L’indice INREV -qui compile les performances de près de 300 fonds immobiliers non cotés européens- est de nouveau en -fort- recul au 4e trimestre. Explications.
La performance du marché immobilier non coté européen est devenue négative au 3e trimestre 2022… L’indice INREV[1], qui compile les performances de 284 fonds immobiliers non cotés européens[2], accusait alors une baisse de 1,60%. Jugée « spectaculaire » par l’association européenne. Le repli du 4e trimestre est encore plus impressionnant, et qualifié cette fois de « brutal » : -6,19%…
Un repli de 6,19% pour l’immobilier non coté européen au 4e trimestre…
Cette baisse est d’abord la conséquence de « l’ajustement » des prix des actifs immobiliers entrés, on le sait, dans un nouveau paradigme depuis le second semestre 2022. C’est en effet la composante « capital » de l’indice qui chute le plus lourdement : -7,24%. Soit une baisse de « 523 points de base en glissement trimestriel ». Du jamais vu depuis la « crise financière globale » de 2008, constate l’INREV, dans un communiqué publié quelques jours avant la contagion boursière de la faillite de la Silicon Valley Bank… Prémonitoire ? Côté revenus, c’est au contraire une légère remontée qui est enregistrée. Les distributions ressortent à 1,05%. Contre 0,75% au 3T 2022. Le recul de l’indice témoigne aussi, selon l’INREV, du fort repli des transactions qui affecte l’immobilier européen depuis six mois.
Contreperformances plus marquées pour le Royaume-Uni et le secteur logistique
Au second semestre, ces dernières, à 121 Md€ environ, sont en baisse de près de 47% sur un an glissant… Evidemment, ces contreperformances n’affectent pas de la même manière tous les pays européens, ni tous les secteurs. En termes géographiques, c’est le Royaume-Uni qui emporte la palme du plus fort repli. Pour le deuxième trimestre consécutif. La baisse globale ressort à 11,96%. Dont 13,61% pour sa composante capital. La France fait mieux que la moyenne. Avec un -4,17%, elle se place devant les Pays-Bas (-5,36%). Mais derrière l’Allemagne, qui n’accuse un repli que de 2,97%. En termes sectoriels, la dispersion est moins marquée. Mais reste « notable », pointe l’INREV. C’est le secteur industriel/logistique qui paye le plus lourd tribut. Son score trimestriel s’affiche à -10,68%. Contre une baisse de déjà 4,13% au 3T.
Le secteur commerce résiste mieux
L’association explique que le secteur souffre de prix désormais très élevés. Que les perspectives de croissance des loyers, plus faibles qu’auparavant, n’arrivent plus à compenser. Rappelons toutefois que le marché hexagonal ne souffre pas -encore ?- des mêmes maux. Les prix y sont plus raisonnables. Et les loyers moins élevés que dans d’autres pays européens. Les secteurs des bureaux (-3,74%) et du résidentiel (-3,58%) sont aussi à la peine. Le « gap » trimestriel du secteur logement est toutefois plus marqué. Au 3e trimestre, les bureaux étaient déjà dans le rouge (-1,4%). Le résidentiel faisait encore de la résistance (-0,1%). Toutefois, estime l’INREV, ce dernier bénéficie toujours de bons fondamentaux, en raison du déséquilibre structurel entre offre et demande qui le caractérise. Le secteur du commerce, déjà éprouvé depuis la crise sanitaire (et d’autres facteurs plus structurels, comme l’essor du e-commerce), résiste mieux. Son repli trimestriel n’est que de 2,8%.
La performance globale de l’immobilier non coté devrait continuer à baisser
Pour les mois à venir, cette correction des prix de l’immobilier non coté, attendue, devrait se poursuivre. Selon l’INREV, la baisse enregistrée au 4e trimestre est toutefois plus vive que prévue. Du coup, il s’agit « d’une bonne nouvelle » pour le secteur immobilier. Car la reprise pourrait venir, elle aussi, plus rapidement qu’escompté. Les investisseurs récemment interrogés par l’INREV[3] sont en effet toujours pessimistes quant à l’évolution de la performance de l’immobilier non coté. Mais moins qu’au 3e trimestre 2022. Le constat, signifié il y a trois mois, reste en revanche valable. Le différentiel de performance entre les secteurs immobiliers va continuer à s’accentuer. S’y ajoute dorénavant un risque supplémentaire : que ce qui apparaissait, présentement, comme une opportunité d’investissement, se révèle, ultérieurement, moins rentable que prévu…
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About INREV(i)
INREV, the European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, was launched in May 2003 as a forum for investors and other participants in the growing non-listed real estate vehicles sector. The association represents and reflects an industry with a total value of €4.1 trillion and INREV members deliver €385 billion of stimulus to the real economy of Europe. INREV has 490 members which include 118 of the largest institutional investors as well as 40 of the 50 largest real estate fund managers, plus banks and advisors across Europe and elsewhere. The non-profit association is focused on increasing the transparency and accessibility of non-listed vehicles, promoting professionalism and best practice, and sharing knowledge. It is based in Amsterdam, the Netherlands.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] L’INREV est une association européenne regroupant les investisseurs en fonds immobiliers non cotés. Les indices annuels et trimestriels INREV mesurent la performance des fonds immobiliers européens non cotés sur une base annuelle et trimestrielle. Cette performance est mesurée nette de frais et autres coûts, et représente le rendement global de l’investisseur.
[2] Soit une capitalisation globale de 287,5 Md€ pour l’indice du 4e trimestre.
[3] INREV Consensus Indicator Survey 2023, INREV/ANREV/PREA Investment Intentions Survey 2023.
