Avec Iroko Zen, qui a annoncé une revalorisation du prix de sa part le 1er août dernier, ce sont dorénavant six SCPI qui ont révisé à la hausse leur prix de souscription depuis le début de l’année 2025. Point d’étape.
Les campagnes d’expertise du patrimoine des SCPI sur la base de leur valeur à mi-année n’auront pas conduit, comme l’an dernier, à de nouvelles révisions à la baisse de prix de part. Sauf surprise de dernière minute, la seule -bonne- nouvelle de l’été est donc l’annonce par Iroko de la revalorisation du prix de souscription de sa SCPI Iroko Zen, le 1er aout dernier.
Hausse de +0,99% du prix de souscription d’Iroko Zen depuis le 1er août
Sa valeur est alors passée de 202 € à 204 €, soit une augmentation de +0,99%. Il s’agit de la deuxième hausse du prix de la part de cette SCPI lancée en décembre 2020, à 200 €. L’an dernier, durant la même période, Iroko Zen annonçait en effet une première revalorisation de 1% (à 202 € par part). Comme l’an dernier également, cette nouvelle hausse est la conséquence directe de la forte résilience du portefeuille de la SCPI. Sa valeur de reconstitution[1], actualisée sur la base de la valorisation des actifs au 30 juin dernier, ressort en effet à 213,65 €. Soit un niveau quasiment stable par rapport au 31 décembre 2024 (214,37 €). Le nouveau prix de souscription place toujours Iroko Zen en situation de décote[2], cette dernière ressortant à 4,52% par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution[3].
Encore 7 nouvelles acquisitions au 2e trimestre 2025 pour Iroko Zen
Un positionnement « prudent » voulu par Iroko, qui vise, explique le gestionnaire, « à protéger les intérêts des associés tout en anticipant une consolidation progressive du marché de l’immobilier ». Iroko Zen, qui figure parmi les SCPI les plus collectrices des deux dernières années (avec encore 133 M€ de souscriptions nettes au 2T 2025, soit la 3e position dans le classement des véhicules les plus collecteurs), continue d’ailleurs d’enrichir à vitesse grand V un patrimoine largement diversifié sur l’ensemble des pays européens. Au deuxième trimestre, elle a encore procédé à 7 acquisitions, pour un montant global de 114,7 M€, et des rendements acte en main oscillant entre 7,4 % et 8,8 %… A fin juin, elle détenait 149 actifs évalués à environ 1,24 Md€… Les nouvelles opérations se concentrent aux Pays-Bas, en Irlande et au Royaume-Uni, des marchés identifiés par Iroko comme porteurs dans le contexte actuel.
Patrimoine diversifié, et indicateurs financiers dans le vert
Avec ces acquisitions, la répartition géographique du portefeuille se stabilise autour de 35 % en France et 65 % à l’international, dont 21 % au Royaume-Uni et 14 % aux Pays-Bas. La diversification sectorielle se consolide également : les commerces représentent 36 % du patrimoine, suivis des bureaux (27 %), des locaux d’activités (18 %) et des entrepôts (9 %). Le trimestre a aussi marqué l’entrée dans une nouvelle classe d’actifs, l’hôtellerie, via l’acquisition du Premier Inn de Newcastle upon Tyne, au cœur de la ville. Cette dynamique d’expansion n’a pas entamé la robustesse des indicateurs financiers. Le patrimoine affiche un taux d’occupation financier de 98,8 % et une durée ferme moyenne des baux (WALB) de 7,1 ans, garantissant une bonne visibilité sur les loyers futurs. Le taux d’endettement (LTV) reste maîtrisé à 24,97 %, un niveau qui préserve lui aussi des marges de manœuvre en cas d’évolution du marché.
Six revalorisations de prix de souscription en 2025
La hausse du prix de souscription d’Iroko Zen porte à six le nombre de SCPI ayant revalorisé leur prix de part depuis le début de l’année. Il s’agit de Sofidynamic (Sofidy), en date du 3 janvier. De Patrimonia Capital & Rendement (Patrimonia Capital), en date du 16 mars. Ainsi que de Kyaneos Pierre (Kyaneos AM), Epsicap Nano (Epsicap) et Cœur d’Europe (Sogenial Immobilier), toutes trois en date du 1er juillet dernier. Pour mémoire, il y avait eu 8 revalorisations sur l’ensemble de l’année 2024. Et 13 en 2023.
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A propos d’Epsicap REIM(i)
Basée à Bordeaux, Epsicap REIM est une société de gestion portefeuille indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, spécialisée dans l’immobilier. Elle a lancé en décembre 2021 son premier véhicule grand public, la SCPI Epsilon 360° (renommée Epsicap Nano en juin 2025), spécialisée dans l’immobilier « Smallcaps » (actifs tertiaires – bureaux, commerces, santé, logistique, activité etc. – d’une valeur unitaire généralement compris entre 1 et 10 m€).
A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
A propos de Kyaneos Asset Management(i)
Société de Gestion de portefeuilles agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-18000002 en date du 26 février 2018, Kyaneos Asset Management gère des SCPI investies en immobilier résidentiel. Née de la volonté d’améliorer la qualité des logements en France métropolitaine, sa stratégie repose sur la rénovation d’immeubles résidentiels anciens en région. Ce positionnement atypique répond à trois objectifs : Proposer un couple risque/rendement attractif à ses investisseurs, avoir un impact environnemental positif en réduisant la consommation énergétique des immeubles rénovés et leurs émissions de gaz à effet de serre, avoir un impact social en améliorant la qualité des logements qu’elle rénove.
A propos de Patrimonia Capital(i)
Patrimonia Capital est la société de gestion du groupe Patrimonia depuis 2019, agrée par l’AMF sous le numéro GP – 19000008 pour la gestion de fonds immobiliers professionnels et grand public, ainsi que pour l’investissement hôtelier. Fondé par Jean-Hubert Moitry il y a plus de 25 ans, Patrimonia est un groupe indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et de l’hôtellerie, avec près de 1 Mds € d’actifs sous gestion.
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
A propos de Sogenial Immobilier(i)
Depuis 1981, Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 40 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier est depuis 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Sogenial Immobilier gère 6 Club Deals, 9 OPPCI, 2 SLP, 1 FPCI, 1 FCPR, 1 SICAV-SIF et 1 RAIF de droits Luxembourgeois, 1 GFI : CœurForest et 4 SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions labellisée ISR, Cœur d’Europe et Cœur d’Avenir, une SCPI sous forme de fonds de partage, liée à l’enfance, aux adolescents et aux étudiants.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] La « valeur de reconstitution » d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu’elle détient, plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer, à l’identique, le patrimoine d’une SCPI, frais de transaction et commission de souscription inclus.
[2] Rappelons que lorsque le prix de souscription d’une SCPI se rapproche de la limite « haute » (110% de la valeur de reconstitution) la SCPI est dite en situation de surcote. Autrement dit, les nouveaux souscripteurs vont payer leur part plus cher que la « juste » valeur de la SCPI. A l’inverse, lorsque le prix de souscription est dans le bas de la fourchette (90% de la valeur de reconstitution), la SCPI est dite en situation de décote. Ceux qui y investissent font alors une « bonne affaire ». Puisqu’ils achètent leurs parts à un prix inférieur à la valeur de reconstitution.
[3] Contre une décote de 5,45% avant la hausse du prix de souscription.
