Pourquoi et comment acheter des foncières cotées

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defense-019On en parle de nouveau dans la presse financière, les analystes s’intéressent à elles et certaines d’entre elles ont été récemment dans l’actualité pour avoir réalisé des opérations d’envergure. Qui sont-elles ? Les sociétés foncières cotées. Le moment est venu de découvrir – ou redécouvrir –  ces entreprises spécialisées dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Par définition, une valeur cotée n’est pas à l’abri des remous de la Bourse. Les sociétés foncières n’échappent pas à la règle. On l’a vu lors de la dernière crise financière, au moment de la plongée fin 2008 et début 2009 comme dans la phase de reprise qui a suivi. Mais ces entreprises cotées ont tout de même une particularité : la location de leurs immeubles leur assure des revenus réguliers, plus réguliers en tout cas que ceux de beaucoup d’autres entreprises car la signature d’un bail engage pour plusieurs années.  Cette relative régularité se retrouve au niveau des dividendes. Ainsi, une valeur foncière, dans les périodes de basses eaux boursières, offre en général des rendements plus attrayants que la moyenne.
Cette particularité est appréciée des investisseurs, du moins de ceux qui investissent dans la durée.
Car, évidemment, tout dépend de ce que vous attendez de la Bourse et de la façon dont vous gérez votre portefeuille. Si vous recherchez les gains en capital rapides, vous pouvez vous intéresser occasionnellement aux foncières, mais vous trouverez plus probablement vos cibles dans d’autres secteurs. En revanche, si vous souhaitez d’abord préserver votre capital, si vous inscrivez votre investissement dans la durée et si vous ne cherchez pas seulement la plus-value mais aussi le rendement, vous avez toutes les chances d’arriver à la conclusion qu’il faut mettre des foncières dans votre portefeuille.

Performance et régularité

Nos confrères d’Investir viennent de se livrer à un exercice très instructif. Ils ont regardé la façon dont les valeurs françaises ont traversé les dernières turbulences en comparant  leurs performances sur trois ans, cinq ans et dix ans. Comme cinq ans est la durée minimale généralement recommandée pour la détention d’un portefeuille d’actions, ils se sont intéressés aussi à la façon dont ces valeurs se sont comportées sur toutes les périodes de cinq ans depuis  quinze ans (d’octobre 1996 à octobre 2001, d’octobre 1997 à octobre 2002, etc.). Pour tous ces calculs, ils ont tenu compte non seulement de la variation des cours, mais aussi des dividendes versés en supposant qu’ils ont été réinvestis dès leur versement en actions de la société. Le résultat est éloquent.
Trois sociétés du CAC 40 affichent des performances positives sur trois ans, cinq ans et dix ans et ont toujours rapporté de l’argent à leurs actionnaires quelle que soit la période de cinq ans considérée : il s’agit d’Air Liquide, d’Essilor International et d’une foncière : Unibail-Rodamco. Si l’on ne se contente pas des valeurs du CAC 40 et si l’on fait subir le même examen à celles qui entrent dans l’indice SBF 120, six autres noms sont à rajouter. Il s’agit d’Hermès International,  de Rémy Cointreau, de Rubis et de trois foncières : Foncière des Régions, Icade et Silic. Au total, sur les neuf valeurs offrant à la fois les meilleures performances et la plus grande régularité, on trouve quatre foncières.
Ainsi donc, sur la durée, détenir des actions de sociétés foncières est certainement un bon choix. L’entrée en vigueur du statut fiscal de SIIC au début de 2003 a pu améliorer la performance relative de ces valeurs par rapport aux autres au cours des dernières années, mais l’effet ponctuel de ce facteur nouveau n’explique pas à lui seul les résultats obtenus dans la durée ; il y a bien un particularisme des sociétés foncières..

Acheter ses actions en direct….

Alors se pose la question de savoir si, pour ceux qui n’auraient pas de foncières en portefeuille, la période actuelle est bien choisie pour un tel investissement. La réponse est affirmative, estiment nos confrères d’Investir, car le marché immobilier d’entreprise (le plus important pour les sociétés foncières) donne, à des degrés divers,  des signes d’amélioration  en Europe. La récente cession de 25 % d’une tour de La Défense par la Foncière des Régions (voir notre rubrique Actualité) est une confirmation du retour des grandes opérations. Dans ces conditions, la valeur des biens figurant à l’actif des sociétés foncières devrait remonter.  Et un rebond  de l’ANR  (actif net réévalué) doit en principe favoriser un rebond comparable des cours boursiers.
Cela ne signifie pas pour autant qu’il faille se précipiter ; il est dangereux d’aller contre le marché et d’acheter en plein milieu d’une tourmente ; attendre le retour au calme est souvent préférable. La crise que nous avons vécue a été d’une ampleur inégalée depuis la seconde guerre mondiale ; la sortie ne se fera pas sans quelques soubresauts, comme vient de nous le rappeler le dernier épisode du feuilleton irlandais. Pourtant, c’est le moment d’envisager un retour ou une entrée sur le marché des foncières ; comme on entre dans une période où les investisseurs institutionnels préparent le bilan de l’année et leur politique d’investissement pour l’année suivante, il pourra être judicieux de profiter de la prochaine phase de stabilisation des places financières pour procéder à quelques achats. Car à trop attendre, on prend un autre risque : celui d’arriver après la bataille.
Comment intervenir sur le marché ?  Plusieurs solutions s’offrent à l’investisseur, comme toujours lorsqu’il s’agit de placements boursiers. On peut mettre directement en portefeuille les valeurs foncières qu’on a retenues, ce qui suppose qu’on a le temps et l’envie d’étudier soi-même ces valeurs, de faire son choix, de les suivre une fois l’achat effectué et de procéder ensuite aux arbitrages qui pourraient s’imposer. Pour la seule Bourse de Paris, on a le choix entre 46 sociétés foncières.

… ou investir dans des OPCVM

Une autre solution s’offre à ceux qui ne veulent pas avoir à faire eux-mêmes ce choix ou qui voudraient avoir un champ d’action plus vaste, pour profiter du travail effectué par les sociétés foncières d’autres pays en Europe ou sur d’autres continents : les Sicav ou fonds communs de placement spécialisés en immobilier. Il en existe actuellement 55, ce qui offre une gamme de choix encore plus large que celle de l’investissement direct dans les sociétés foncières française. Le problème n’est pas simplifié….
Les performances passées de chacun de ces fonds pourraient fournir une aide. Il est vrai que lorsqu’on regarde les performances sur cinq ans (dividendes réinvestis) de ces fonds, on constate des écarts incroyablement  élevés : d’une hausse de 35,60 % pour le plus performant à une perte de 20,62 % selon les calculs réalisés par l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) à la fin d’octobre. Il serait cependant hasardeux d’en conclure qu’il y a de bons fonds, parmi lesquels on pourrait opérer son choix, et les autres. Les écarts de performance peuvent révéler des différences de talent entre les gérants, c’est indéniable, mais ils s’expliquent surtout par la différence d’orientation des fonds. Pour satisfaire la demande des investisseurs institutionnels, les sociétés de gestion ont mis au point différents produits conçus pour couvrir l’ensemble des marchés. Ainsi, en fonction de la conjoncture ou de leurs convictions, les investisseurs peuvent acheter des actions ou des parts de fonds de sociétés foncières françaises, de la zone euro, de l’Europe entière y compris donc de pays ayant des monnaies autres que l’euro, voire du monde. Les écarts de performance entre OPCVM reflètent donc d’abord les écarts de performance enregistrés entre chacun de ces marchés. Si,  en 2008, vous étiez investis sur le marché anglais, où le recul des valorisations a été accentué par la chute de la livre sterling, il est probable que votre fonds a été beaucoup plus chahuté qu’un fonds investi dans des valeurs de la zone euro. Le premier critère de choix est donc d’abord celui de la zone géographique couverte par le fonds. A un particulier qui ne souhaite pas prendre de risques inutiles, nous ne saurions trop conseiller de se limiter aux fonds investis en valeurs de la zone euro, pour ne pas être en risque sur le change.

bureauxFonds classiques, trackers, fonds de fonds

Ensuite, on peut distinguer trois catégories de fonds. D’abord ceux qui opèrent comme un fonds classique, par sélection de valeurs dans un ou plusieurs pays. Ensuite les fonds ETF (Exchange traded funds) ou trackers qui se proposent de répliquer les performances d’un indice national ou international (du type IEIF, EPRA ou MSCI) à un coût plus faible que les Sicav indicielles traditionnelles ; ce sont actuellement parmi les OPCVM immobiliers ceux qui attirent le plus les capitaux, et de loin (l’ETF Amundi real estate REIT IEIF se distingue un peu des autres dans la mesure où son indice de référence comprend seulement des sociétés foncières alors que les autres indices, plus larges, font aussi une place aux constructeurs et promoteurs). Enfin, on peut s’intéresser aux fonds de fonds, ces fonds dont les actifs sont constitués de parts d’autres fonds, choisis évidemment pour leur qualité et leurs performances.
Les véritables fonds de fonds sont peu nombreux. On en dénombre quatre en France : Avantage Immobilier Coté (éligible au PEA, géré par 1818 Gestion), Capucines Immo (1818 Gestion), Elixime Sélection real estate (UFG-LFP) et enfin Sélection Foncier (CPR AM).

Bref, on peut aborder ce secteur à sa convenance, directement ou par le biais de la gestion collective. En matière d’investissement, chacun d’entre nous est le mieux placé pour savoir ce qui lui convient. Mais quelle que soit la formule retenue, la détention directe ou indirecte d’actions de sociétés foncières n’est pas une mauvaise idée. Et cela n’empêche pas de consacrer une autre partie de son portefeuille à des titres plus sportifs…

Gérard Horny

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