Les recommandations du HCSF pourraient avoir force de règles dès le 1er janvier prochain. Le respect des conditions d’octroi des crédits immobiliers sera alors contrôlé par l’ACPR – le gendarme bancaire français -. Ces nouvelles dispositions – et une possible remontée des taux d’intérêt l’an prochain – vont pénaliser certains types d’emprunteurs. Ménages modestes, mais aussi investisseurs locatifs…
La décision a été prise mi-septembre. Et publiée le 29 septembre dernier… Les recommandations en matière d’octroi de crédit immobilier édictées par le Haut conseil pour la stabilité financière (HCSF) auront désormais force de règles. A compter du 1er janvier 2022, ce sont donc les contraintes actuelles – révisées en janvier 2021 – que devront respecter les établissements bancaires.
Des règles contraignantes à partir du 1er janvier 2022
Ces règles prévoient notamment
- Un taux d’endettement inférieur à 35% des revenus (assurance comprise)
- Une durée d’emprunt maximale de 25 ans (avec une souplesse de 2 ans supplémentaires dans certains cas, comme l’achat de certains logements neufs)
- La possibilité de déroger à ces seuils dans 20% des cas.
La surveillance du respect de ces conditions incombe donc désormais à l’ACPR – le gendarme bancaire français -. Laquelle pourra infliger des blâmes, ou sanctionner les établissements pris en défaut. Ce durcissement, non pas des règles, mais de leur bonne mise en œuvre, étonne bon nombre de professionnels. Car les recommandations mises en place à compter de fin 2019, suite au risque de « surchauffe » identifié par le HCSF, ont porté leurs fruits. Dans son dernier rapport annuel, l’institution constate en effet « une dynamique de normalisation des conditions d’octroi, notamment en matière de taux d’effort et de maturité ».
Une réduction significative des prêts non conformes
La part des prêts avec un taux d’effort supérieur au seuil de 35% « a baissé de 12,6 points en pourcentage », calcule le HCSF. Pour atteindre « 19,4 % en juin 2021 ». Et ainsi ramener « le taux d’effort moyen à 30 % ». Même satisfecit côté maturité des prêts. La part de ceux dépassant les 25 ans a reculé à 6,7%. Au final, « ces évolutions ont conduit à une réduction significative de la part de prêts non conformes à la recommandation du HCSF », reconnaît ce dernier. Ils ne représentaient plus, sur le deuxième trimestre 2021, que 23,7% de la production. Contre 48,3% au 1er trimestre 2020. Fin juin 2021, ce taux avait encore baissé, à 22,6%. Un chiffre donc très proche de la marge de flexibilité accordée aux banques (20%).
Quelles conséquences pour les emprunteurs ?
Pour expliquer cette décision du HCSF, en dépit de ces résultats favorables, certains observateurs pointent la nécessité d’instaurer des règles s’appliquant à l’ensemble des acteurs bancaires. Question de concurrence. D’autres déplorent le manque de confiance envers les banques. D’autres, enfin, s’inquiètent des conséquences de cette mesure sur les emprunteurs. Surtout dans l’hypothèse d’une remontée des taux l’année prochaine. Le courtier Cafpi estime, par exemple, que « les profils d’emprunteurs pour lesquels les banques disposaient jusque-là d’une marge d’appréciation » seront les plus pénalisés. Les profils jeunes et les primo-accédants les plus modestes, notamment.
Risque d’éviction des investisseurs locatifs
Un autre courtier en crédit, vousfinancer, pointe, lui, le risque d’une éviction des investisseurs locatifs. « L’abandon du calcul de l’endettement en différentiel, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, a déjà conduit à l’exclusion du crédit de beaucoup d’investisseurs » rappelle Sandrine Allonier, directrice des études de vousfinancer. La poursuite de cette stratégie pourrait donc s’avérer problématique. Car « 60 % du parc locatif appartient à des bailleurs privés. Ils sont indispensables pour maintenir un niveau d’offres locatives suffisant et éviter une inflation sur les loyers » estime vousfinancer…
Frédéric Tixier
En savoir plus
Décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers
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Cafpi est le leader du marché des courtiers en crédits. Il est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital. Avec un effectif de 1 500 personnes, Cafpi est présent, via ses 230 agences en propre, dans toute la France, au Portugal et au Maroc, pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. En 2019, Cafpi a finalisé 40 000 dossiers, pour près de 9 milliards d’euros de crédits signés.
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
