A chaque épargnant sa pierre papier

Parmi les objectifs habituels de l’épargnant, nous en avons retenu deux particulièrement importants : augmenter ses revenus présents et améliorer sa retraite future. Quels investissements en immobilier intermédié permettent d’atteindre chacun de ces buts ?

Voici deux objectifs diamétralement opposés. Chercher à améliorer son train vie par un complément de ressources nécessite de disposer d’un capital. Au contraire, anticiper sur ses besoins lorsqu’on sera en retraite laisse du temps pour se constituer un capital, surtout si on commence jeune.

Le type de placement à envisager pour chacun de ces deux objectifs est également différent. Dans le premier cas, la recherche d’un revenu immédiat dirige vers les valeurs de rendement, celles qui distribuent les plus gros dividendes. Dans le second cas, la constitution progressive d’un capital oriente plutôt vers les valeurs de croissance, celles qui laissent espérer les plus belles plus-values.

Les deux objectifs se rejoignent néanmoins sur un point : la sécurité. Il est essentiel que le capital, existant ou en formation, ne court pas de risques excessifs. L’immobilier répond bien à ce critère. La pierre papier y ajoute ses propres avantages : la répartition des risques sur un grand nombre d’immeubles et de locataires, l’accès à l’immobilier d’entreprise – plus performant que le logement -, et l’absence de tout souci de gestion pour l’épargnant.

Sur la base de ces éléments, les SCPI, les SIIC et les prochains OPCI, qu’ils soient Sppicv ou FPI, autorisent de multiples possibilités d’investissement. Nous allons les passer en revue en indiquant, pour chacune, à quel épargnant elle s’adresse en priorité. Nous tiendrons compte de ses attentes, bien sûr, mais aussi de sa plus ou moins grande aversion au risque et de sa situation fiscale, jamais négligeable.

Objectif n° 1. Augmenter ses revenus

Comment placer son argent pour en retirer le complément de ressources dont on a besoin pour vivre ? C’est la question que l’on se pose quand on vient de percevoir un capital : une prestation compensatoire après divorce, une indemnité de licenciement ou de départ à la retraite, le montant d’une assurance vie, un héritage, le produit de la vente d’un bien, etc.

Parmi les produits de pierre papier, nous allons privilégier ici les valeurs de rendement, celles qui procureront des revenus aussi élevés et réguliers que possible. Plusieurs solutions sont possibles, entre lesquelles l’épargnant va devoir choisir la plus intéressante, en fonction de son niveau d’imposition et de la durée d’immobilisation de son capital.

Un dernier critère, plus subjectif, peut aussi avoir de l’importance pour lui : la périodicité des revenus. En effet, les SCPI et certains OPCVM de distribution effectuent des versements trimestriels, alors que les SIIC, comme toutes les sociétés cotées en Bourse, et les OPCVM de capitalisation versent un dividende annuel, en avril le plus souvent.

1ère solution : les SCPI de rendement

Qu’elles soient du type « classique diversifiée » ou « murs de magasins », ce sont elles qui offrent les revenus les plus élevés. Leur rendement global moyen s’est élevé à 6,35 % en 2006. Ce chiffre est d’autant plus exceptionnel qu’il s’agit d’un rendement net de toutes charges, avant impôt.
Pour faire aussi bien en immobilier direct sur le marché du logement, le plus abordable pour un particulier,  il faut acheter sur la base d’une rentabilité brute de 9 % dans l’ancien et de 8 % dans le neuf (voir ci-dessous : Comment calculer un rendement ?). Aux prix actuels, de telles performances sont devenues rares, pour ne pas dire quasi introuvables.

Liquidité. Depuis la réforme du marché secondaire, les SCPI de rendement n’ont plus de problème de revente. Leur liquidité est donc bonne. Mais compte tenu des frais et droits d’acquisition, comparables à ceux de l’immobilier physique, les SCPI restent des produits d’investissement de long terme. Il est conseillé de les conserver au moins dix ans.

Fiscalité. Les dividendes des SCPI sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent aux autres revenus du contribuable pour être taxés à son taux marginal d’imposition. Ils supportent également les prélèvements sociaux au taux de 11 %. Un contribuable ne dépassant pas la tranche à 14 % verra donc son revenu de SCPI amputé de 25 %. C’est encore raisonnable. En revanche, dans la tranche supérieure à 40 %, la facture est lourde : 51 % ! Mieux vaut chercher autre chose.

2ème solution : les SIIC et les OPCVM immobiliers

Les SIIC, sociétés foncières cotées à la Bourse de Paris, sont réputées pour le niveau élevé de leurs dividendes. Autant par choix stratégique que par obligation liée à leur régime fiscal. Leur rendement moyen actuel est de l’ordre de 3,50 %, mais certaines offrent jusqu’à 5 % !
Les épargnants peu familiarisés avec la Bourse peuvent se tourner vers les OPCVM immobiliers (Sicav et FCP) dont les résultats sont comparables à ceux des foncières. Et pour cause, ces fonds de placement collectif sont investis en actions de SIIC ou de sociétés foncières européennes pour l’essentiel de leurs actifs. Dans la perspective de percevoir des revenus, le choix doit se porter vers les OPCVM dits « de distribution » (Sicav D et FCP D).

Liquidité. Avec leur cotation quotidienne, les actions de SIIC et les OPCVM sont totalement liquides. Attention toutefois à ne pas vendre au mauvais moment. Rappelons en effet que, sur le court terme, les sociétés foncières sont soumises à la volatilité des marchés boursiers. Sur le long terme, en revanche, c’est-à-dire à un horizon de cinq ans et plus, leur évolution suit celle de l’immobilier.

Fiscalité. Les dividendes des actions et des OPCVM s’ajoutent aux autres revenus du contribuable et sont assujettis au barème progressif de l’IR. Mais, à la différence des revenus fonciers, ils ne se pas taxés dès le premier euro. Ils bénéficient d’un premier abattement de 40 % puis d’un second, forfaitaire, de 1 525 euros pour un célibataire et 3 050 euros pour un couple.

3ème solution (à venir) : les OPCI (Sppicv et FPI)

Les premiers OPCI distribués dans le public devraient apparaître à la fin de l’année. La composition de leurs actifs laisse penser que leur rendement se situera entre celui des SCPI et celui des Sicav immobilières.

Liquidité. Les OPCI ont été conçus pour offrir une liquidité plus grande que les SCPI. De plus, les frais d’acquisition seront sensiblement moins élevés. Pour un objectif de placement de quelques années seulement, les OPCI s’avèrent donc préférables aux SCPI.

Fiscalité. Les OPCI se décomposent en deux catégories : les Sppicv, à fiscalité mobilière comme les SIIC (voir ci-après), et les FPI, à fiscalité immobilière comme les SCPI (voir ci-dessus). Les contribuables fortement imposés auront intérêt à préférer les Sppicv.

Objectif n° 2. Améliorer sa future retraite

Il s’agit cette fois de se constituer un capital pendant sa vie active, afin d’en tirer un complément de revenus au moment de la retraite. Les exigences de sécurité du capital et de régularité des revenus futurs restent les mêmes que dans l’objectif n° 1. Une distinction supplémentaire très importante doit être faite entre les produits qui s’achètent au comptant et ceux qui peuvent être financés par l’emprunt.

Dans le premier cas, l’investisseur constitue son capital au fil du temps, en plaçant régulièrement son épargne : 300 euros chaque mois, par exemple. C’est ce qu’on appelle la technique des versements programmés. Elle a le mérite d’étaler les achats en suivant l’évolution des cours, à la hausse comme à la baisse, et donc en lissant la performance.

Dans le second cas, l’investisseur emprunte pour réaliser un placement important en une seule fois. C’est la technique dite de l’endettement. Elle n’a de sens que si le rendement du placement est supérieur au taux d’intérêt du crédit. L’investissement s’autofinance alors.

1ère solution : des SIIC ou des OPCVM immobiliers dans un PEA

Inutile de demander à sa banque un prêt pour acheter des actions ou des OPCVM, elle refusera. Un portefeuille de valeurs mobilières se constitue plutôt dans la durée, par des achats réguliers financés au moyen de l’épargne. A la place d’un compte titres ordinaire, on peut opter pour le plan d’épargne en action (PEA). On y gagne en fiscalité, sinon en liquidité.

Liquidité. Elle est totale sur un compte titre. Le choix du PEA oblige, en revanche, à n’effectuer aucun retrait du plan pendant les cinq premières années. Sinon, les avantages fiscaux sont perdus ou réduits. Mais ce délai reste raisonnable dans l’optique d’une épargne longue en vue de la retraite. Autre avantage pour les personnes âgées : le PEA peut être converti en rente viagère exonérée d’impôt sur le revenu.

Fiscalité. Le PEA permet d’échapper à la fiscalité des valeurs mobilières. Les dividendes encaissés et les plus-values réalisées en cas d’arbitrage sont exonérés d’impôt si le plan est conservé cinq ans. Ensuite, seuls les prélèvements sociaux au taux de 11% sont dus en cas de retrait, partiel ou total. Par ailleurs, les cessions réalisées dans le PEA ne sont pas prises en compte pour le calcul du seuil d’imposition des plus-values (20 000 euros depuis 2007).

2ème solution : des SCPI (et bientôt des FPI) à crédit

Avec plus de 6 % de rendement, les SCPI du même nom offre une réelle opportunité d’autofinancement. Il est possible, en effet, d’emprunter à moins de 5 % pour les acheter. Les mensualités d’intérêt et de remboursement du capital seront couvertes par les revenus dans une large proportion, si ce n’est en totalité. Les futurs FPI rapporteront probablement un peu moins.

Liquidité. La question n’est pas primordiale si l’investissement s’autofinance largement : autant le conserver jusqu’au remboursement complet de l’emprunt. Dans le cas contraire, mieux vaut être prudent sur l’effort d’épargne que l’on s’impose pour ne pas être obligé de revendre précipitamment si l’on rencontre des difficultés financières (à la suite d’une perte d’emploi, par exemple).

Fiscalité. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Pas le remboursement du capital. Les premières années, les mensualités sont essentiellement constituées d’intérêts. Elles absorbent la totalité ou presque des revenus, qu’elles rendent non imposables. Mais au fur et à mesure que le remboursement du capital devient prépondérant dans la mensualité, l’épargnant réalise un bénéfice foncier… imposable ! L’achat de SCPI à crédit, comme au comptant, est donc à réserver aux contribuables faiblement imposés.

3ème solution : des SCPI (et bientôt des Sppicv) dans une assurance vie

La technique des versements programmés est couramment utilisée en assurance vie, dont la fiscalité reste avantageuse. Or, certains contrats permettent d’investir dans des SCPI de rendement. Compte tenu du niveau élevé des revenus qu’elles distribuent, la performance du contrat s’en trouve améliorée. Mais la part investie en SCPI reste limitée par l’assureur.

Liquidité. L’assureur est tenu par la loi de garantir la liquidité des contrats d’assurance vie, de façon à ce que le souscripteur puisse récupérer ses fonds à tout moment. En raison des difficultés de revente qu’ont connu certaines SCPI à une époque – heureusement révolue -, les assureurs ont adopté une règle prudentielle : ils plafonnent cet actif à 30 % ou 40 % de la valeur totale du contrat. Cette règle ne devrait pas s’appliquer aux SPPICV, structurellement plus liquides. L’immobilier pourrait alors s’octroyer une plus large place dans l’assurance vie.

Fiscalité. L’épargne déposée sur un contrat d’assurance vie peut être retirée à tout moment, sans impôt. Seuls sont taxés les gains générés par cette épargne (dividendes et plus-values). Lorsque le contrat a plus de huit ans, la fiscalité est très attractive : le contribuable ajoute ces gains à ses revenus – solution à retenir s’il est non imposable ou faiblement imposé -, soit il opte pour le prélèvement libératoire au taux de 7,5 % après un abattement de 4 600 euros pour un célibataire et 9 200 euros pour un couple. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux au taux de 11 % sont dus sur les gains bruts, sans abattement.

Comment calculer un rendement immobilier ?

Pour un bien immobilier physique,

le rendement brut est le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat du bien, frais compris. Si l’on veut un rendement net avant impôt, il faut déduire les charges (impôt foncier, gestion, entretien…). On peut les estimer forfaitairement à 20 % des loyers dans le neuf et, compte tenu des travaux, à 30 % dans l’ancien.

Exemple. Un appartement acheté 150 000 euros frais compris est loué 750 euros par mois (9 000 euros par an). Le rendement brut est donc de 6 %. En net, il tombe à 4,80 % dans le neuf et à 4,20 % dans l’ancien.

Pour des titres de pierre papier,

l’épargnant peut calculer simplement le rendement de ses investissements en faisant le rapport entre le dividende distribué au cours d’une année et le prix d’achat des titres, frais compris. Dans les statistiques, les taux de rendement publiés sont annuels pour les SCPI et instantanés pour les SIIC.

Explications :

En SCPI, le rendement indiqué est obtenu à partir du revenu décidé par l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice écoulé, par rapport au prix d’achat de la part (frais compris) au 1er janvier de ce même exercice écoulé. Exemple : en janvier 2006, une part de SCPI est achetée à 100 euros. En mai 2007, l’assemblée générale fixe le revenu distribué à 6 euros. Le rendement est de 6 %, quelle que soit le prix de la part en mai 2007.

En SIIC, le rendement indiqué est obtenu à partir du dividende distribué tel qu’il est fixé par l’assemblée générale des actionnaires, par rapport au prix de l’action au jour de ladite assemblée générale. Exemple : en mai 2007, l’assemblée générale d’une SIIC décide de verser un dividende de 5 euros par action. Le dernier cours de l’action (la veille, par exemple) était de 100 euros. Le rendement est de 5 %, quel qu’ait été le cours du titre lorsqu’il a été acheté.

Attention ! Le rendement ne doit pas être confondu avec la rentabilité. Celle-ci est calculée en additionnant au rendement la plus-value constatée au cours de la période de référence. Exemple : une SCPI a rapporté 6 % de rendement en 2006. Entre le 1er janvier et le 31 décembre de cette même année, le prix de la part a été revalorisé de 8 %. La rentabilité 2006 est donc de 14 %.