Marions-les !

Deux catégories de SCPI ont cartonné en 2009. Les SCPI de revenu, par leur excellent rendement, et les SCPI fiscales « Scellier », par l’ampleur de leur collecte. Les deux s’avèrent plus complémentaires qu’antagonistes. Marions-les !

Peut-être disposez-vous d’un capital : 100 000 euros, par exemple, provenant d’un héritage, de la vente d’un bien ou, tout simplement, de vos économies placées sur un plan d’épargne logement notamment. Vous souhaitez augmenter de façon substantielle ce capital sans augmenter vos impôts ni devoir épargner plus. Profitez de la pierre-papier et, plus spécialement, de la bonne conjoncture des SCPI. Voici la recette.

Prenez 20 000 euros sur votre capital pour acheter 100 000 euros de SCPI Scellier. Empruntez le complément. Comme ces SCPI sont investies dans le résidentiel, vous pouvez, le cas échéant, les financer avec un prêt d’épargne logement. Avec les 80 000 euros de capital restants, achetez une SCPI de revenu. Ou mieux, deux : l’une investie en bureaux, l’autre en murs de commerce. Vous voilà à la tête d’un capital de 180 000 euros investi en immobilier et réparti entre une multitude de biens de trois natures différentes. Le risque est dilué.

Bien sûr, il faudra rembourser le crédit. Mais le bon rendement des SCPI de revenu, ajouté à celui, plus modeste, des SCPI Scellier y pourvoiront largement, si ce n’est en totalité compte tenu des taux d’intérêt encore très attractifs. Pour les impôts, les revenus fonciers encaissés seront taxés après déduction des intérêts d’emprunt. Certes, il faudra payer l’impôt sur la part du revenu ayant servi à rembourser le capital emprunté. Mais la réduction d’impôt Scellier le compensera largement.

Contrat rempli : le capital est augmenté de 80 %, sans grand effort d’épargne ni lourde charge fiscale supplémentaire. En prime, vous conservez à votre placement une certaine liquidité que ne vous aurait pas donné un investissement en immobilier physique. Cette liquidité n’est pas à chercher du côté des SCPI Scellier : elles doivent être menées à leur terme, toute revente anticipée étant trop pénalisante. En revanche, en cas de besoin impératif de fonds, il est toujours possible de vendre des parts des SCPI de revenu ou de les nantir pour obtenir du crédit.

L’idée vous séduit ? Explorez-là avec votre conseil en gestion de patrimoine qui optimisera le montage en fonction de votre situation personnelle.

Christian Micheaud