La production de bureaux amorce une reprise
Le baromètre Deloitte sur la construction de bureaux et celui de Cushman & Wakefield France relatif au marché français de l’investissement immobilier montrent tous deux des signes encourageants malgré un contexte économique morose
Le secteur de l’immobilier tertiaire fait mieux que résister dans l’environnement tourmenté que connaissent les marchés depuis la banqueroute de la banque Lehman Brother en 2008. Un des facteurs de reprise tient à la faiblesse des stocks disponibles (3,5 millions de mètres carrés en Ile-de-France). Nombre de projets ont été rangés dans les cartons. Rompant avec la frilosité qui a marqué les cinq semestres précédents de baisse de la production de bureaux, une hausse de la production de bureaux neufs à Paris et en petite couronne s’est manifestée cet été 2011. Selon le dernier baromètre semestriel du cabinet d’audit et de conseil Deloitte, la barre psychologique du million de mètres carrés en chantier au 30 septembre 2011 (une barre non atteinte depuis l’hiver 2009). Cela représente une augmentation de plus de 30% comparée au 31 mars dernier mais toujours en dessous de la moyenne de production neuve des sommets de 2007 et 2008 (1 800 000 m2). Ce rebond apportera en 2013 plus de 300 000 m2 disponibles dans un marché où l’offre de qualité se raréfie. Cependant, il ne permet pas de compenser la faiblesse des livraisons intervenue sur la période étudiée (150 000 m2 dont 78 000 m2 disponibles). « Cette reprise de l’activité de construction est pour l’instant focalisée sur les secteurs historiques. Dans ce contexte, les utilisateurs à la recherche de locaux permettant de rationaliser leur occupation vont continuer à n’avoir qu’un choix limité d’offres répondant à leurs attentes ce qui est de nature à soutenir les niveaux de loyers prime actuels.», relève Brice Chasles, Associé Real Estate Advisory chez Deloitte
Hausse de 8 % de la location et de la vente de bureaux
Un autre signe de raffermissement du marché est envoyé par l’évolution de la demande de location placée sur les 11 premiers mois de l’année 2011. « 2,06 millions de m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France entre le 1er janvier et la fin du mois de novembre 2011, soit une hausse de 8 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Plusieurs éléments confirment la résistance du marché. Peu actif au début de 2011, le segment des grandes transactions joue de nouveau un rôle décisif, avec 79 transactions supérieures à 4 000 m² constituant 43 % de la demande placée totale. Par ailleurs, les derniers mois ont été marqués par la signature de plusieurs prises à bail de bureaux neufs/restructurés à des niveaux record de loyer. C’est notamment le cas à Paris où l’on compte cinq transactions supérieures à 800 €/m²/an, à l’instar de la location récente par la Deutsche Bank de 7 050 m² au 23-25 avenue Franklin Roosevelt.
Le marché français de l’investissement est également vigoureux. « 12,2 milliards d’euros ont d’ores et déjà été investis dans le pays en 2011, à comparer aux 11 milliards d’euros investis sur l’ensemble de 2010 » indique Olivier Gérard. Les investisseurs privilégient tout particulièrement les bureaux d’Ile-de-France, qui représentent 77 % des montants engagés depuis janvier.
Près de 14 milliards investis en 2011
La fin de l’année, période traditionnellement très animée, devrait encore gonfler ces volumes, permettant au marché d’afficher en 2011 des performances sensiblement supérieures à celles de 2010. « Plus de 2,2 millions de m² de bureaux devraient être loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France sur l’ensemble de 2011 contre 2,1 millions en 2010, soit une hausse de plus de 5 % sur un an. Par ailleurs, près de 14 milliards d’euros devraient être investis en France cette année contre 11 milliards en 2010, soit une progression de 27 %. Ces chiffres témoignent d’une activité bien orientée, alors que les conditions de marché peuvent sembler très défavorables. Ils apparaissent ainsi en complet décalage avec un climat économique national et international dominé par l’exacerbation de la crise de la dette souveraine » estime Olivier Gérard
Divers facteurs permettent également de soutenir l’activité du marché français de l’investissement. « Ce dernier bénéficie en particulier de son statut de valeur refuge au détriment de marchés boursiers plus volatils. Il demeure ainsi très prisé par de grands institutionnels, et quelques grandes compagnies d’assurances en particulier, qui choisissent d’investir dans l’immobilier d’entreprise afin de diversifier leur allocation d’actifs au-delà des marchés actions et obligataires » poursuit Olivier Gérard. Au rôle moteur joué par certains acteurs traditionnels du marché français s’ajoute l’appétit de quelques nouveaux entrants et de fonds souverains en particulier. Si leur nombre demeure limité, leurs capacités d’investissement sont en revanche considérables. Les Norvégiens de Norges Bank sont ainsi à l’origine de deux des opérations les plus importantes de 2011, avec l’acquisition de deux portefeuilles de bureaux situés à Paris et dans les Hauts-de-Seine représentant, au total, près d’un milliard d’euros. Enfin, l’abrogation du dispositif SIIC (article 210 E du Code général des impôts) d’ici la fin de 2011 pourrait continuer d’animer le marché en favorisant la cession par les investisseurs de certains actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition.
Les bureaux disponibles se raréfient
Après une année 2011 de consolidation, les menaces obscurcissant l’horizon économique ont accentué la prudence des entreprises, menant d’ores et déjà au report de quelques transactions. Mais la poursuite de la dégradation de la qualité de l’offre issue de la faible production de ces dernières années constitue à l’opposé un facteur de soutien du marché. Ainsi, seul un tiers des 550 000 m² qui seront livrés l’an prochain sont encore disponibles, annonçant dans les secteurs géographiques les plus prisés une forte pénurie de bureaux neufs qui se prolongera en 2013.. L’évolution des normes IFRS pourrait également avoir des incidences sur le marché immobilier français. Attendue pour le 1er trimestre 2012, la nouvelle mouture du projet de révision de la norme comptable IAS 17 devrait assimiler les contrats de location à une dette, ce qui pourrait inciter les entreprises à acquérir plutôt qu’à louer. Celles-ci pourraient aussi s’engager sur de plus courtes durées, ce qui ne serait pas sans incidences sur l’ampleur des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs et sur le niveau effectif des loyers. Le 1er trimestre 2012 devrait connaître d’autres évolutions règlementaires importantes. Ce sera le cas de la publication du décret d’application portant sur l’amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant, prévue dans le cadre de la loi du 12 juillet 2010 dite « Grenelle 2 » et également susceptible d’affecter les relations entre bailleurs et locataires.
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