La « juste valeur » (fair value) prônée par les normes comptables anglo-saxonnes a montré ses limites. Trop sensible aux fluctuations du marché, elle pourrait être complétée par une nouvelle approche d’expertise : la valeur stable de marché.
La juste valeur (fair value pour les anglo-saxons) est un concept comptable défini dans la norme internationale IAS 16 (traitant des immobilisations corporelles). Elle se définit comme le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales.
Les limites de la juste valeur
Pour les immeubles de placement, la juste valeur est assimilée à la valeur vénale. L’adoption de ce concept au niveau des comptes des sociétés foncières s’est traduite par une plus grande volatilité des résultats de ces sociétés. Il convient de souligner que le résultat de ces sociétés se décompose en deux grandes parties, l’une issue des revenus générés par les immeubles et l’autre par les plus-values réelles ou potentielles sur les immeubles détenus et c’est à ce niveau qu’intervient la juste valeur.
La première partie est influencée par deux éléments : l’évolution du taux d’occupation et la variation des loyers. Ces 2 éléments suivent globalement la tendance économique avec des phases de tension lorsque le taux d’occupation s’écarte du niveau d’équilibre du marché.
La seconde est directement liée à l’évolution des taux de rendement de la classe d’actif immobilier qui se comparent à ceux d’autres classes d’actifs tel que les actions ou les obligations.
Forte volatilité. Le constat sur une période récente est que les résultats de ces sociétés ont été fortement influencés par les variations du marché, avec une forte hausse de la valeur des actifs immobiliers sous l’effet de la baisse des taux de rendement, puis un réajustement à la hausse de ceux-ci avec le développement de la crise des subprimes.
Ces sociétés ont donc fait apparaître dans la 1ère période, des résultats fortement bénéficiaires puis fortement déficitaires lors de la phase de baisse du marché. Cette forte volatilité a conduit nombre d’acteurs à réinterpréter les comptes des sociétés foncières en ne se focalisant que sur la première partie du compte de résultat censé traduire le fonctionnement courant de l’activité.
L’application de cette norme comptable fait ressortir un autre paradoxe. Les sociétés foncières qui investissent, le font très souvent dans le cadre des dispositions applicables aux SIIC avec des obligations de détention de l’immeuble acquis, rendant très pénalisant un arbitrage avant une période déterminée. Or la valeur vénale est censée donner la valeur à un moment donné en supposant que l?immeuble que l’on ne peut vendre, est vendu.
Une nouvelle approche d’expertise :
la valeur stable de marché
Dans ce cadre, on peut s’interroger sur l’application uniforme de cette norme et essayer de voir si d’autres pistes ne peuvent être explorées qui pourrait passer par la définition d’un nouveau concept que l’on pourrait appeler la valeur stable de marché.
Cette valeur ne substituerait pas à la valeur vénale ou à la juste valeur mais compléterait l’information des investisseurs sur les immeubles. Elle ferait ressortir la valeur moyenne de l’immeuble sur la durée d’un cycle immobilier, en supposant le maintien de son parfait état de fonctionnement. De ce fait, son calcul suppose de disposer d’un historique à la fois des taux de rendement et des valeurs locatives de marché, dans la localisation immédiate de l’immeuble, afin de pouvoir déterminer les différentes moyennes.
La caractéristique de cette valeur stable de marché est de faire ressortir une moindre volatilité que la valeur vénale par une intégration complète des cycles immobiliers alors que la valeur vénale se situe dans l’instant. Cela conduirait à écrêter les phases de hausse comme de baisse.
L’application de ce concept aux comptes des sociétés foncières pourrait être envisagée sous un certain nombre de conditions dont la première serait un engagement de détention de l’actif par la société qui adopte ce concept. Cet engagement pourrait être pris sur une période à déterminer mais suffisamment longue pour permettre de revenir ultérieurement au concept de valeur vénale lorsque la société envisage de mettre en vente l’immeuble.
