Trois questions à se poser sur les SCPI

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Nous avons déjà eu l’occasion d’évoquer à plusieurs reprises la hausse de la collecte des SCPI en 2010. Et tous les éléments dont nous pouvons disposer actuellement laissent penser que 2011 sera encore un bon crû. Un point peut pourtant faire réfléchir les investisseurs : c’est celui de la baisse des rendements. Très légitimement, vous pouvez être amené à vous poser la question : cela vaut-il la peine de s’intéresser encore à un produit  dont le rendement décroît régulièrement ?

immo-4818En fait, la question doit être abordée en plusieurs étapes. D’abord il faut regarder si les SCPI tiennent leurs promesses en ce qui concerne les revenus distribués. Ensuite il est nécessaire de  chercher à comprendre pourquoi les rendements baissent. Enfin, dans un troisième  temps, il faut regarder comment se comportent des placements comparables. Car, en fin de compte, on en revient toujours au même problème : placer son argent, c’est faire un choix entre plusieurs possibilités et un placement moins intéressant qu’il ne l’a été dans le passé peut être encore plus intéressant que les autres.

1.     Les revenus distribués. Si l’on exclut le cas particulier des SCPI de plus-value (au nombre de 3 sur un total de 138), en général on achète des SCPI pour toucher des revenus réguliers pendant sa retraite. Ce qui compte le plus, c’est donc la régularité de la distribution et la capacité des sociétés de gestion à faire face aux variations de la conjoncture. Un bon produit doit être capable de traverser les turbulences sans trop d’encombres. Sur ce plan, nous avons été gâtés, avec une crise financière dont on nous a dit qu’elle était la plus importante depuis 1929. Or, que constate-t-on ? En moyenne, les revenus distribués ont augmenté de 7 % en 2008 (un des plus forts chiffres des dernières années, ce qui est normal, car la crise, après avoir couvé pendant plus d’un an, n’a vraiment éclaté qu’en septembre 2008) ; ils ont encore augmenté de 1 % en 2009 et ont enregistré un recul limité de 2 % en 2010. La mutualisation des risques (une SCPI ne perd jamais tous ses locataires en même temps à la différence de ce qui peut arriver à l’investisseur individuel n’ayant qu’un immeuble en location), l’encaissement d’éventuelles plus-values de cession et l’utilisation des réserves constituées pendant les périodes plus fastes ont permis de maintenir la distribution à un niveau quasiment inchangé.

Malgré tout, un point peut inquiéter : c’est la baisse du rendement, qui s’est établi en moyenne à 5,63 % en 2010, son niveau le plus bas depuis 1995, contre 6,05 % en 2009. Si l’on raisonne en instantané, c’est-à-dire en comparant le revenu distribué en 2010 non plus au prix de la part en début d’année mais au prix de la part en fin d’année, on arrive à un résultat moyen encore plus faible, soit 5,31 %. Le rendement moyen de 2011 qui sera connu dans un an sera certainement inférieur aux 5,63 % de 2010.

2.     D’où vient la baisse du rendement ? Comme on l’a vu, les revenus distribués ont été quasiment maintenus. La baisse du rendement s’explique donc pour l’essentiel par la hausse du prix des parts. Pour les anciens porteurs, c’est un non événement. En revanche, ceux qui acquièrent des parts aujourd’hui, ou qui envisagent d’en acquérir demain peuvent se poser la question de l’avenir du rendement.

A ce moment intervient un autre indice de performance, c’est celui de la performance globale. La qualité d’un actif se mesure à son rendement, mais aussi à l’évolution de son prix. L’indicateur le plus complet intègre donc ces deux notions : pour une SCPI, ce sera la variation annuelle de la valeur de la part, à laquelle on ajoute son rendement. En 2010, avec une variation moyenne du prix de la part de 5,52 % et un rendement de 5,63 %, on arrive à une performance globale de 11,15 %, très proche de celle de 2009, à 11,26 %, et nettement supérieure à celle de 2008 (0,67 %), car l’année s’était soldée par une baisse moyenne du prix des parts de 5,06 %, qui avait presque annulé le rendement.

La situation peut donc se résumer ainsi : les SCPI remplissent leur fonction de versement d’un revenu stable année après année, les à-coups de la conjoncture se retrouvent pour l’essentiel au niveau du prix de la part.

Cela dit, si le prix des parts est en hausse et si les rendements sont plus faibles, le placement peut être moins intéressant pour celui qui cherche une rente et ne se préoccupe pas trop du prix d’une éventuelle revente de ses parts. Ce raisonnement est juste, mais incomplet, car il est nécessaire de voir ce que font les autres placements dans le même temps.

3.     Que rapportent les placements offrant un rendement fixe ? Par exemple, si l’on compare le rendement  des SCPI à celui des emprunts d’Etat à dix ans, on constate que les SCPI font mieux sans interruption depuis 1997. Pour 2010, on est à 5,63 % pour les SCPI en moyenne et 3,32 % pour les OAT 10 ans.

En résumé, quand on achète des parts de SCPI, il est important de vérifier qu’on ne les paie pas trop cher et que le rendement sera bien au rendez-vous ; normalement, une société de gestion doit veiller à maintenir un bon équilibre entre les intérêts des anciens porteurs de parts et des nouveaux et donc un prix de la part calculé de façon prudente (pour les SCPI fermées, où le prix est déterminé par le rapport entre l’offre et la demande de parts, l’acheteur doit calculer de très près le montant de ses offres). Mais, dans tous les cas, la SCPI reste attrayante si son rendement dépasse nettement celui de l’OAT à dix  ans. Et cela devrait être encore le cas cette année : si la hausse du prix du pétrole et des prix en général risque de provoquer une hausse des rendements sur les titres d’Etat, la crainte d’un ralentissement de l’activité peut jouer en sens inverse. C’est pourquoi, nous nous attendons, pour l’instant, à une hausse modérée des taux à long terme et donc au maintien d’un avantage comparatif en faveur des SCPI.

G. H.

Trois points à retenir sur les SCPI

• Les revenus distribués ont été stables (+ 1 % en 2009, – 2 % en 2010) malgré la crise.
• Le rendement moyen est de 5,63 % et la performance globale s’est maintenue à 11,15 % en 2010.
• Le rendement des SCPI reste supérieur de deux points à celui des emprunts d’Etat à dix ans.

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