L’édition 1982-2022 de l’étude IEIF « 40 ans de performances comparées » souligne la forte dichotomie qui s’est instaurée entre les différentes classes d’actifs immobilières. Ces dernières se placent néanmoins toujours très souvent aux meilleurs rangs des classements.
L’étude 2023 des « 40 ans de performances comparées »[1] publiée chaque année par l’IEIF couvre, et c’est nouveau, « une période de transition ». Période qui s’est ouverte en 2022, dans le sillage du conflit ukrainien et de la crise énergétique qu’elle a attisée. Et qui se caractérise, comme le rappelle l’Institut, par une « inflation élevée », une « croissance économique atone », et des « taux d’intérêt qui remontent ».
Nouveau paradigme économique, monétaire, et sociétal
A ce nouveau paradigme économique et monétaire, qui succède au cycle précédent, s’ajoute en outre un nouveau paradigme sociétal. Accéléré, quant à lui, par la crise sanitaire. Et marqué par de nouvelles tendances. Telles que la déglobalisation, la prise de conscience de l’urgence climatique, ou le rapport au travail. Ces deux phénomènes conjugués ont fortement pesé l’an dernier sur la rentabilité de l’ensemble des placements. L’immobilier n’a pas été épargné. On le sait, ses performances ont fortement chuté en 2022. Qu’il s’agisse de l’immobilier coté, ou non coté. Mais toutes les sous-classes d’actifs immobilières n’ont pas réagi à l’identique. Ce nouveau cycle s’accompagne en effet d’une encore plus forte dichotomie entre les différents secteurs immobiliers.
Plus forte dichotomie des performances entre secteurs immobiliers
C’est notamment ce que souligne l’étude de l’IEIF. Il y a, d’un côté, ceux dont « les performances ont été très robustes jusqu’en 2022. A l’image de l’industriel (en particulier la logistique) et du logement (grâce à une faible volatilité », comme l’explique Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF. Et de l’autre, ceux dont le modèle « a été sensiblement fragilisé par la crise sanitaire ». Comme les secteurs du bureau ou du commerce. Sur courte période (5 ans), la surperformance des classes d’actifs « robustes » est donc particulièrement évidente. Entre 2017 et 2022, les locaux industriels, c’est-à-dire la logistique et les locaux d’activités, affichent des performances « particulièrement élevées ». « En raison de la forte appréciation des valeurs vénales de la logistique sur la période », souligne l’IEIF.
Logistique toujours en tête sur 5 ans
Comme fin 2021 (période 2016-2021), cette classe d’actifs immobilière surperforme celle des actions. Le logement, dont la performance (en TRI[2]) était l’an dernier (7,1%) en deçà de celle des actions (10,4%), passe devant sur la période 2017-2022. Sur 10 ans (2012-2022), ce sont en revanche les actions qui dominent toutes les autres classes d’actifs. L’immobilier remonte toutefois aux premières places des classements sur 15 ans (2077-2022), derrière l’or, meilleur performeur sur la période. L’immobilier « direct » domine. Le segment industriel (6,1%) se place juste derrière celui du commerce (7,2%). Et « les SCPI font jeu égal avec le logement et les bureaux », constate l’IEIF.
Performances sur longues périodes : l’immobilier dans le top des classements
Sur 20 ans (2002-2022), les commerces restent dominants. Ils se situent nettement en haut du classement, avec un TRI de 17,3%. « Logique », ajoute l’IEIF, puisque « la période couvre les années 2005, 2006 et 2007 au cours desquels les rendements en capital des actifs de commerce dépassaient 16 points ». Les foncières, majoritairement exposées au secteur commerce, profitent également de cette période (11%). Sur plus longue période encore, ce sont en revanche soit les foncières, soit le segment du logement, qui se hissent en tête des performances de la classe d’actifs immobiliers. Sur 30 ans (1992-2022), les foncières (10%) devancent le logement (9,3%), mais aussi les actions (8,8%). Sur 40 ans (1982-2022), ces dernières reprennent l’avantage. Elles se placent (15,1%) devant les foncières (11,5%) et le logement parisien (10,8%).
Les résultats des études des années précédentes
Performances des placements : le critère sectoriel prend encore plus d’importance
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A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « 40 ans de performances comparées, 1982-2022 », édition 2023 – IEIF.
[2] Taux de rendement interne.
