« La recherche de visibilité et une aversion extrême envers toute incertitude expliquent la surperformance relative de l’immobilier coté depuis le début de l’année », écrit Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de gestion. Il s’interroge également sur le « questionnement lancinant » qui affecte l’immobilier de commerce…
Le segment de l’immobilier coté se caractérise, au sein de l’univers des valeurs mobilières, par sa bonne visibilité : des baux longs, l’indexation des loyers sur l’inflation, une absence d’exposition directe au risque sur les devises, et un sous-jacent réel régulièrement mesuré par des valorisations indépendantes.
Surperformance relative de l’immobilier coté depuis le début de l’année
Mais par-dessus tout, l’immobilier coté brille par son absence totale dans la question des tensions commerciales internationales, qui sont montées d’un cran au mois d’août. C’est bien cette recherche de visibilité et une aversion extrême envers toute incertitude qui expliquent la surperformance relative de l’immobilier coté depuis le début de l’année; et qui ont guidé les investisseurs dans leur allocation sur les valeurs de cette catégorie. 2018 se marque ainsi, même dans cet univers qui leur est a priori favorable, par une nouvelle déroute des investisseurs en quête de valeurs décotées et un fort succès des investisseurs à la recherche de valeurs de croissance.
Le commentaire de gestion |
| La performance de Sofidy Sélection 1 depuis le début de l’année reflète cette tendance : les contributions de quatre des cinq valeurs les plus haussières viennent du résidentiel allemand, Deutsche Wohnen (+20,4% dividende net réinvesti) expliquant à elles seules le tiers de la contribution positive. Neuf des vingt premières hausses sont par ailleurs issues des segments dits « alternatifs » (logistique, foncières technologiques cloud et antennes mobiles, résidences étudiantes) qui sont assis sur des tendances sous-jacentes de long terme très favorables. A l’inverse, huit des dix plus fortes baisses concernent les foncières de commerce malgré des résultats honorables sur le premier semestre. Il est paradoxal à cet égard que la hausse des loyers à périmètre constant de Unibail-Rodamco-Westfield (+4,3%) ait été sur la période supérieure à celle dont a bénéficié le leader de l’immobilier résidentiel en Allemagne Vonovia (+4,0%). |
| Sources: Sofidy, Point Marché – L’immobilier en Bourse / Actions européennes – Septembre 2018 |
Questionnement lancinant sur l’immobilier de commerce
L’immobilier de commerce est en effet entaché par un questionnement lancinant sur les conséquences pour le commerce physique du développement inéluctable d’un modèle de vente multicanal (physique et électronique). Cette tendance à payer toujours plus cher la croissance attendue et à ne pas s’attendrir sur certaines faibles valorisations ne va probablement pas s’inverser tant que les taux réels sans risque, c’est-à-dire le Bund 10 ans en Allemagne, demeureront négatifs, ou qu’un acteur coté sur le segment du commerce ne fera pas l’objet d’une offre de rachat à un prix voisin des ANR publiés.
Sous-pondéré globalement sur le commerce, Sofidy Sélection 1 n’en demeure pas moins investi significativement sur quelques foncières de commerce dont le modèle de développement, et/ou les valorisations, nous paraissent toujours porteuses de plus-values élevées à moyen terme.
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 4,5 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.
