L’immobilier, des performances sectorielles de plus en plus contrastées

L’IEIF a publié la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements sur longue période. L’immobilier se classe toujours parmi les actifs les plus performants. Mais l’année 2020, très clivante selon les secteurs, recompose les hiérarchies selon les périodes…

L’immobilier, en particulier non coté, reste une valeur sûre. Surtout sur longue période. Une nouvelle fois, l’étude annuelle de l’IEIF « 40 ans de performances comparées »[1], confirme le statut de performeur sur la durée de la classe d’actifs immobiliers.

2020, une année en demi-teinte pour les actifs immobiliers

En 2020, on le sait, elle ne s’est pas particulièrement distinguée. A l’exception toutefois des SCPI, dont le rendement s’est à peine érodé (4,18% vs 4,40%). Mais ce sont les marchés actions qui ont, en règle générale, affiché les meilleures performances l’an dernier. Notamment ceux des Bourses émergentes et des Etats-Unis. L’immobilier coté, en revanche, a payé un lourd tribut à la crise. « L’indice EPRA, couvrant les foncières européennes, a reculé de 10,7% en 2020 », souligne l’IEIF. Contre un repli de seulement 2,8% pour l’indice généraliste MSCI Europe. L’indice IEIF SIIC France n’a pas fait mieux : -22,8% en 2020. Contre -7,1% pour le CAC 40. Un recul qui s’explique, rappelle l’IEIF, par la très forte correction subie par le secteur commerce.  A l’inverse, les secteurs logistique et résidentiel, plébiscités par les investisseurs pour leur caractère jugé résilient, se sont montrés beaucoup plus résistants.

Forte évolution des classements selon les périodes retenues

Cette dichotomie sectorielle, entre les secteurs « gagnants » et les secteurs « perdants », se retrouve également dans l’immobilier physique. Ainsi que pour d’autres placements. Conséquence, comme l’écrit l’IEIF, ces performances annuelles « très hétérogènes » entraînent « une forte évolution des classements selon les périodes retenues ». Sur 5 ans, donc sur la période 2015-2020, on note déjà un léger recul global de la classe d’actifs immobiliers. Le quinquennat d’avant, donc sur la période 2014-2019, les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), se positionnaient aux premières places. C’est aussi le cas sur la dernière période analysée par l’IEIF (2015-2020) pour le secteur logistique France, avec un TRI[2] de 17,2%. Ce dernier améliore d’ailleurs son score « glissant » (il était de 11,2% sur la période 2014-2019). Les bureaux France font aussi mieux. Ils occupent la 2e position sur la période 2015-2020 (avec un TRI de 9,5%), devant l’or (8,1%). Que sa performance réalisée en 2020 propulse au 3e rang sur le quinquennat.


L’immobilier domine les autres placements sur la plupart des périodes

Le secteur de l’immobilier de commerce recule en revanche quant à lui, entre le quinquennat 2014-2019 et le quinquennat 2015-2020, de la 6e à la 8e place. Et les foncières cotées, qui occupaient la 5e place fin 2019, sont reléguées en dernière place fin 2020. Avec un TRI devenu négatif (-3,8%). Sur une période de 10 ans (2010-2020), c’est encore l’immobilier direct qui domine. Ce qui n’était pas le cas sur la décennie arrêtée fin 2019 (période 2009-2019), où les actions présentaient les TRI les plus élevés. Fin 2020, ce sont les secteurs des actifs industriels (9,7%), du commerce (8,1%) et des bureaux (8,1% également) qui trustent les premières places. « L’immobilier indirect se positionne juste derrière », observe l’IEIF. Sur cette même période 2010-2020, les SCPI affichent un TRI de 5,7%, les OPCI de 4,1%. Cette surperformance relative de l’immobilier se retrouve aussi sur une période de 15 ans (2005-2020).

L’immobilier en direct, souvent aux premières places

Comme lors de l’étude 2019 (période 2004-2019), les actifs en direct sont en tête. Le secteur commerce domine (15,2%), suivi des bureaux (10,4%), des actifs industriels (9%), et des logements parisiens (7,4%). Un classement que l’on retrouve, peu ou prou, sur une période de 20 ans (2000-2020). « A l’exception de l’or, toutes les déclinaisons d’actifs immobiliers présentent des niveaux de performances supérieurs à ceux des autres placements », écrit l’IEIF. Les SCPI, par exemple, affichent sur cette période un TRI de 9%. Les OPCI, de 7,8%. Ces placements collectifs demeurent toutefois moins performants que les actifs en direct. Toujours dominés par le secteur commerce (18%), les bureaux (11,6%), la logistique (10,5%), et les logements parisiens (10,1%).


La domination de l’immobilier s’érode sur 30 et 40 ans

Mais, sur plus longues périodes (30 et 40 ans), la domination de l’immobilier s’érode. Lors de la mesure de la période trentennale, l’an dernier (1989-2019) il était encore aux premières places. Les foncières cotées affichaient alors le meilleur rendement (7,7%). Suivies de peu par le logement parisien (7,1%) et les OPCI (6,6%), aux 3e et 4e rangs. Avec la mise à jour fin 2020 (période 1990-2020), les actions se hissent au même niveau que le logement parisien (TRI de 9%). Les autres actifs immobiliers font encore bonne figure. Les foncières sont à plus de 8%. SCPI et OPCI dans la zone des 5%. Sur 40 ans (période 1980-2020), en revanche, les actions reprennent la main. « Sur très longue période, elles présentent des niveaux de performances particulièrement robustes », reconnaît l’IEIF. Qui rappelle toutefois que le couple rendement/risque de l’immobilier, comparé à celui des autres classes d’actifs, est « toujours attractif ».

Un couple rendement/risque toujours attractif

A mi-chemin entre obligations et actions, il bénéficie de fait toujours d’une volatilité inférieure à ces dernières. Toutefois, une autre de ses qualités relevées l’an dernier par l’IEIF – « toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes » – est, cette année, moins d’actualité. L’immobilier semble être entré, à l’instar des actions, dans une mécanique de rotation sectorielle plus marquée que par le passé…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

[1] « 40 ans de performances comparées, 1980-2020 », édition 2021 – IEIF.
[2] Taux de rendement interne.