C’est un risque envisagé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Plusieurs mesures sont à l’étude. Dans le même temps, les taux accordés aux meilleurs profils d’emprunteurs continuent de baisser.
Ils continuent de baisser, mais plus pour tout le monde… Passés sous la barre symbolique de 1% en juillet dernier (voir « Taux immobiliers : jusqu’où descendront-ils ? »), les taux des crédits immobiliers accordés aux meilleurs profils d’emprunteurs ont encore décru au cours des derniers mois. Chez le courtier Cafpi, l’un des principaux opérateurs du secteur, on s’attend même à un nouveau record en novembre sur les taux à 25 ans, annoncés à 0,71%.
Taux immobiliers : stabilisation des taux moyen
« On observe une volonté forte des banques d’afficher des taux toujours plus bas pour attirer les meilleurs clients, mais dans le même temps les taux moyens obtenus se stabilisent ou sont en légères hausses selon les durées d’emprunt, par rapport au mois précédent », analyse toutefois Philippe Taboret, le Directeur général adjoint de Cafpi, dans sa dernière lettre de conjoncture mensuelle. Une réaction des établissements bancaires qui s’expliquerait par leur volonté de retrouver, sur certains profils d’emprunteurs, un niveau de marge plus important. En l’espace de 7 ans, la rentabilité de l’activité crédit immobilier est en effet passée de 1,7% (en 2012) à 0,8% aujourd’hui (taux de marge brute)… Un effondrement de la profitabilité des banques sur ce segment de marché, dans un contexte d’explosion des crédits immobiliers, qui inquiète désormais, à côté d’autres facteurs de risques, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Le Haut Conseil de stabilité financière s’inquiète des risques de surchauffe
L’institution, présidée par le ministre des Finances, a publié début octobre un rapport pointant des risques de surchauffe dans l’octroi de crédit immobilier. Plusieurs signes sont inquiétants. Le niveau de leur encours, d’abord, qui progresse à un rythme mensuel supérieur à 6% depuis le début de l’année, et a franchi en septembre le seuil historique des 1 060 milliards d’euros. L’élévation de la durée moyenne des crédits, ensuite, qui atteint désormais près de 20 ans, et celle du taux d’endettement moyen sur les nouveaux prêts, qui dépasse maintenant les 5 ans de revenus – contre moins de 3 ans en 2003 -. Et, bien sûr, la baisse de la rentabilité de l’activité bancaire sur ce créneau qui, selon le HCSF, serait quasi nulle en termes de marge nette…
Haut Conseil de stabilité financière : des mesures à l’étude
Le HCSF, qui a lancé une consultation auprès des divers opérateurs en crédits (banques, mais aussi courtiers, promoteurs, emprunteurs…), a déjà proposé plusieurs mesures qui pourrait éviter cette surchauffe constatée, sans pour autant bloquer le marché des crédits à l’habitat. Ces propositions viseraient en particulier à éviter le surendettement des ménages et à préserver la rentabilité des banques. Le HCSF envisagerait notamment un encadrement plus strict du taux d’effort. Cette part des revenus consacrés au remboursement des crédits est généralement fixée, par la pratique du marché, au tiers des revenus. Elle s’établirait d’ailleurs autour de 30% actuellement, mais dépasserait 35% dans un cas sur quatre. L’idée serait de rendre le seuil du tiers des revenus juridiquement contraignante. Autre piste : freiner les rachats de crédits, qui se sont multipliés avec la baisse des taux, en augmentant le plafond des intérêts à rembourser, de six mois actuellement. Enfin, le HCSF, évoque une possible remontée du taux de l’usure, ou d’imposer un plancher en deçà duquel les banques n’auraient plus le droit de prêter…
Crédits immobiliers : les banques réduisent déjà la voilure ?
A en croire les courtiers, Cafpi mais aussi Vousfinancer – qui vient de publier un sondage sur cette thématique[1] -, il semblerait que les établissements de crédit aient déjà pris d’eux mêmes les mesures pour réduire la voilure, tout du moins envers les emprunteurs aux profils les moins rentables, et tout du moins jusqu’à la fin de l’année. Car, dès janvier 2020, les choses pourraient de nouveau changer. « Les délais de traitement sont aujourd’hui plus longs et les banques plus sélectives. Mais ces deux phénomènes ne devraient pas durer dans la mesure où les banques vont bientôt remettre les compteurs à zéro et accorder des crédits qui seront comptabilisés dans leur production 2020 », pronostique ainsi Sandrine Allonier, Directrice de la communication et porte-parole de Vousfinancer dans sa dernière lettre mensuelle.
Frédéric Tixier
A propos de Cafpi(i)
CAFPI est le leader du marché des courtiers en crédits. Il est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital. Avec un effectif de 1.420 personnes, CAFPI est présent, via ses 230 agences en propre, dans toute la France & DOM-TOM pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. En 2018, CAFPI a finalisé 38 000 dossiers, pour plus de 8 milliards d’euros de crédits signés. Le métier de courtage en prêts immobiliers est toujours en plein essor puisque près de 40 % des crédits en France se font via un courtier. Grâce à ses volumes, CAFPI obtient des 150 banques et assureurs partenaires avec lesquelles il travaille en permanence des conditions particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. CAFPI est l’expert de tous les crédits avec ses offres de crédits immobilier, de regroupement de crédits, de crédits à l’international, de crédits professionnels et d’assurances emprunteur en ligne sur www.cafpi.fr.
A propos de Vousfinancer(i)
Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier. La stratégie de Vousfinancer se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (moins d’une semaine) la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] Vousfinancer a réalisé, du 20 au 30 octobre 2019, une enquête interne auprès de ses 200 agences, sur l’évolution récente des taux et des conditions d’octroi de crédits de leurs partenaires bancaires locaux.