaque instant on peut tout vendre. On ne sait pas toujours à quel prix, mais on sait qu’on pourra sortir à tout moment. L’épargne moderne a été entièrement conquise par cette façon de voir.

Seule la fiscalité, lorsqu’elle monnaie ses faveurs, impose des durées de détention. Elle relève néanmoins d’un ministère qui veille jalousement à la liquidité des marchés, qualité sacro-sainte selon le dogme en vigueur. La SCPI introduit une certaine liquidité dans le placement immobilier. Le mécanisme n’est peut-être pas parfait mais, en améliorant le degré de liquidité par rapport à ce qui prévaut sur le marché immobilier, la SCPI s’efforce de ramener le placement immobilier dans le giron de l’épargne moderne, c’est-à-dire facilement disponible.

Information

C’est probablement la mutation la plus importante de l’univers financier au cours des dernières décennies.

Au début des années soixante, les analystes financiers avaient du mal à obtenir même le chiffre d’affaires de certaines sociétés cotées. Aujourd’hui, être coté en Bourse revient pour une entreprise à être constamment passée aux rayons X, dans ses comptes, dans ses stratégies, dans ses états d’âme, et à voir son bulletin de santé circuler dans les médias, être analysé, commenté, sans relâche et sans pitié. Les performances des SICAV font l’objet de palmarès annuels, plus généralement trimestriels ou même mensuels. Aucun placement n’échappe désormais à la médiatisation qui s’est imposée dans notre civilisation fébrile. Cela induit des excès – notamment lorsque des placements qui se jouent sur le long terme sont soumis à des hit-parades sur des périodes très courtes – mais cela présente un avantage certain : l’information est abondante.

Par leur politique de transparence, les SCPI sont le cheval de Troie du monde plutôt hermétique du placement immobilier. La rentabilité exacte d’un appartement, pour être déterminée, nécessite de nombreux calculs que peu de propriétaires ont la patience de faire dans le détail. Avec une SCPI, le coût réel est le prix auquel on a acheté les parts, le revenu réel après tous frais et charges est le revenu distribué. La presse économique et patrimoniale consacre une place importante aux SCPI — en moyenne plus d’un article par jour – et donne souvent leurs performances respectives sur plusieurs années. De nombreux autres aspects sont couramment évoqués, ce qui plonge les SCPI dans le courant des placements sur lesquels règne la toute-puissance de l’information, ce qui est une protection indéniable pour les investisseurs.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La traditionnelle copropriété immobilière ayant succombé aux charmes de l’épargne financière, ainsi peut donc se définir la SCPI.

C’est d’ailleurs pour cette raison que les Anglo-Saxons ont tant de mal à comprendre ce qu’est une SCPI. L’appellation “Société Civile de Placement Immobilier” est non seulement intraduisible mot à mot, mais elle représente aussi un condensé d’expérience franco-française. Je me souviens de mon embarras lorsque le Herald Tribune m’avait demandé un article sur le sujet. Il n’était pas possible, sous peine de tomber dans un large exposé technique tout à fait déplacé dans les colonnes de ce journal, de donner une définition précise des SCPI. Comment parler de leur importance dans la dynamique française de l’épargne sans dire ce qu’elles étaient ? Il fallait impérativement traverser les barrières du langage et de la culture. C’est le traducteur qui m’a apporté la solution, en proposant la formule A real estate coockoo in the fïnancial nest, “un coucou immobilier dans le nid financier”. Le “nid de coucou” est une expression américaine courante, faisant référence aux mœurs bien connues de cet oiseau qui pond ses œufs dans le nid des autres. Le titre du film iconique “Vol au-dessus d’un nid de coucou”, dans lequel l’acteur Jack Nicholson exprima son immense talent, était d’ailleurs la traduction littérale du titre américain, dans l’impossibilité de trouver une expression française équivalente.

La SCPI est donc une incursion de la copropriété immobilière sur le terrain de l’épargne financière. Mais cela fait des années qu’on le dit… N’y aurait-il pas une définition des SCPI pour maintenant, dans notre monde tel qu’il est devenu, avec les smartphones, les tablettes et le passeport européen des placements ?