Les dangers d’une « régie publique du locatif privé »

Christian MicheaudLa menace d’une mainmise de l’Etat sur le parc locatif privé se confirme : le projet est dans les tuyaux. Il ne résoudra en rien le vrai problème, celui du manque de logement. Les vraies solutions sont connues, mais les élus n’en veulent pas.

Dans un précédent billet intitulé « A bailleur fatigué, marché locatif en sommeil », j’évoquais le projet de l’Etat d’instaurer une « garantie universelle des loyers ». Cette GUL pourrait être obligatoire et délivrée aux propriétaires bailleurs du secteur privé par un « guichet unique aux prérogatives étendues : obligation de travaux, fixation du loyer, désignation du locataire, etc. »

La menace se précise

Dans les travaux préparatoires à la réforme du statut des baux d’habitation, il est en effet question que ce guichet unique prenne la forme d’une « régie publique du locatif privé ». Vous avez bien lu ! A lui seul, le nom révèle le dessein. Si une telle institution devait voir le jour, elle permettrait à l’Etat de contrôler, à peu de frais, les 6 millions de logements du parc locatif privé.

Et quand bien même, diront certains, si c’est la solution pour faire baisser les loyers et offrir un logement à tous les Français, y compris les plus modestes, les jeunes ménages, les étudiants, pourquoi ne pas l’adopter ? Tout simplement parce que cette solution est vouée à l’échec. Elle fera illusion les premières années puis conduira inexorablement à la sanctuarisation du parc touché et à sa paupérisation. Comme l’a fait en son temps la loi du 1er septembre 1948.

Les vraies solutions sont pourtant connues…

Non, la vraie solution pour résoudre la crise – bien réelle – du mal logement, ce n’est pas de s’acharner contre les bailleurs privés, c’est de construire plus. Pour y parvenir, l’Etat doit bien mettre la main sur quelque chose. Mais ce n’est pas sur le parc locatif privé, c’est sur le foncier et sur le permis de construire.

Le foncier. Pourquoi ne pas revenir au principe des zones d’aménagement concerté (ZAC) ? La puissance publique rachète les terrains avant de les rendre constructibles (ce qui est plus efficace que de taxer les plus-values a posteriori), puis elle les attribue aux aménageurs et aux constructeurs en toute transparence en pratiquant des prix qui ne plombent pas le coût de revient des constructions.

Le permis de construire. Pourquoi ne pas en réattribuer la compétence aux préfectures ? Elles instruiraient les demandes dans un climat moins passionnel, en appliquant une réglementation plus lisible que les multitudes de cas particuliers imaginés par les communes. Et si l’avis du maire est requis, il devra être motivé et soumis au contrôle de légalité devant les juridictions administratives.

… mais les élus n’en veulent pas !

En attendant, les dérives continuent (voir ci-dessous) et les réformes nécessaires ne sont pas à l’ordre du jour. Et pour cause ! Dans l’état actuel de nos institutions, elles ont peu de chance d’aboutir. Par le jeu du cumul des mandats, en effet, les députés et les sénateurs appelés à les voter sont, pour beaucoup d’entre eux, leurs plus farouches adversaires en qualité de maires.

Faut-il en conclure qu’il n’y aura pas d’amélioration de la situation du logement en France tant que l’on n’aura pas réussi à instaurer, au préalable, une règle draconienne de non-cumul des mandats électifs ? Si c’est le cas, c’est terrible. C’est même révoltant.

Pendant ce temps-là, les mauvaises pratiques continuent

2013 sera encore une année noire pour le logement neuf. Derrière les discours officiels, voici deux illustrations des mauvaises pratiques qui empêchent ou retardent la construction.

Terrains publics à bas prix. Les collectivités territoriales peuvent désormais céder des terrains avec une décote pouvant aller jusqu’à 100 % si c’est pour y construire des logements sociaux. Les vendeurs ne se bousculent pas et, sauf rares exceptions montées en épingle, les décotes ne dépassent pas 10 à 30 %.

C’est mieux que rien, direz-vous, mais demandez aux promoteurs comment ça se passe « sur le terrain ». Quand on leur consent une ristourne sur le prix du foncier destiné à la construction d’un immeuble de logements sociaux pour un organisme HLM, on leur impose bien souvent d’acheter, au prix fort cette fois, une autre parcelle de foncier destinée à un programme privé.

Moralité ( !) : ce sont les accédants à la propriété et les investisseurs en Duflot qui vont dédommager le vendeur du terrain pour le « geste » qu’il a fait en direction du logement social. Ce subterfuge n’est pas nouveau, il est dénoncé depuis des années par les promoteurs comme l’une des causes de l’augmentation des prix du neuf. Il ne va faire qu’empirer.

Permis de construire. Il est de la compétence du maire de délivrer les permis de construire sur sa commune depuis les lois de décentralisation de 1982. En ce moment, à un an des élections municipales, un maire y regarde à deux fois avant de signer un permis de construire. Il craint la réaction de ses administrés mécontents de voir édifier près de chez eux un ensemble immobilier, surtout si ce sont des logements locatifs. Il redoute de vérifier, à ses dépens, l’adage devenu fameux : « maire bâtisseur, maire battu ».

Christian Micheaud
Associé fondateur de pierrepapier.fr