« Il y a aujourd’hui plus d’opportunités sur les marchés anglo-saxons »

Mansour Khalifé détaille la stratégie d’investissement de son nouveau fonds, MNK Global Core. Fondée sur l’anticipation d’un nouveau cycle immobilier -haussier- qui s’amorce, plus particulièrement dans les marchés immobiliers anglo-saxons. Le président de MNK Partners livre aussi sa vision de la gestion « pro-active ». Qu’il pourrait prochainement décliner sur un nouveau véhicule…

Vous avez lancé en juillet dernier un nouveau fonds, MNK Global Core. Rappelez-nous rapidement son crédo d’investissement, son objectif de performance, sa taille cible…

Mansour Khalifé – A l’instar de nos précédents fonds, MNK Global Core[1] a été conçu pour profiter, de manière opportuniste, du prochain cycle immobilier qui s’amorce. La phase de reprise que nous anticipons explique la stratégie que l’on peut qualifier de défensive mise en place sur MNK Global Core. Un marché haussier implique de fait un retour aux fondamentaux. D’où un positionnement systématique sur des actifs « core ». Autrement dit, des actifs de qualité, bien situés, occupés par des locataires dotés d’une surface financière solide. Et loués pour des durées relativement longues. Sur le plan sectoriel et géographique, MNK Global Core est en revanche totalement agnostique. Donc opportuniste. Pour mémoire, MNK Global Core vise un rendement supérieur à 6% par an (non garanti), pour un TRI cible compris entre 6,5% et 7% (non garanti). Quant à sa taille cible, elle devrait avoisiner les 150 M€ à l’horizon de 3 ans.

Cette phase de reprise des marchés immobiliers que vous évoquez n’est pas encore totalement lisible, tout du moins sur le marché français. Sur quels éléments fondez-vous votre analyse ?

Mansour Khalifé – Pour nous, il est clair que le cycle baissier amorcé en 2022 est terminé. Le point bas a été atteint mi-2024, comme nous l’anticipions déjà en début d’année. Quant à la phase de reprise proprement dite, elle devrait réellement s’accélérer mi-2025. Sur quels éléments nous fondons-nous ? D’abord, sur l’observation des marchés immobiliers côtés, en rebond depuis la mi-année. Le marché coté est un indicateur avancé des marchés sous-jacents « physiques », avec un décalage de phase de l’ordre de neuf à douze mois. C’est le premier élément. Un deuxième élément, c’est l’état des marchés immobiliers eux-mêmes. Les transactions se font plus nombreuses, même si nous sommes sur des volumes encore bas. Les marges de négociation sont moins importantes qu’il y a quelques mois. Ce sont des signes avant-coureurs d’une possible reprise.

Vous anticipez donc aussi un retour plus massif des investisseurs ?

Mansour Khalifé – C’est notre sentiment, que confirment les dernières données publiées par l’INREV. Selon cette association européenne, les investisseurs privés européens auraient thésaurisé quelque 750 Md€ depuis la crise sanitaire. L’INREV estime que, sur ces 750 Md€, 220 Md€ devraient être alloués à la classe d’actifs immobiliers au cours des prochains mois. Ce qui signifie une pression à venir sur les prix des actifs immobiliers. Et plus particulièrement les actifs core, dont les investisseurs sont généralement plus friands.

Quels sont alors, selon vous, les types d’actifs et les localisations qu’il faut privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Nous privilégions les zones géographiques où la reprise et le potentiel de croissance de l’économie sont les plus élevés. Dans les faits, il s’agit pour l’heure essentiellement des pays anglo-saxons. Nous avons d’ailleurs déjà finalisé deux acquisitions qui seront signées très prochainement. L’une d’entre elles est un portefeuille de crèches situées à Dublin, en Irlande, et louées à un opérateur leader dans ce domaine. L’autre est un actif de bureau situé à Birmingham, au centre de l’Angleterre, loué dans le cadre d’un bail ferme de plus de 14 ans. Ces deux opérations actent des taux de rendement équivalents ou supérieurs à 8%. Mais nous sommes surtout en phase active de recherche sur le marché américain, où les opportunités d’investissement nous semblent particulièrement attractives. Je précise que MNK Global Core devrait avoir déployé environ 20 M€ d’investissements d’ici la fin de l’année 2024.

Quid des autres fonds lancés par MNK Partners ces dernières années ? Leurs performances sont-elles en phase avec leurs objectifs ?

Mansour Khalifé – MNK Partners gère effectivement trois autres fonds eux aussi structurés sous forme de FPS[2], comme MNK Global Core. Il s’agit de MNK One, notre fonds historique lancé mi-2019, lui aussi dédié aux actifs core. De Polska by MNK, lancé en septembre 2021 avec pour objectif de profiter d’un momentum de marché spécifique au marché immobilier polonais. Et de MNK Europe +, lancé mi-2022 dans la perspective d’un retournement des marchés immobiliers. Ces trois véhicules délivrent tous une performance moyenne annualisée supérieure à 8%. Et, comme prévu, génèrent des revenus compris entre 5,5% (MNK Europe+) et 6% (pour les deux autres fonds). Donc, oui, les résultats sont en phase avec les objectifs.

Le marché des fonds immobiliers non cotés grand public -celui des SCPI, notamment- est en pleine recomposition. De nombreux nouveaux acteurs y ont pris pied ces derniers mois. MNK Partners n’a-t-il pas une carte à y jouer ?

Mansour Khalifé – Le marché des SCPI est effectivement, aujourd’hui, « contrarié ». Et j’avoue que chez MNK Partners, le concept de contrariété est un concept qui nous parle. Ce sont dans des marchés contrariés que naissent les opportunités. SCPI ou pas SCPI, le point le plus important est qu’il ne s’agit plus aujourd’hui de gérer de manière « passive », comme ont pu le faire la plupart des gestionnaires d’actifs immobiliers jusque dans les années 2000. Ni de mettre en œuvre des gestions « réactives », qui se sont imposées depuis la crise des subprimes. Mais de développer un type de gestion pro-active, comme nous nous attachons à le faire chez MNK Partners depuis plusieurs années. Avec, toutefois, une approche plus encadrée, plus quantitative, en s’appuyant sur des modèles prédictifs dopés à l’intelligence artificielle.

Votre « projet » semble de fait assez avancé. Une échéance à nous communiquer ?

Mansour Khalifé – Pas de commentaire…

Propos recueillis le 9 octobre 2024

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A propos de MNK Partners⁽ⁱ⁾

MNK Partners est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF depuis 2019 présente à Paris et au Luxembourg. Elle est rattachée au Groupe MNK, acteur spécialisé dans les investissements immobiliers depuis 2017. Qui compte une trentaine de collaborateurs répartis dans 7 bureaux en Europe et en Afrique. Et dont les encours sont de 500 M€, dont 400 M€ sous gestion. La société se positionne comme l’un des acteurs de référence dans le monde des fonds immobiliers paneuropéens et multisectoriels à destination d’investisseurs avertis et professionnels. Elle revendique une approche boutique et indépendante à travers deux activités : la gestion collective, avec des fonds éligibles à la commercialisation en France, au Luxembourg et en Belgique, et la Gestion Sous Mandat.

• Information extraite d’un document officiel de la société

[1] MNK Global Core est un fonds professionnel spécialisé (FPS), de droit français, structuré sous forme de FCP. Il est éligible aux catégories d’investisseurs autorisés par l’article 423-27 du Règlement Général de l’AMF souscrivant au minimum 100 000 € (investisseurs/clients professionnels ou assimilés). Il est autorisé à la commercialisation en France.
[2] Fonds Professionnel Spécialisé.