Mikaël Assayag, ingénieur patrimonial chez Montségur Family Office, détaille la stratégie de son cabinet en matière de SCPI. Ces véhicules restent marginaux dans les allocations recommandées. Ils sont en revanche sélectionnés selon des critères très stricts. Interview.
Alexandra Giacalone — Question liminaire : qu’est-ce qui distingue Montségur Family Office d’un cabinet de gestion de patrimoine traditionnel ?
Mikaël Assayag — Montségur FO fonctionne en architecture totalement ouverte. Nous choisissons nos solutions sans contrainte, en toute indépendance. Ce qui nous distingue vraiment, c’est la nature de notre clientèle : des familles, majoritairement des dirigeants d’entreprise, avec des encours à la hauteur de leurs ambitions. Pour replacer le contexte : Montségur FO est une filiale à 100% de Montségur Finance, qui œuvre depuis 22 ans sur des solutions sur mesure. Notre positionnement ? Un service premium, à la manière d’une conciergerie patrimoniale.
Les SCPI : un outil ciblé, pas une priorité
Alexandra Giacalone — Dans quel contexte et pour quelles raisons préconisez-vous des SCPI ?
Mikaël Assayag — Les SCPI occupent une place volontairement limitée dans nos allocations : entre 5 et 8% des capitaux investis. Ce n’est pas notre priorité. L’objectif est précis : générer des revenus complémentaires pour certains clients, dans le cadre d’une offre globale qui inclut aussi des fonds obligataires distributifs. Nous investissons exclusivement en direct. Jamais via l’assurance-vie. Cette enveloppe n’est pas conçue pour produire du revenu courant. Et surtout, elle doit préserver la liquidité de l’épargne — ce qui est incompatible avec le caractère peu liquide des SCPI. Notre recommandation reste donc très ciblée, réservée à des besoins spécifiques de distribution.
La liquidité des SCPI, critère numéro un
Alexandra Giacalone — Quels sont vos critères de sélection des SCPI ?
Mikaël Assayag — Le premier critère, et de loin le plus important, c’est la liquidité. Notre clientèle Family Office exige une disponibilité potentielle des fonds à tout moment. La SCPI n’est pas le premier actif liquidé en cas de besoin — mais cette possibilité doit exister. Or, pour nous, la liquidité d’une SCPI est directement liée à la qualité de sa société de gestion. C’est donc là que s’opère l’essentiel de notre sélection : nous analysons sa capacité à assurer la liquidité et son agilité stratégique. Tout découle de là.
La composition des porteurs de parts, un signal fort
Mikaël Assayag — Un critère dérivé, mais déterminant : la composition des porteurs de parts. Une majorité de porteurs particuliers, par rapport aux institutionnels, est un gage de liquidité accrue. Cœur de Région, de Sogenial, en est un bon exemple : ticket moyen de 48 000 €, moins de 3% d’institutionnels. C’est rassurant. À l’inverse, nous avons pu observer ces 3 dernières années qu’une présence massive d’institutionnels — comme les assureurs — peut bloquer le carnet d’ordres et nuire sérieusement à la liquidité.
Alexandra Giacalone — Et les autres critères ?
Adaptabilité stratégique : ce que l’on attend des gestionnaires de SCPI
Mikaël Assayag — Nous sommes très attentifs à la capacité de la société de gestion à faire évoluer ses véhicules au fil des cycles immobiliers. Comment diversifie-t-elle ses actifs ? Comment se redéploie-t-elle géographiquement ? Ou comment anticipe-t-elle les transformations nécessaires — du bureau en coliving, par exemple ? Ce sont des questions essentielles. Des sociétés de gestion restées concentrées sur le bureau illustrent parfaitement le danger d’une stratégie sans adaptabilité. Un quatrième critère entre en jeu : la répartition géographique. Elle est directement dictée par la situation fiscale du client. Nous préconisons une diversification entre SCPI françaises et européennes. Pour les clients qui investissent via une holding, les SCPI européennes sont souvent privilégiées : elles bénéficient d’une imposition à la source dans le pays étranger, ce qui constitue un avantage fiscal significatif.
Alexandra Giacalone — Quid des SCPI sans droit d’entrée ?
Pourquoi éviter les SCPI sans frais d’entrée ?
Mikaël Assayag — Nous les écartons, pour trois raisons. Première raison : ces SCPI compensent l’absence de frais d’entrée par des frais de gestion élevés, de l’ordre de 15 à 20%, qui s’appliquent chaque année sur les revenus. Ils produisent sur le long terme un effet cumulatif susceptible d’éroder davantage la performance que des frais d’entrée ponctuels associés à des frais de gestion plus modérés. Deuxième raison : elles imposent une période d’engagement de 3 à 5 ans avant que les frais de sortie ne s’annulent. En cas de retraits massifs, la société de gestion peut se retrouver fragilisée. Troisième raison, et non des moindres : ces SCPI ont moins de cinq ans d’existence. Elles ont été lancées au pic du marché immobilier. Leur capitalisation est donc concentrée sur un cycle très court. Ce qui est un point de vigilance pour l’investisseur, un actif immobilier devant s’appréhender sur 15 à 20 ans.
Piloter le LTV : un critère de gestion trop souvent négligé
Alexandra Giacalone — Et du critère de l’endettement ?
Mikaël Assayag — C’est un critère important, oui. Nous regardons de près la capacité du gestionnaire à piloter son Loan-to-Value. Sogenial et Corum L’Épargne sont de bons exemples : ils gèrent leur dette avec finesse, empruntent à des moments opportuns et lissent leur coût d’emprunt dans le temps. C’est précisément ce type de discipline financière qui permet de traverser les crises sans dommage majeur.
Alexandra Giacalone — Vos critères sont effectivement assez stricts. En pratique, avec combien de gestionnaires de SCPI travaillez-vous ?
Quatre partenaires SCPI, une gouvernance mensuelle
Mikaël Assayag — Sur plus de 250 SCPI gérées par plus de 50 sociétés de gestion, nous travaillons avec quatre partenaires : Corum en premier, Sogenial en deuxième, Alderan en troisième, et Sofidy. Cette concentration est un choix délibéré. Elle nous permet d’entretenir des relations de proximité, d’aller bien au-delà des bulletins trimestriels, et de comprendre la stratégie des gérants pour mieux la restituer à nos clients. Un comité de gouvernance produit se réunit chaque mois. Il analyse toutes les classes d’actifs — de la SCPI à la dette infrastructure. Toute nouvelle intégration, a fortiori si elle déroge à nos critères, doit être rigoureusement justifiée.
Alexandra Giacalone — Quels types de stratégies d’investissement en SCPI privilégiez-vous ?
Le démembrement, stratégie phare pour les dirigeants
Mikaël Assayag — Notre approche quasi exclusive, c’est le démembrement de propriété via des structures holdings. Concrètement : dans la majorité des cas, nos clients dirigeants achètent l’usufruit via leur holding. Cela leur permet de faire fructifier leur trésorerie d’entreprise, tout en amortissant l’investissement. Les TRI obtenus sont très intéressants. En parallèle, la nue-propriété est acquise à titre privé, par le dirigeant lui-même. L’objectif : capitaliser son épargne personnelle pendant toute la durée du démembrement. C’est une mécanique élégante, fiscalement et patrimonialement efficace.
Alexandra Giacalone — Pas de stratégies avec levier, ou via des investissements programmés ?
Crédit et versements programmés : des outils inadaptés à notre clientèle
Mikaël Assayag — Nous écartons volontairement le crédit pour les investissements en SCPI. Les conditions de financement ne sont pas favorables dans ce contexte. Et surtout, le levier est plus adapté à une clientèle retail en quête de complément de retraite. Pas à un family office, où la SCPI ne représente que 5 à 8% d’un portefeuille global. En revanche, nous recommandons volontiers le crédit immobilier pour des investissements tangibles. Quant aux versements programmés, nous ne les préconisons sur des sous-jacents actions, ETF, obligations, où l’effet des intérêts composés est plus rapide.
« Agir comme des architectes du patrimoine »
Alexandra Giacalone — Un mot pour finir, pour résumer la philosophie de Montségur FO ?
Mikaël Assayag — Notre objectif n’est pas de promouvoir une classe d’actifs, mais de construire des solutions durables, adaptées aux projets de vie et aux horizons de long terme de nos clients. Les SCPI que nous proposons s’inscrivent dans une réflexion patrimoniale globale, qui prend en compte la situation personnelle, familiale, fiscale et professionnelle de chaque client. C’est cette mission qui est au cœur de notre proposition de valeur — et c’est ce que les familles qui nous font confiance sont en droit d’attendre de nous.
L’essentiel, en 3 points
| ① Le cabinet investit uniquement en SCPI en direct et non via des contrats d’assurance-vie. Le but est de préserver la liquidité au sein de l’assurance-vie, la SCPI étant considérée comme un actif peu liquide.
② Le cabinet ne préconise quasiment pas les SCPI « sans frais ». Cette approche est justifiée par le fait que ces SCPI compensent l’absence de frais d’entrée par des frais de gestion nettement plus élevés, de l’ordre de 15% à 20%. ③ Sa priorité est d’agir en bon père de famille au service des « familles », en visant des rendements stables (taux de distribution compris entre 5% et 6%) avec une bonne liquidité, plutôt que de rechercher des performances passées élevées qui pourraient ne pas se reproduire. |
Propos recueillis le 15 avril 2026
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A propos de Montsegur Family Office(i)
Montségur est un établissement de gestion indépendant, majoritairement détenu par ses fondateurs et salariés, qui offre des solutions de gestion collective, privée et pilotée. Experts reconnus en matière d’allocation d’actifs, de sélection de fonds et d’investissements en actions, nous proposons à nos clients une gamme de fonds complémentaires.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société
