Les unités de compte immobilières se rapprochent, en termes de collecte, de l’équilibre. Depuis le début de l’année, leur décollecte nette n’est plus « que » de 170 M€. Contre 930 M€ en 2024. Mais les souscriptions nettes ne profitent toujours qu’à une poignée de véhicules. Datas.
Trimestre après trimestre, la situation des unités de compte immobilières s’améliore. Ou, plus exactement, cesse de se dégrader. Au troisième trimestre 2025, elles n’ont enregistré une décollecte nette que de -68 M€, un niveau donc proche de l’équilibre. Et quasi identique à celui du trimestre précédent. Depuis le début de l’année, la décollecte des sociétés civiles s’établit donc à « seulement » -170 M€. Soit une baisse de 75% par rapport aux neuf premiers mois de 2024.
Unités de compte immobilières : collecte nette en zone négative depuis le 2e semestre 2023
Rappelons que les sociétés civiles immobilières étaient entrées en phase de décollecte nette un peu plus tardivement que les OPCI. La collecte trimestrielle des unités de compte immobilières, qui culminait à 1,6 Md€ fin 2022 (soit un total annuel de près de 6 Md€…), était toutefois divisée par 2 dès le 1er trimestre 2023 (721 M€). Elle fléchissait encore au 2T, pour passer dans le rouge dès le 3e trimestre. Les « UC » bouclaient alors leur premier exercice en territoire négatif, avec une décollecte nette de plus de 600 M€. 2024 a prolongé la tendance. Tous les trimestres se sont avérés négatifs en termes de collecte, oscillant entre -400 M€ (1T) et -115 M€ (2T). Au total, le solde des souscriptions nettes négatives annuelles s’établissait à environ -935 M€ en 2024, selon les données ASPIM.
Une décollecte concentrée sur un nombre restreint de véhicules
Cette relative stabilisation de la décollecte depuis le début de l’année 2025 masque, comme pour les OPCI, des situations individuelles assez contrastée. Sur les 55 unités de compte recensées par l’ASPIM à la fin du 3T 2025, 23 étaient encore en situation de décollecte nette. 15 n’avaient connu aucune souscription. Et 17 affichaient une collecte nette positive. Des chiffres assez proches de ceux constatés sur l’ensemble de l’année 2024. Comme l’an dernier, on retrouve parmi les principaux « décollecteurs » la SC Tangram, chez Amundi Immobilier. Comme en 2024, cette dernière concentre environ 21% de la décollecte nette sur les neuf premiers mois de l’année 2025 (-98,5 M€). D’autres véhicules, déjà décollecteurs en 2024, subissent des retraits encore plus massifs. C’est le cas par exemple de LF Multimmo, à la Française REM. Cette UC avait enregistré une décollecte nette de 60 M€ sur l’ensemble de l’exercice 2024.
Certaines unités de compte immobilières en situation de décollecte améliorent toutefois leur situation
Or, depuis le début de l’année, les retraits totalisent déjà plus de 90M€. Soit un peu de 19% de l’ensemble de la décollecte… Certains véhicules, en revanche, ont stoppé l’hémorragie. Comme Capimmo (Praemia REIM), qui n’a subi que 45 M€ de retraits depuis le début de l’année. Contre 134 M€ en 2024. L’UC a mis en place un important programme de cessions (2,2 Md€ !) depuis septembre 2023, dont 900 M€ avaient été réalisés à la fin du 3T 2025. Elle est aussi revenue en territoire positif en termes de performances. Avec +0,55% depuis le début de l’année[1]. Contre -13,59% en 2024… Parmi les UC qui se distinguent, à l’inverse, par le niveau de leur collecte nette, 3 totalisent à elles seules près de 57% de la collecte nette globale (environ 300 M€).
Et d’autres sont toujours en collecte positive
Il s’agit de CNP UC Immo (UC dédiée gérée par la Française REM), avec environ 22% de la collecte nette. De Territoires Avenir, chez Arkéa REIM (environ 18%). A noter que cette UC avait écrasé toutes ses concurrentes en 2024, en trustant plus de 42% de la collecte nette. C’est enfin MeilleurImmo qui se positionne à la troisième place des unités de compte les plus collectrices. Cette UC gérée par Sofidy fait beaucoup mieux qu’en 2024, avec déjà près de 50 M€ de souscriptions nettes (contre 29 M€ l’an dernier).
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Performance YTD au 26 septembre 2025.
