Les gérants d’Immobilier 21, un fonds dédié à l’univers des foncières cotées, considèrent que le couple rendement/risque des foncières spécialistes des centres commerciaux est toujours aussi attractif. Et que la gestion active de leur patrimoine qu’elles déploient aujourd’hui va leur permettre de s’adapter aux nouveaux modes de consommation.
« Malgré des publications satisfaisantes, les foncières de centres commerciaux souffrent d’un sentiment de marché très négatif », constatent une nouvelle fois les gérants d’Immobilier 21. Depuis le début de l’année, ce segment de marché accuse en effet un repli boursier de 11%, quand l’ensemble du secteur – mesuré par l’indice IEIF Zone Euro dividendes nets réinvestis – progresse de +4%.
Des résultats en ligne avec ceux du secteur
En mars dernier, Laurent Gauville et Daniel Tondu, gérants et fondateurs de Gestion 21, la société de gestion d’Immobilier 21, relevaient déjà que les spécialistes des centres commerciaux « prime » offraient des valorisations nettement plus attractivesque celles de l’ensemble du secteur. Les foncières de commerce ont, qui plus est, publié des résultats satisfaisants, parfaitement en ligne avec ceux du secteur. Certains indicateurs, comme le taux d’occupation, sont même supérieurs à la moyenne: 97% à la fin du 1ersemestre pour le segment des centres commerciaux, contre 94,7% pour l’ensemble des foncières de la zone euro. Un décalage quelque peu paradoxal, quand on sait que le « questionnement lancinant » qui affecte le parcours boursier des foncières de centres commerciaux – pour reprendre l’expression de Laurent Saint Aubin, gérant du fond Sofidy Sélection 1-, est précisément la crainte que ces derniers -les centres commerciaux- soient confrontés à une baisse tendancielle de fréquentation…
Des valorisations toujours aussi attractives
D’un strict point de vue financier, les foncières de centres commerciaux présentent donc toujours, pour les gestionnaires d’Immobilier 21, des indicateurs de valorisation très attractifs. En zone euro, les projections effectuées sur la base des estimations 2018 les positionnent nettement au-dessus de la moyenne du secteur. Ainsi, calculent les gestionnaires, leur multiple de cash-flow ressort à 12 fois (contre 18 fois pour le secteur dans son ensemble), le rendement sur dividende à 6,8% (contre 4,4%), et leur décote sur ANR à -20% (contre 0% pour la moyenne des foncières). Il n’en reste pas moins que ce segment de marché n’a plus, dorénavant, la cote auprès des investisseurs. « La défiance des investisseurs a commencé aux Etats-Unis en 2016, avec l’essor des ventes sur internet, puis s’est diffusée à l’Europe », rappellent de fait les gestionnaires de Gestion 21, Laurent Gauville et Pierre Pougnet. Mais cet amalgame entre foncières américaines et européennes est-il justifié ?
Un contexte européen et français a priori moins anxiogène
« Les exemples américains et britanniques, perçus comme des marchés plus matures, sont à cet égard alarmants. Pourtant, les SIIC françaises n’ont pas la même stratégie que leurs consœurs anglo-saxonnes : les françaises sont plus diversifiées géographiquement, avec un patrimoine en général plus concentré sur des actifs régionaux, donc forcément moins vulnérables au e-commerce », considéraient pour leur part Béatrice Guedj et Hélène Gace dans leur dernier commentaire sur le marché des SIIC européennes¹. Un sentiment visiblement partagé par Laurent Gauville et Pierre Pougnet, qui soulignent en outre la capacité de rebond des spécialistes des centres commerciaux. «Notre opinion, écrivent-ils, est qu’ils mènent une gestion active de leurs actifs leur permettant de s’adapter aux nouveaux modes de consommation ». Raison pour laquelle le couple rendement/risque de ces délaissés du rebond boursier du secteur des foncières – en surperformance sur l’ensemble du marché – leur semble particulièrement attractif…
Frédéric Tixier
A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
