Les SCPI de revenu figurent parmi les meilleurs placements de l’année en termes de rendement. Et pourtant, elles n’ont pas eu plus de succès que les SCPI Scellier. Prime à l’économie d’impôt oblige…

Ne boudons pas notre plaisir, l’année 2009 est un bon cru pour les SCPI. Les performances sont élevées et, malgré les craintes pour l’immobilier et l’économie en général, la collecte a bien résisté, tout comme le prix des parts. La capitalisation globale du secteur a progressé de 10 % pour atteindre 18,947 milliards d’euros, du fait de la collecte et de la valorisation des parts. Une situation enviable, à nuancer toutefois dans le détail.

Les performances

Elles sont données pour les SCPI de revenu et de plus-values. Elles ne sont pas significatives pour les SCPI fiscales, davantage recherchées pour l’économie d’impôt que pour la rentabilité intrinsèque, assez modeste. La performance cumule le rendement, provenant des loyers distribués, et la valorisation des parts au cours de l’exercice (différence de valeur entre le 1er janvier et le 31 décembre 2009).

SCPI de revenu. Avec un rendement moyen de 6,11 %, elles justifient une fois de plus leur réputation de produit générateur de revenu, bien adapté à l’épargne retraite. La valorisation des parts est, certes, flatteuse (+ 5,63 %). C’est le signe que les prix de l’immobilier tertiaire ont tenu bon, de même que le marché secondaire des parts (voir plus loin). Mais, pour un investisseur, qui n’achète pas en janvier pour revendre en décembre, elle n’a pas grande signification.

– Les SCPI classiques diversifiées, investies majoritairement en bureau, remportent la palme avec un rendement de 6,17 % et une valorisation des parts de 6,68 %, soit une performance globale de 12,85 %.

– Les SCPI murs de magasins affichent un rendement très honorable de 5,71 % mais ont vu leur valeur augmenter plus faiblement, de 2,07 %. Soit une performance globale de 7,78 %.

SCPI de plus-value. L’année s’avère à contresens pour elles. Leur rendement est plutôt bon (4,47 %) alors qu’elles accusent une… moins-value de -4,98 %. Une année globalement neutre, donc (-0,51 %).

La collecte

Entre les souscriptions de SCPI nouvelles, les augmentations de capital de SCPI existantes et les acquisitions sur le marché secondaire, la collecte brute totale du secteur a été de 1,324 milliard d’euros. Déduction faite des cessions de parts intervenues dans le même temps, la collecte nette s’élève à 0,869 milliard d’euros. C’est seulement 1 % de moins qu’en 2008 mais l’intérêt des investisseurs ne s’est pas porté sur les mêmes produits.

SCPI de revenu. Elles ont accusé une forte baisse de leur collecte nette : -62% pour les « classiques diversifiées » (0,187 milliard d’euros, contre 0,487 en 2008) ; -21 % pour les « murs de magasins » (0,158 milliard d’euros, contre 0,201 en 2008).

SCPI fiscales. Ce sont les championnes de l’année. Elles ont vu leur collecte nette progresser de +201 %, passant de 0,163 milliard d’euros en 2008 à 0,490 milliard d’euros en 2009. Un résultat dû quasi exclusivement au succès des SCPI Scellier.

Le marché des parts

L’autre surprise de l’année 2009 est l’évolution du prix des parts. Alors que, dans l’ensemble, les SCPI de revenu avaient lâché 5,00 % en 2008, elles ont repris 5,63 % l’an dernier. Ce constat doit toutefois être nuancé en fonction de la nature juridique du capital des sociétés :

SCPI à capital variable. C’est la société de gestion qui fixe le prix des parts en suivant la valeur des immeubles, déterminée par les experts. Compte tenu du marché de l’immobilier d’entreprise, le choix a logiquement été fait de ne pas relever le prix des parts, voire de le baisser dans certains cas.

SCPI à capital fixe. C’est le marché qui détermine le prix des parts, du fait de la confrontation régulière des ordres de vente et d’achat. Les transactions sur ce marché secondaire ont bien fonctionné (2,03 % de la capitalisation des SCPI à capital fixe). Face à des vendeurs heureux d’empocher une plus-value, les acheteurs ont été nombreux et généreux, motivés par la perspective d’un rendement quasi introuvable, à risque égal, sur d’autres placements.

Les perspectives 2010

Dans les SCPI de revenu, les prix actuels de l’immobilier d’entreprise permettent aux investisseurs de dégager de bons rendements sur leurs nouvelles acquisitions. Le risque sur les loyers (vacance, moindre revalorisation, renégociation à la baisse) a déjà été largement répercuté sur les prix.

– Les SCPI les plus actives, en collecte et en arbitrage d’immeubles, restent donc attractives et prometteuses, qu’elles soient à capital fixe ou variable.

– A l’inverse, dans les SCPI peu actives, le risque d’obsolescence des immeubles est à surveiller de près : la non satisfaction des exigences nouvelles de performance énergétique commence à peser sur la valeur des biens.

Pour les SCPI Scellier, investies en logements neufs, la collecte devrait se poursuivre au même rythme cette année. Une inquiétude, relative, peut venir de la baisse des permis de construire délivrés en 2009, qui va se traduire par la rareté des programmes immobiliers. On peut donc s’attendre à une hausse des prix d’acquisition, en particulier dans les emplacements les plus recherchés. La pire des solutions consisterait à sacrifier l’emplacement pour acheter moins cher… Un piège dans lequel les investisseurs avisés se garderont de tomber.

Rendement des SCPI 1988-2009

(Source : ASPIM-IEIF / INSEE)
Les performances sont calculées sur l’échantillon des SCPI non fiscales

Légende. Que l’économie du pays soit bonne ou non (évolution en rouge du PIB, le produit intérieur brut), les SCPI de revenu assurent leur fonction : délivrer un rendement élevé et régulier.