La performance d’un investissement est une notion apparemment simple, mais qui se prête à des interprétations multiples. Quand elle s’applique à la pierre-papier, les pièges se multiplient. La performance immobilière des SCPI – i.e. la capacité du gérant à créer de la valeur par des opérations telles que des plus-values sur la revente d’immeubles, ou simplement par la hausse de leur valeur – est souvent confondue avec la performance des parts. La performance immobilière conditionne évidemment celle de la part, mais ne l’explique pas complètement : l’évolution du prix de la part dépend aussi de la politique suivie par les gérants. En fin de compte, la performance de la part est la seule qui compte aux yeux de l’investisseur. Mais comment l’évaluer ?
D’abord en se demandant quels sont les critères d’un investissement « performant ». On peut en distinguer trois. Tout placement est un compromis entre ces trois variables :
– la rentabilité en premier lieu, dans laquelle il faut bien sûr compter l’effet des déductions fiscales et l’effet de couverture vis-à-vis de l’inflation. La rentabilité d’un investissement comprend le revenu (la somme reçue régulièrement par l’investisseur) et la plus-value (lorsque l’investisseur revend sa part, à un prix qu’il espère supérieur à son prix d’achat initial) ;
– la sécurité, c’est-à-dire la protection contre le risque d’une trop grande amplitude – à la baisse – des revenus… ou d’une perte du capital investi ;
– la liquidité enfin, car l’investissement mène à tout… à condition d’en sortir dans de bonnes conditions. C’est ici qu’intervient la notion, essentielle quand on parle de SCPI, de durée recommandée de placement.
Examinons les SCPI à l’aune de ces trois caractères de la performance.
La rentabilité des SCPI provient des loyers issus des immeubles gérés. Il est à noter que les associés sont imposés sur les loyers reçus par la SCPI et non sur ceux qui sont effectivement distribués. Dans la pratique, sauf cas marginaux, les SCPI distribuent à leurs associés l’essentiel des loyers qu’elles encaissent. Il faut également tenir compte des frais qui sont associés aux SCPI : frais de souscription, frais de gestion, frais d’achat sur le marché secondaire.
La sécurité du placement SCPI est plus difficile à appréhender. Un marasme économique peut faire baisser les loyers (à travers la hausse de la vacance ou une renégociation à la baisse des loyers) ; un mauvais positionnement dans le cycle immobilier peut valoir à l’associé une baisse de la valeur de son patrimoine, ce qui aurait de fortes chances de se répercuter sur le prix de la part.
La liquidité des SCPI est souvent considérée comme leur point faible… par ceux qui les comparent à d’autres placements financiers du type SICAV. En réalité, si on veut bien comparer la liquidité des SCPI à celle de la détention d’immobilier en direct, elle est infiniment supérieure. Deux risques principaux de liquidité se posent à l’investisseur selon la nature de la SCPI : chez les SCPI à capital fixe, un afflux de vendeurs par rapport aux acheteurs de parts sur le marché secondaire peut entraîner une baisse de la valeur de la part. D’où un risque de perte en capital. Dans une SCPI à capital variable, une très forte demande de liquidation de parts peut entraîner une difficulté, pour le fonds, à faire face à ces remboursements. D’où un risque d’attente qui peut perturber les stratégies d’investissement.
En résumé, si l’on veut caractériser, en première analyse, la performance qu’on est en droit d’attendre d’une SCPI, on peut en parler comme d’un placement :
– rentable, et surtout rentable régulièrement sans grand risque de dépréciation due à l’inflation
(cf. aussi notre article « Immobilier, inflation : l’ère du refuge » dans notre newsletter de mai) ;
dont la sécurité est liée à l’analyse qu’on peut faire du cycle immobilier et de ses répercussions sur les loyers ;
beaucoup plus liquide que le marché immobilier et moins liquide qu’un placement en valeurs mobilières. D’où la nécessité d’investir en SCPI uniquement des sommes qu’on n’aura pas besoin de mobiliser dans de brefs délais.
Daniel While
