Fonds de fonds : les SCI de SCPI…

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La pierre-papier offre des ressources qu’on ne soupçonne pas toujours ! La première étape est simple : plutôt que d’investir directement dans un bien immobilier, avec toutes les contraintes que cela suppose (sélection du bien, achat, gestion, sans parler de la question du coût), on achète des parts ou des actions d’un fonds ou d’une société qui a pour mission d’acheter et de gérer des biens immobiliers. Mais on peut imaginer d’aller encore plus loin dans le processus : acheter des parts ou des actions d’un fonds ou d’une société qui a pour mission d’acheter des parts ou des actions d’autres fonds ou sociétés intervenant dans le secteur immobilier… C’est la technique du fonds de fonds.

pierrepapier-img_1082Des avantages

Quel est l’intérêt de cette formule ? Le premier est de diversifier encore plus les risques. Par exemple, vous pouvez imaginer un fonds qui achète des parts de SCPI ; les unes spécialisées dans les bureaux à Paris, d’autres dans les bureaux en province, d’autres encore dans les commerces. Evidemment, en cas de crise économique majeure, toutes ces SCPI souffriront, mais pas en même temps, et la diversification permet de traverser sans gros soucis les trous d’air dans une zone géographique donnée ou un secteur d’activité. Aux vertus de la diversification s’ajoutent celles de la sélection : le fonds de fonds sera investi, du moins on peut l’espérer, dans les supports les mieux gérés. Dans un univers où tout le monde se connaît, le gérant du fonds de fonds pourra sélectionner les gérants qui ont su dans le passé réaliser les meilleures performances. Bref, en investissant de cette façon, on met a priori toutes les chances de son côté pour avoir en portefeuille les produits les plus performants.

Des inconvénients

Ce raisonnement peut évidemment être contredit. Répartir son argent entre plusieurs fonds eux-mêmes investis dans une multitude de biens immobiliers, c’est une façon de ne pas faire de choix : si l’on recherche vraiment la performance, il vaut mieux ne pas se disperser, il faut avoir des convictions fortes et placer son argent sur les zones géographiques ou les secteurs qui offrent les meilleures perspectives. Par définition, le fonds de fonds ne peut qu’offrir des performances moyennes, les gains offerts par un ou plusieurs fonds étant compensés par des scores plus médiocres réalisés par les autres. Enfin, et c’est sans doute le reproche le plus pertinent, avec les fonds de fonds, on superpose les frais de gestion : à la rémunération des gérants de fonds vient s’ajouter celle du gérant de fonds de fonds….

Un choix limité

Au total, la formule est toutefois jugée suffisamment pertinente pour que les professionnels se voient proposer de nombreux fonds de fonds. Pour les particuliers, le choix est plus limité. En ce qui concerne les SCPI (nous verrons une autre fois ce qui se fait en matière de fonds d’OPCVM), seuls deux fonds de fonds, à notre connaissance,  leur sont proposés : ils se présentent sous la forme de SCI (sociétés civiles immobilières) ayant des parts de diverses SCPI. Il s’agit de la SCI Philosophale, gérée par UFG REM,et de la SCI Primonial Capimmo, Primonial étant une marque de Patrimoine Management et Associés, du groupe BNP Paribas. Dans les deux cas, la SCI se propose de constituer un capital composé à la fois d’immeubles et de tous les instruments financiers ayant un rapport avec l’activité immobilière, mais dans la réalité les actifs immobiliers détenus sont essentiellement des SCPI. Dans le cas de Capimmo, les gérants peuvent choisir parmi toutes SCPI du marché ; dans le cas de Philosophale, il est clairement précisé que le choix est fait en priorité parmi les SCPI gérées par l’UFG. Dans les deux cas les frais d’entée sont de 2 %, qui s’ajoutent à la valeur liquidative des parts. Quant aux frais de gestion, ils sont assez voisins. Si l’on prend l’exemple de Philosophale, les frais de fonctionnement et de gestion de la SCI et les frais indirects de gestion des SCPI ne peuvent excéder 3 % TTC par an de l’actif net.
Précision importante : les parts de ces deux SCI sont commercialisées sous la forme d’unités de compte dans le cadre de contrats d’assurance-vie et la durée recommandée de l’investissement est donc d’au moins huit ans. En termes de performances et de volatilité, l’objectif est de proposer aux assurés un produit qui se situe quelque part entre les fonds en euros et les actions. En ce qui concerne la liquidité, l’investisseur ne doit pas oublier que son placement est à caractère immobilier et que donc les cessions peuvent être un peu plus longues que pour d’autres produits d’assurance-vie.
Si la technique du fonds de fonds vous donne des idées et si vous envisagez de diversifier vos placements entre plusieurs SCPI, vous pouvez le faire et créer vous-même votre propre SCI. Ce sera le sujet d’une prochaine chronique.

G. H.

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