Après MNK One, puis Polska by MNK, MNK Partners vient d’entamer la commercialisation d’un nouveau fonds immobilier paneuropéen lui aussi destiné aux investisseurs professionnels[1]. MNK Europe+ développera une stratégie « core + », diversifiée et éco-responsable. Explications.
Comment construire, aujourd’hui, une solution d’investissement à même d’offrir un rendement réel positif dans un contexte d’inflation galopante ? MNK Partners, gestionnaire immobilier paneuropéen, tente de résoudre cette équation complexe avec un nouveau véhicule diversifié. MNK Europe+, fonds professionnel spécialisé (FPS)[2] de distribution, vise en effet un rendement « supérieur à 5% par an[3] ».
Une stratégie « core+ »…
Pour tenir cet objectif, le gestionnaire a choisi de privilégier une stratégie « core+ ». Un peu plus risquée que les traditionnelles stratégies « core » – les plus prudentes -, elle consiste à sélectionner des actifs un peu moins prisés géographiquement. Et pouvant nécessiter quelques travaux, réaménagements ou relocations. Avantage : leurs rendements sont évidemment supérieurs à ceux des immeubles core. Surtout si leur taille est modeste. Et les exclut du champ d’intérêt des grands investisseurs internationaux. MNK Partners a déjà identifié des cibles potentielles. Telles qu’un immeuble de bureaux à Pampelune, en Espagne. Son rendement à l’acquisition serait proche de 8%. Tout comme celui d’un autre actif, un retail park, repéré cette fois au Portugal. La stratégie est de fait agnostique sur le plan sectoriel. MNK Europe+ pourra en effet investir sur tous secteurs. A condition que les perspectives de rendement soient au rendez-vous.
… diversifiée sectoriellement et géographiquement
Cette diversification sectorielle est d’ailleurs, en elle-même, un facteur de performance, explique Mansour Khalifé, le président-fondateur de MNK Partners. Tout comme la diversification géographique. Le fonds limitera toutefois son univers d’investissement à six pays d’Europe de l’Ouest. Ceux « possédant des fondamentaux macroéconomiques solides couplés à des marchés immobiliers matures et liquides. Comme la France, l’Allemagne, le Portugal, l’Espagne, l’Irlande ou encore les Pays-Bas », explique MNK Partners dans un communiqué. Le gestionnaire s’est fixé une autre contrainte, plus vertueuse : améliorer la qualité ESG -notamment environnementale – des immeubles du portefeuille en devenir de MNK Europe+. « Nous avons mis du temps à formaliser notre stratégie ESG », reconnaît Mansour Khalifé. Mais c’est désormais chose faite. La charte RSE du gestionnaire a été rendue publique en mars dernier. Et il s’est désormais entouré des compétences nécessaires à sa mise en œuvre. Notamment d’experts spécialisés dans l’optimisation énergétique des bâtiments.
MNK Europe+ : tendre vers le « net zero »
MNK Europe+, qui vise une labellisation ISR à l’horizon de 3 ans, aura donc aussi pour objectif de procéder au verdissement de son patrimoine. « Notre volonté est de lutter contre la surémission de gaz à effet de serre des immeubles énergivores, quand cela est possible. En investissant dans des actifs socio-responsables et/ou pouvant tendre vers la neutralité carbone », précise Mansour Khalifé. Cette amélioration ESG des actifs sous gestion aura une autre vertu, plus financière. Leur revente, à l’horizon de 7 ans – durée de vie prévue du fonds -, se fera en effet dans de meilleures conditions… Les plus-values générées à cette occasion devraient alors venir doper le taux de rendement global de MNK Europe+. Sa performance bénéficiera également d’une poche de gestion « active », selon les termes de MNK Partners.
Une poche de gestion active, et un effet de levier
Limitée en moyenne à 15% de l’encours, elle sera investie sur des titres financiers non cotés et cotés. Mais « toujours rattachés à des sous-jacents immobiliers », précise le gestionnaire. Plus liquide, cette poche permettra aussi d’accroître la diversification du fonds. En l’exposant, par exemple, à des « thématiques porteuses comme les datacenters, les tours 5G ou le e-commerce », ajoute Mansour Khalifé. Enfin, autre facteur de rendement : l’effet de levier. MNK Europe+ pourra en jouer jusqu’à 50% de ses actifs. Le gestionnaire est bien conscient que le coût de la dette risque d’augmenter fortement au cours des prochains mois. Il espère, pour l’instant, obtenir des conditions de taux comprises dans une fourchette « de 2,5% à 3,5% ».
MNK Europe+ : une collecte cible de 20 M€
MNK Europe + vise une levée de fonds de l’ordre de 20 M€. A terme, il devrait détenir une quinzaine d’actifs. Structuré sous forme de FCP, ses revenus sont imposables dans la catégorie des revenus mobiliers. L’investissement minimum est donc fixé à 100 000 €, puis par tranches de 30 000 €. Rappelons que MNK Partners gère environ 300 M€ d’encours immobiliers. Il a notamment lancé deux autres fonds professionnels. MNK One[4], qui affichait l’an dernier une performance globale de l’ordre de 9%. Et Polska by MNK, commercialisé depuis juin 2021. Le premier détient aujourd’hui 7 actifs. Le second vient de boucler sa deuxième acquisition : un retail park au nord de la Pologne. Et s’apprête à en finaliser une troisième : un actif de bureaux situé cette fois au sud, à Katowice.
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A propos de MNK Partners(i)
Basé à Luxembourg, le groupe MNK Partners est un acteur spécialisé dans les investissements immobiliers paneuropéens à fort potentiel de valorisation à destination d’une clientèle professionnelle française et internationale. Créé en 2017 par Mansour Khalifé, le groupe MNK Partners se positionne comme l’un des acteurs de référence dans le monde des fonds immobiliers professionnels paneuropéens. Le groupe structure et gère via sa société de gestion parisienne MNK Partners France, des solutions d’investissement en gestion collective (private equity immobilier) et en mandats de gestion privée immobilière (fonds dédiés, club deals…). Le groupe compte 18 collaborateurs présents dans les 3 bureaux européens (Paris, Luxembourg et Varsovie) et intervient sur près de 400 M€ d’encours, dont environ 300 M€ sous gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Fonds éligible aux catégories d’investisseurs autorisés par l’article 423-27 du Règlement Général de l’AMF souscrivant au minimum 100 000 € (investisseurs/clients professionnels ou assimilés).[2] MNK Europe+ est un fonds de droit français structuré sous forme de FCP. Il est éligible aux catégories d’investisseurs autorisés par l’article 423-27 du Règlement Général de l’AMF souscrivant au minimum 100 000 € (investisseurs/clients professionnels ou assimilés).
[3] Non garanti.
[4] MNK One est une solution immobilière de rendement paneuropéenne réservée aux investisseurs professionnels et institutionnels, proposée sous la forme d’un FIAR luxembourgeois.
