Pierre ou pierre-papier ? La question est d’actualité

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Les dernières statistiques des ventes de logements publiées par la Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France ont fait du bruit. La remontée du nombre de transactions et la hausse des prix se confirment en Ile-de-France comme dans toutes les régions où le marché du logement est tendu, mais le mouvement se révèle particulièrement abrupt à Paris où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus manifeste : le prix moyen s’y est établi à 7.030 euros le mètre carré au troisième trimestre, soit une hausse de 5,1% en trois mois et de 13,8% en un an ! Les prix sont jugés très élevés, voire trop élevés par les acquéreurs, mais le contexte économique et financier pousse au repli vers les valeurs refuges et la faiblesse des taux d’intérêt encourage l’endettement. Tant que les taux seront bas, le mouvement de hausse des prix du logement risque fort de se poursuivre dans la capitale : on est entré dans une logique de bulle, chacun se précipitant pour acheter en pensant que ce sera encore plus cher demain.
Pour tous ceux qui souhaitent accéder à la propriété de leur résidence principale, la question se pose donc à Paris et se posera peut-être demain dans d’autres villes : est-il raisonnable d’acheter à ce niveau de prix ? Ne vaudrait-il pas mieux rechercher d’autres solutions ? Dans beaucoup de pays comme l’Allemagne ou la Suisse, on vit très bien avec une proportion de locataires nettement plus élevée qu’en France, y compris parmi les retraités. Cela dit, la question de la propriété de sa résidence principale n’obéit pas seulement à des considérations économiques et rationnelles. Le sentiment de sécurité apporté par la propriété n’a pas un prix vraiment déterminé : chacun y accorde une importance plus ou moins grande selon sa situation matérielle et son tempérament. L’effort fourni pour l’achat d’un bien immobilier peut aussi se justifier par le souci de laisser un patrimoine à ses enfants tandis que d’autres préféreront avoir la libre disposition de leurs économies pour vivre agréablement le restant de leurs jours, sans se soucier de laisser un héritage. En ce domaine, chacun fait comme il l’entend et n’a pas besoin de conseils.
En revanche, s’il s’agit d’acheter un bien pour faire un investissement, la rationalité économique reprend tous ses droits. Et, à Paris, comme le constatent les notaires, « les investisseurs se contentent de rendements modestes, pour protéger leur capital ». Font-ils le bon choix ? La situation économique fait que les salaires et, plus généralement, les revenus n’augmentent que très modestement. La hausse des loyers ne peut pas suivre celle du prix des appartements. La rentabilité de l’investissement effectué dans ce contexte ne peut être que faible. D’autres solutions ne sont-elles pas à envisager ?

C’est là que la pierre-papier peut jouer un rôle. Plutôt que d’investir dans un bien à un prix offrant d’emblée des perspectives de rentabilité très limitées, pourquoi ne pas acheter des parts d’une SCPI investie dans l’immobilier résidentiel, si l’on souhaite rester sur ce créneau, ou dans l’immobilier d’entreprise, auquel on n’aurait pas accès directement par ses propres moyens ? Cette dernière solution serait d’autant plus judicieuse que le marché des actifs immobiliers d’entreprise est encore en phase de redémarrage et cet investissement pourrait aussi se faire  dans le cadre d’une foncière cotée, une SIIC (voir notre dossier). Pourquoi acheter un  appartement à un prix record alors que d’autres actifs sont encore clairement dans la phase ascendante et offrent aussi des perspectives de rentabilité plus intéressantes ? Il y a des moments où le sentiment de sécurité offert par la pierre se paie très cher alors que l’on peut trouver des solutions plus satisfaisantes en regardant juste un peu plus loin, du côté de la pierre-papier par exemple…

Gérard Horny

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