La foncière spécialiste de la logistique « premium » vient de mettre la main sur Cargo, une structure privée détenant 22 plateformes louées à Carrefour. Le patrimoine d’Argan progresse ainsi de plus de 60%, pour atteindre les 2,6 Md€
« Cette opération, vraisemblablement la plus importante dans cette classe d’actifs jamais réalisée en France, constitue une étape dans la consolidation du secteur à laquelle nous allons participer », se félicite Jean-Claude Le Lan, président du conseil de surveillance et fondateur d’Argan.
Cargo : l’une des structures dédiées aux plateformes logistiques de Carrefour
La foncière cotée, dotée du statut SIIC depuis 2007, vient en effet de mettre la main sur une foncière privée, Cargo, et ses 22 plateformes logistiques, toutes louées au distributeur Carrefour. Créée en 2016, Cargo était jusqu’à présent détenue, outre Carrefour (32%), par des investisseurs institutionnels, dont Crédit Agricole Assurances, Primonial REIM, Swiss Life AM et Sodify, en direct ou pour le compte de véhicules collectifs pour partie ouverts au public (voir « Plusieurs véhicules gérés par Sofidy investissent dans la logistique »). Cargo a été valorisée à 898 M€, sur la base d’un rendement d’environ 5%. Un prix jugé élevé par le bureau d’analyse Invest Securities, qui souligne toutefois que les entrepôts de Cargo « bien situés et de qualité » sont actuellement loués à des tarifs «inférieurs d’environ 20% aux loyers de marché », et pourraient donc à l’avenir bénéficier de loyers révisés à la hausse. Mais, compte tenu de la durée résiduelle des baux en cours et de leurs modalités de reconduction, Invest Securities considère que « pour encaisser des loyers de marchés sur ces actifs, il faudra attendre 15 ans… ».
Le patrimoine d’Argan progresse de 60%
Argan ne fait pas pour autant une mauvaise affaire… En rachetant Cargo, la foncière spécialiste de la logistique « premium » change carrément de dimension. Avec cette acquisition, équivalente « à huit années de développement », précise Argan, cette dernière voit son patrimoine progresser de 60%, passant de 1 740 000 m² à 2 830 000 m², pour une valorisation de 2,6 Md€ (contre 1,64 Md€ auparavant). Ses revenus locatifs annualisés et son résultat récurrent s’apprécient quant à eux de respectivement 47% et 52%. La foncière réalise également au passage une économie en termes de frais financiers – le coût de sa dette passe de 1,90% à 1,65% -, grâce au financement dans des conditions avantageuses de l’opération d’acquisition de Cargo.
Argan : montée au capital d’une unité de compte immobilière
L’acquisition, dont les modalités avaient été dévoilées le 10 juillet dernier, est en effet financée à hauteur de 20% par une augmentation de capital résultant d’un apport en nature des titres de la SCI Cargo, et par un crédit relais pour le solde. Plusieurs des actionnaires de Cargo participent en effet à l’augmentation de capital (279 M€, par la création de 5 588 994 actions nouvelles à 50 €). Il s’agit de Carrefour, Crédit Agricole Assurances et de l’unité de compte immobilière Capimmo gérée par Primonial REIM. A l’issue de cette opération, la famille du fondateur Jean-Claude Le Lan reste majoritaire (40,03%), aux côtés de Crédit Agricole Assurances (16,77%), de Carrefour (5,21%), et de Capimmo (3,19%). Quant au financement en numéraire, il est assuré dans un premier temps par un crédit relais (645 M€ au total) qui sera refinancé par des prêts hypothécaires « dont les accords des comités de crédit des banques concernées sont obtenus », précise Argan. Dès l’admission des actions nouvelles (prévue le 17 octobre), la capitalisation boursière d’Argan devrait dépasser 1,5 Md€, contre 1,14 Md€ sur la base de la dernière cotation du mercredi 16 octobre.
Frédéric Tixier
A propos d’Argan(i)
Argan est l’unique foncière française de développement et location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Elle assure elle-même le développement, l’entretien et la gestion locative de ses entrepôts. Ses 60 entrepôts situés en France représentent plus de 1,7 million de mètres carrés valorisés 1,7 milliard d’euros au 30 juin 2019, avant acquisition du portefeuille Cargo. Argan est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
