MNK Partners a lancé MNK Europe + en juin 2022. Ce fonds professionnel déploie sa stratégie au niveau européen. Il compte déjà 4 actifs en portefeuille. Point d’étape, avec Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners. Podcast.
MNK Partners, je le rappelle, est une société de gestion d’actifs immobiliers paneuropéenne qui gère actuellement près de 450 M€ d’encours. Au travers, notamment, de plusieurs fonds professionnels. Dont MNK One, lancé en 2019. Polska by MNK, lancé en 2021. Et MNK Europe +, lancé quant à lui il y a tout juste un an, en juin 2022. L’objectif de ce dernier est, je cite, de déployer « une stratégie de rendement diversifiée et engagée sur l’immobilier européen ». Deux questions : comment cette stratégie se décline-t-elle, en pratique ? Et à qui s’adresse ce fonds, MNK Europe + ?
Mansour Khalifé – MNK Europe + est effectivement un fonds de rendement engagé. Il se présente sous la forme d’un fonds professionnel spécialisé, à destination d’une clientèle d’investisseurs professionnels ou assimilés. Ce que l’on appelle, dans le jargon, un fonds de private equity immobilier. Sa durée d’investissement est de 7 ans. Le fonds déploie une stratégie diversifiée, sectoriellement et géographiquement, dans 6 pays d’Europe de l’Ouest. Il investit essentiellement sur des actifs core +. Avec, surtout, une approche ESG. Le fonds vise un rendement distribué supérieur à 5%. Et une performance annuelle supérieure à 10%. Il s’agit donc, pour résumer, d’un fonds professionnel diversifié investi sur des actifs. Avec un double objectif. Un objectif de rendement issu de l’activité locative. Et un objectif de performance, résultant de l’optimisation de l’empreinte carbone des actifs sous gestion.
MNK Europe + a été lancé juste avant que les marchés immobiliers européens, sous l’impact de la hausse des taux, ne commencent à se « gripper ». Avec une baisse des transactions. Et, désormais, une baisse des prix. Ce contexte vous a-t-il conduit à faire évoluer la stratégie initiale du fonds, notamment en termes de ratio d’endettement ?
Mansour Khalifé – MNK Europe +, c’est avant tout une stratégie et une gestion actives. Le paradigme a changé, le monde a changé, mais nous l’avions anticipé en lançant ce fonds. Nous avions anticipé l’augmentation des taux d’intérêt dans un contexte d’inflation forte. Je rappelle que nous suivons les marchés européens depuis des années. Nous avions aussi clairement déjà identifié que plusieurs classes d’actifs étaient en souffrance. Et orientées à la baisse. Comme le bureau, le commerce ou la logistique. Il était également clair que certains marchés européens, comme l’Irlande et les Pays-Bas, commençaient à offrir des points d’entrée de bas de cycle. Et ce sont précisément ces points bas que nous souhaitions saisir avec MNK Europe +…
Pas de remise en cause, donc, de votre stratégie en termes d’effet de levier ?
Mansour Khalifé – L’augmentation des taux pénalise l’immobilier en général. C’est mécanique : quand les taux augmentent, les prix baissent. Mais nous n’avons pas subi, en ce qui nous concerne, la pression des banques. Lorsque nous avons acheté le premier actif de MNK Europe +, en octobre 2022, la visibilité sur les taux d’intérêt n’était pas encore là. Nous l’avons donc acheté en « full equity« , pour saisir une opportunité de marché. Et nous avons attendu une normalisation des taux pour refinancer, en partie, cette acquisition. Notre stratégie initiale reste donc totalement d’actualité. Elle consiste, je le répète, à acheter des actifs qui sont loués à des bons locataires sur des durées longues. Et à positionner les actifs sous gestion dans une démarche ESG. Parce que cela est nécessaire. Et parce que c’est une façon de créer de la valeur à moyen-long terme.
Combien d’actifs en portefeuille aujourd’hui ?
Mansour Khalifé – Aujourd’hui, c’est-à-dire fin juin 2023, le portefeuille est constitué de 4 actifs. Ce qui représente un volume d’investissement d’environ 30 M€. 3 autres actifs sont à l’étude, sous exclusivité et en due-diligence. Avec l’objectif de porter le portefeuille investi à plus de 50 M€ courant octobre 2023. Soit, globalement, la moitié de notre objectif dans un peu plus d’un an. Le portefeuille est principalement composé d’actifs de bureaux, de commerces et de logistique. Ce sont ces typologies d’actifs qui souffrent le plus actuellement. Le commerce a néanmoins « repricé » depuis la fin de la crise sanitaire. Donc nous en profitons pleinement. Les bureaux et le secteur logistique avaient atteint des sommets. Ils sont en baisse aujourd’hui, ce qui nous permet d’entrer sur des points de marché assez bas.
Et en termes de diversification géographique ?
Mansour Khalifé – Ces actifs sont situés en Irlande et aux Pays-Bas. Deux pays qui ont de très bons fondamentaux macro-économiques, mais où les baisses de valeurs ont déjà été actées. Les actifs détenus par MNK Europe + sont en outre loués à des locataires de premier plan, dans le cadre de baux fermes de plus de 7 ans. Tous ces éléments expliquent que nous ayons pu servir à nos investisseurs un dividende annuel de plus de 5%. Et une performance actée au bout d’un an de plus de 6%…
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A propos de MNK Group(i)
MNK Group est spécialisé dans l’investissement immobilier paneuropéen à destination d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale depuis 2017. Le Groupe compte 30 collaborateurs présents dans 6 bureaux à travers le monde (Luxembourg, Paris, Londres, Varsovie, Casablanca et Abidjan) et intervient sur plus de 500 M€ d’encours, dont plus de 300 M€ sous gestion à travers la société de gestion MNK Partners.
(1) Information extraite d’un document officiel de la société.
