La SCPI Eurovalys gagne 1,48%

Son prix de souscription est passé de 1 015 € à 1 030 € le 1er octobre. Soit une revalorisation de 1,48%. C’est la seconde fois depuis sa création, en 2015, que la SCPI dédiée au marché des bureaux allemands augmente la valeur de ses parts. La preuve de la résilience de ce secteur outre-Rhin.

Eurovalys n’a pas vraiment souffert de la crise l’an dernier. La SCPI gérée par Advenis REIM, investie à 100% en bureaux allemands, a au contraire connu une année 2020 de « forte croissance ». En dépit d’un ralentissement du rythme de ses souscriptions, sa capitalisation a de fait bondi de 36% l’an dernier.

Forte progression et légère revalorisation du patrimoine l’an dernier

Ce qui a permis à Eurovalys de poursuivre avec constance son programme d’investissements. En 2020, elle a procédé pour près de 305 M€ à de nouvelles acquisitions. « 10 nouveaux immeubles et 94,9% des parts d’une SCI détenant un immeuble », précise son dernier rapport annuel. Son patrimoine, ainsi enrichi, s’est en outre légèrement revalorisé. Sa valeur – acquisitions comprises – a progressé de 88%. Passant de 355 M€ fin 2019 à 667,2 M€ fin 2020. La valeur de reconstitution des parts de la SCPI s’est elle aussi appréciée. La dernière évaluation annuelle la positionne à 1 080,91 € par part. Soit 1,87% de plus que fin 2019 (1 060,84€). Cette nouvelle valeur n’obligeait pas Advenis REIM à modifier le prix de souscription de la SCPI. Puisque la décote sur le prix des parts (1 015 €) restait en effet dans la fourchette autorisée des 10% (à 6,10%).

Revalorisation de 1,48% du prix de souscription

Mais, sans doute pour éviter un trop grand écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription, elle a néanmoins préféré réajuster à la hausse le prix des parts d’Eurovalys. Comme elle l’avait fait en juillet 2019. Depuis le 1er octobre dernier, le prix de souscription d’Eurovalys est donc passé à 1 030 €. Soit une revalorisation de 1,48%. La décote du prix sur la valeur de réalisation reste, de ce fait, encore significative : 4,71%. Pour mémoire, la révision du prix de souscription en 2019 avait conduit à une décote de seulement 2,3%. C’est en tout cas une bonne nouvelle pour les associés d’Eurovalys qui bénéficient donc cette année d’un moteur de performance supplémentaire.

Un excellent premier semestre 2021

Côté dividendes potentiels, les clignotants sont aussi au vert. Tout du moins sur le premier semestre 2021. La SCPI a encore procédé à deux nouvelles acquisitions. L’une près de Hambourg. L’autre à Plattling, en Bavière. Pour un montant total d’environ 71 M€. Un excellent taux de recouvrement des loyers (99,94%) a permis de maintenir les acomptes sur dividendes au même niveau qu’en 2020 : 10,15 € par part, au titre des 1er et 2e trimestres. Mais Advenis REIM se montre néanmoins prudent. Les tensions sur le marché des bureaux en Allemagne, qui conduisent à « une raréfaction des produits de qualité », le poussent à « rester très exigeant » dans le choix de ses investissements.

Tensions sur le marché des bureaux en Allemagne

Le gestionnaire dit toutefois bénéficier d’une expérience de longue date sur ce marché qui va lui permettre de « continuer de saisir de belles opportunités ». Il vient d’ailleurs de finaliser une opération en septembre (un immeuble de bureaux à Haar, près de Munich). D’autres opérations sont dans le pipe. Mais, prévient Advenis REIM, la nécessaire sélectivité pourrait conduire à ralentir « parfois le rythme des investissements sur le court terme ». Ce qui nuirait, éventuellement, à la bonne adéquation entre acquisitions et collecte. Cette dernière est en effet très nettement repartie à la hausse sur le 1er semestre. La SCPI a collecté près de 90 M€ de nouveaux capitaux. Soit 16% de plus que sur les six premiers mois de 2020.

Un taux de distribution net historique de 4,5%

Tous ces éléments sont donc susceptibles de peser sur la rentabilité de la SCPI. Ou pas… Rappelons que cette dernière, en dépit d’une légère baisse du dividende distribué en 2020 (48,65 € par part, vs 49,12 € en 2019), et d’un recul du report à nouveau (2,01 € vs 3,44 €), a toujours réussi à maintenir, depuis sa création, un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 4,5%…

Frédéric Tixier

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